Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/711
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 652.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 januari 2022 door middel van een Skype beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1954 gebouwde vrijstaande woning met een garage en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 136 m2 en ligt op een kavel van 1108 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 545.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier, in [plaats] gelegen referentiewoningen: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de [adres 5] de minst gunstige ligging heeft van alle referentiewoningen. Dit komt door de ligging aan een drukke provinciale weg aan de ene kant, en begrenzing aan het spoorlijn en de parallelle ligging aan de snelweg A27 aan de andere kant. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en vindt dat deze referentiewoning vanwege de slechtere ligging niet goed vergelijkbaar is met de woning. Ook constateert de rechtbank dat de [locatie] aan de westelijke kant ligt van [plaats] en de woning van eiser aan de oostelijke kant. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer van de [adres 5] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de drie overgebleven referentiewoningen en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] niet goed vergelijkbaar is. Hij heeft gegevens van de stamkaarten overlegd ter onderbouwing hiervan. Hij stelt dat de referentiewoning, gelet op de informatie daaruit, moet worden aangemerkt als uitstekend of goed onderhouden.
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser met de enkele verwijzing naar de stamkaarten niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de referentiewoning ten onrechte niet heeft gewaardeerd als uitstekend of goed onderhouden. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat de informatie van de stamkaarten dateert uit 2007 en dus verouderd is. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert aan dat de vierkante meters van de referentiewoning [adres 2] onjuist is. Volgens de verkoopinformatie van eiser heeft de referentiewoning een gebruiksoppervlakte van 220 m2. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de verkoopinformatie waar eiser naar refereert dateert uit 2007. De informatie van verweerder dateert uit 2018. Eiser heeft dit ook niet betwist. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de, anders dan met de verkoopinformatie uit 2007, niet nader onderbouwde stelling van eiser over het hoge aantal vierkante meters, onvoldoende is om aan het aantal vierkante meters waar verweerder vanuit gaat, te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder heeft eiser nog aangevoerd dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , en [adres 4] een veel betere ligging hebben. Verweerder heeft aangevoerd dat de overlast die wordt ervaren bij de woning niet veel anders zal zijn dan bij genoemde referentiewoningen, te meer omdat er sprake is van een geluidsscherm waardoor de woning zelfs minder last zal ervaren van de snelweg. In het licht van deze betwisting, die verder door eiser ook niet bestreden is, slaagt de beroepsgrond niet.
12. Tot slot voert eiser aan dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft gehandeld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.