Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4700
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 346.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1978 gebouwde hoekwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 111 m2 en een kaveloppervlakte van 185 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 325.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan alle referentiewoningen in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Brandgang
8. Eiser voert aan dat er geen rekening is gehouden met de brandgang. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat er geen sprake is van een brandgang. Eiser heeft dit op de zitting bevestigd. Deze grond behoeft dan ook geen verdere bespreking.
KOUDV-factoren
9. Eiser stelt dat er onvoldoende inzicht is gegeven in het onderhoud en voorzieningenniveau van de woning. Ook stelt eiser dat de ligging, doelmatigheid en kwaliteit van de woningen niet inzichtelijk is gemaakt. Eiser is van mening dat verweerder dit moet aantonen aan de hand van correctiepercentages van de KOUDV-factoren. Verweerder heeft gemotiveerd toegelicht dat hij geen vaste correctiepercentages hanteert of een rekenmodel gebruikt. Verweerder is daar ook niet toe verplicht bij de toepassing van de vergelijksmethode. In het belastingrecht is er sprake van een vrije bewijsleer. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijksmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruikten of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Ten aanzien van de ligging stelt verweerder dat dit verdisconteerd zit in de verkoopprijs, omdat de referentiewoningen allemaal in dezelfde straat liggen. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Daartoe neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de vierkante meterprijs van de referentiewoningen in lijn ligt met de gehanteerde vierkante meterprijs van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
BAG
10. Eiser voert tot slot aan dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen van de door verweerder gekozen referentiewoningen heeft gehanteerd. Op de zitting heeft verweerder toegelicht de oppervlakten na te hebben gemeten aan de hand van bouwtekeningen. Verder stelt verweerder ook dat de BAG niet altijd accuraat is. Zo komt het voor dat een berging wordt meegerekend in het grondoppervlak, waardoor er verschillen lijken te zijn. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt. Beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.