Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3377
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 170.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De verhuurder [woonstichting] heeft aangegeven niet deel te willen nemen aan de beroepsprocedure.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 december 2021 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst.
Eiser heeft op 17 december 2021 een stuk ingediend over de aanslag rioolheffing en op 21 december 2021 heeft verweerder nog een aanvullend verweerschrift ingediend met betrekking tot de aanslag rioolheffing. De griffier heeft eiser tot 20 januari 2022 de gelegenheid te geven om op het aanvullende verweerschrift te reageren. Eiser heeft hier geen gebruik van gemaakt. Daarna heeft de rechtbank op 28 april 2022 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1991 gebouwd appartement met een berging en tuin. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 57 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk: € 148.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] .
Beoordeling van het geschil
Indexeringspercentage
6.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de gemiddelde waarde van verkochte woningen op 1 januari 2019 gebaseerd is op de verkopen van 1 juli 2018 tot 1 juli 2019. De gemiddelde waarde van verkochte woningen op 1 januari 2020 is gebaseerd op de verkopen van 1 juli 2019 tot 1 juli 2020. Door een vergelijking te maken levert dit een waardestijging van 8,11% op tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020. Dat is het indexeringspercentage. Ook heeft verweerder toegelicht dat bij de referentiewoningen die vóór de waardepeildatum zijn verkocht is uitgegaan van een lagere waardeontwikkeling dan het marktgemiddelde, namelijk van 7,5% tot 7,8%. Dit geldt voor de referentiewoningen: [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] .
6.2
De referentiewoning [adres 3] is op 11 september 2020 verkocht. De rechtbank stelt vast dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in het waardeverschil tussen die verkoopdatum en de waardepeildatum (1 januari 2020). Het berekende indexeringscijfer heeft immers alleen betrekking op de waardeontwikkeling in 2019. Deze verkoop ligt in tijd te ver van de waardepeildatum af om de verkoopprijs als de waarde op de waardepeildatum aan te merken. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van [adres 3] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
6.3
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende onderbouwt dat de waardeontwikkeling voor vergelijkbare woningen in 2019 8,11% was en dat bij de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum van de referenties die vóór 1 januari 2020 zijn verkocht is uitgegaan van een lager percentage. De rechtbank is op grond daarvan van oordeel dat kan worden uitgegaan van de geïndexeerde verkoopprijzen van deze referentiewoningen.
Waarde
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgebleven vier referentiewoningen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en of er sprake is van een tuin. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser heeft op de zitting de beroepsgrond over de VvE-reserves ingetrokken gelet op de verkregen informatie in de matrix. Ook heeft eiser de beroepsgronden over de matige onderhoudstoestand van de woning en de inzichtelijkheid van de grondstaffel ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet bespreken.
Grondwaarde en ligging
10. Eiser voert aan dat de grondwaarde van de woning gecorrigeerd moet worden omdat voor de ligging van de woning een 1 (zeer slecht) op de matrix is gegeven. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de liggingsfactor 1 (zeer slecht) op de matrix bij appartementen geen betrekking heeft op de ligging van de appartementen, maar op de woonlagen. Dit is voor eisers appartement en de referentiewoningen gelijk. Verweerder heeft de grondwaarde overeenkomstig de grondstaffel berekend. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Gelet hierop hoeft de grondwaarde niet te worden gecorrigeerd voor een zeer slechte ligging. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
11. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning op matig gekwalificeerd. Eiser heeft niet onderbouwd dat deze kwalificatie te hoog is. De foto’s van de inpandige opname die verweerder heeft overgelegd geven ook geen aanleiding om aan de waardering van het voorzieningenniveau te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV-factoren
12. Eiser stelt dat verweerder de verhouding van de KOUDV-factoren tussen de woning en de referentiewoningen niet inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet in de beschikbare informatie geen aanleiding om te oordelen dat verweerder de KOUDV-factoren niet op het juiste niveau heeft gewaardeerd. In de matrix is daarbij aangegeven in welke mate die factoren invloed hebben op de waarde, zodat voldoende inzichtelijk is dat en op welke wijze verweerder daar rekening mee heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Rioolheffing
13.1
Eiseres wijst op de ‘kerkenvrijstelling’ in de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente [plaats] houdende regels omtrent de heffing en invordering van rioolheffing (hierna te noemen: de Verordening). De kerkenvrijstelling houdt in dat onroerende zaken die in hoofzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard zijn vrijgesteld van de rioolheffing. Volgens eiseres is dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat woningen op grond van de Verordening wel rioolheffing moeten betalen. Eiseres stelt daarom dat de vrijstelling ook voor de woning toegepast dient te worden en vraagt daarom de aanslag rioolheffing te verminderen tot nihil dan wel de aanslagregel te vernietigen. Hiermee voert eiseres eigenlijk aan dat de Verordening onverbindend moet worden verklaard.
13.2
De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De rechtbank zal dit hierna uitleggen. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 228a van de Gemeentewet blijkt dat gemeenten bij de vormgeving van de rioolheffing grote vrijheid hebben. Die vrijheid heeft de gemeente ook bij het voorzien in een objectvrijstelling als deze, die geldt ten aanzien van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard. Voor onverbindendverklaring van een regeling inzake de rioolheffing is slechts plaats indien deze in strijd is met de wet of met enig algemeen rechtsbeginsel zoals het gelijkheidsbeginsel.
13.3
In het aanvullend verweerschrift heeft verweerder uitgelegd dat de gemeenteraad van de gemeente [plaats] het wegvallen van een deel van de opbrengsten uit de onroerende zaakbelasting (als gevolg van afschaffing van de onroerende zaakbelasting ‘gebruik’ voor woningen) gecompenseerd heeft door het instellen van een rioolheffing. Hierbij zijn de voor de onroerende zaakbelasting eerder van toepassing zijnde vrijstellingen onverkort overgenomen. Belastingplichtigen die eerder de heffing ingevolge de onroerende zaakbelasting niet droegen, worden daardoor ook niet aangeslagen voor de rioolheffing.
13.4
De grote vrijheid die de gemeenteraad ingevolge artikel 228a Gemeentewet toekomt bij het voorzien in een objectvrijstelling als de onderhavige is naar het oordeel van de rechtbank niet gebruikt in strijd met enig algemeen rechtsbeginsel, in het bijzonder niet het gelijkheidsbeginsel. Het overnemen van de eerder ingevolge de onroerende zaakbelasting geldende vrijstellingen vormt in de gegeven situatie een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor het in de Verordening gemaakte onderscheid. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De aanslag rioolheffing is daarnaast terecht opgelegd. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 juni 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.