Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4708
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 356.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1976 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m2 en een kaveloppervlakte van 145 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 281.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan alle referentiewoningen in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Brandgang
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat een deel van het perceel gebruikt wordt als brandgang, op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgrond behoeft dan ook geen bespreking meer.
Gelijkheidsbeginsel
9. Eiser heeft op de zitting een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft hiertegen bezwaar gemaakt, omdat dit niet eerder in de bezwaarfase of in beroep naar voren is gebracht. De rechtbank kan verweerder hierin volgen, omdat verweerder hierdoor in een nadeliger positie is gebracht. Het aanvoeren van deze grond in dit stadium van de procedure is in strijd met de goede procesorde. Niet gebleken is dat verweerder deze grond niet eerder had kunnen aanvoeren. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing.
BAG-registratie
9. Eiser stelt dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen van de door verweerder gekozen referentiewoningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] heeft gehanteerd. Volgens eiser blijkt uit gegevens van het WOZ-waardeloket en uit BAG-gegevens dat de gebruiksoppervlakten groter zijn dan in de matrix vermeld staat. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat ten tijde van de verkoop de bouwtekeningen worden nagemeten. Verweerder stelt dus dat hij uit is gegaan van de juiste vierkante meters in de matrix. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
10. Eiser voert tot slot aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft de voorzieningen gewaardeerd op ‘normaal’. Verweerder heeft hiervan foto’s overgelegd. De rechtbank merkt op dat de vierkante meterprijs van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] hoger liggen dan die van de woning van eiser. De vierkante meterprijs van de [adres 4] ligt hier iets onder vanwege de matige staat van onderhoud en de eenvoudige/verouderde voorzieningen. Ook als deze referentiewoning buiten beschouwing wordt gelaten, dan nog heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.