Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/11
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D.C. Ruiter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 346.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 2007 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 114 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 318.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vve-reserve en KOUDV-factoren
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de VvE-reserves op de verkoopcijfers gecorrigeerd zijn, op de zitting ingetrokken. Ook heeft eiser de grond, dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de objectkenmerken en de KOUDV-factoren van de referentiewoningen, op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgronden behoeven daarom geen bespreking meer.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
9. De rechtbank vindt de referentiewoningen goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. De gebruikte referentiewoningen zijn allemaal appartementen in hetzelfde appartementencomplex. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen, onder andere dat de referentiewoningen een kleiner gebruiksoppervlakte hebben. Bovendien is voor de woning van eiser de laagste prijs per m2 gehanteerd. Daarnaast zijn de KOUDV-factoren van de woning en de referentiewoningen gelijk en is een correctie hierop niet nodig. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Afnemend grensnut
10. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe verweerder bij de waardevaststelling van de woning rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Ook stelt eiser dat verweerder ten onrechte geen wortelformule heeft toegepast bij de omrekening van de vierkante meterprijs. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen gemiddeld 80 m2 zijn met een verkoopprijs rond de € 280.000,-. Dit is een meerwaarde van € 66.000,-. De woning van eiser is ongeveer 34 m2 groter dan de referentiewoningen. Verweerder heeft de meerwaarde (€ 66.000,-) gedeeld door de extra m2 (34 m2), dat is € 1.900,- per m2 aan extra ruimte in de matrix en komt de waarde van de woning op € 346.000,-. De rechtbank stelt voorop dat er geen wettelijke regeling is waaruit kan worden afgeleid dat verweerder de wortelformule moet gebruiken bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Wel kan het een hulpmiddel zijn om rekening te houden met het verschil in grootte tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de eerder genoemde toelichting voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
11. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens eiser moeten de badkamer, keuken en sanitair gemoderniseerd worden. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de woning voor wat betreft voorzieningen gewaardeerd heeft op ‘3’ (gemiddeld). Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in de verkoopadvertentie in 2016 de voorzieningen werden omschreven als ‘nette voorzieningen’. Er is volgens verweerder geen reden om aan te nemen dat de voorzieningen momenteel lager dan gemiddeld zijn. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat de voorzieningen van een slechtere staat zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigenaankoopcijfer
12. Tot slot voert eiser aan dat het de woning op 31 maart 2016 aangekocht is voor
€ 212.500,. Het eigen verkoopcijfer moet volgens eiser gebruikt worden voor de onderbouwing van de waarde van de woning, omdat dit de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het lastig is om een verkoopcijfer uit 2016 op te nemen in de matrix. Hij zal dan veel moeten corrigeren op basis van een stijgingspercentage. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Verweerder heeft ook terecht op de zitting toegelicht dat het eigen verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum ligt om als uitgangspunt te kunnen dienen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
de uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.