ECLI:NL:RBMNE:2022:2669 - Rechtbank Midden-Nederland - Geschil over servicekosten en huurachterstand bedrijfsrui...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9273498 UC EXPL 21-4321 aw/1370

Vonnis van 15 juni 2022

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. Y. Jansen,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

verder samen ook te noemen: [gedaagde sub 1] (mannelijk enkelvoud),

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. W.A.L.D.I. van Slagmaat.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

-de dagvaarding met 17 producties is op 4 juni 2021 bij [gedaagde sub 1] bezorgd,

- [gedaagde sub 1] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Hij heeft daarbij 6 producties overgelegd,

- [eiseres] heeft bij akte van 10 november 2021 de aanvullende producties 19A t/m 34 overgelegd,

- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 november 2021. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Aan het slot van de zitting is met partijen afgesproken dat de zaak wordt aangehouden voor de duur van twee weken, om partijen de gelegenheid te geven met elkaar te overleggen over een minnelijke regeling,

- mr. Jansen heeft de kantonrechter op 1 december 2021, met instemming van mr. Van Slagmaat, verzocht een nadere akte te mogen nemen op een termijn van vier weken. Dat verzoek heeft de kantonrechter ingewilligd,

- [eiseres] heeft op 26 januari 2022 een akte overlegging producties/wijziging van eis toegestuurd, met de aanvullende producties 35 t/m 45,

- [gedaagde sub 1] heeft op 23 maart 2022 schriftelijk op die akte met producties van [eiseres] gereageerd. Hij heeft daarbij de aanvullende producties 7 t/m 12 overgelegd,

- [eiseres] heeft bij akte van 4 mei 2022 op de aanvullende producties van [gedaagde sub 1] gereageerd,

- vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.De feiten

2.1. (

De vennootschap onder firma van) [gedaagde sub 1] heeft per 1 september 2015 van [onderneming 1] B.V. (hierna: [onderneming 1] ) gehuurd de bedrijfsruimte op het adres [straatnaam] [nummer/letteraanduiding 1] (voorheen: [nummer/letteraanduiding 2] ) te [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte), waar hij zijn onderneming drijft in de vorm van een vennootschap onder firma met de naam “ [onderneming 2] ”. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn vennoten. De bedrijfsruimte maakt deel uit van één groot bedrijfsgebouw waarin door [onderneming 1] in de loop der jaren diverse afzonderlijke bedrijfsruimtes zijn gecreëerd die worden verhuurd. [eiseres] is met ingang van 31 juli 2019 eigenaar van het bedrijfsgebouw en daardoor opvolgend verhuurder van [gedaagde sub 1] geworden.

2.2.

De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd en kent twee allonges. De eerste allonge is opgemaakt naar aanleiding van een uitbreiding van de bedrijfsruimte per 1 december 2015. De tweede allonge ziet op een wijziging in de bedrijfsruimte per 1 september 2020 in die zin, dat het gedeelte van de eerdere uitbreiding omgeruild is voor een ander gedeelte. Die wijziging is ingegeven door het plan van [eiseres] om het bedrijfsgebouw te gaan renoveren en anders in te delen. Die voorgenomen werkzaamheden is [eiseres] daarna ook gaan uitvoeren.

2.3.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat de verhuurder de water- en energielevering aan de bedrijfsruimte verzorgt. De huurder betaalt daarvoor aan de verhuurder maandelijks een voorschot. De verhuurder verstrekt aan de huurder jaarlijks een overzicht servicekosten aan de hand van het werkelijke verbruik en de werkelijke kosten. Wat door de huurder na verrekening van de al betaalde voorschotten te weinig is betaald of door de verhuurder teveel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht servicekosten bijbetaald of terugbetaald (artikel 16.6 algemene bepalingen bij de huurovereenkomst). Bij aanvang van de huur op 1 september 2015 bedraagt het door [gedaagde sub 1] te betalen maandelijks voorschot servicekosten € 331,50 exclusief BTW, oftewel € 401,12 inclusief BTW.

2.4.

De aansluitingen voor elektra en water van de bedrijfsruimte werden bij aanvang van de huur door [gedaagde sub 1] gedeeld met een naastgelegen bedrijfsruimte, die in gebruik was bij [onderneming 3] . [onderneming 1] heeft met [gedaagde sub 1] en [onderneming 3] afgesproken dat de kosten voor het elektra- (en water)verbruik tussen hen zou worden verdeeld, waarbij 30% van het elektraverbruik voor rekening van [onderneming 3] komt en 70% voor rekening van [gedaagde sub 1] . Voor het gasverbruik bestond een dergelijke afspraak niet. [onderneming 3] is per 1 juli 2020 uit het bedrijfsgebouw vertrokken. In de periode 1 juli tot 1 augustus 2020 stond de eerder door [onderneming 3] gehuurde ruimte leeg.

2.5.

De afrekening servicekosten over de periode 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 die [eiseres] aan [gedaagde sub 1] heeft toegezonden bedroeg € 2.838,41 door [gedaagde sub 1] bij te betalen (namelijk € 7.651,79 minus de betaalde voorschotten van € 4.813,38, blijkens de facturen overgelegd als productie 6 bij dagvaarding). Het te betalen voorschot is bij die gelegenheid door [eiseres] verhoogd van € 331,50 naar € 600,00 per maand, te vermeerderen met BTW. Bij de afrekening servicekosten is [eiseres] wat betreft de kosten van elektra uitgegaan van de afgesproken verdeling 70% voor [gedaagde sub 1] en 30% voor [onderneming 3] . Voor de kosten van het gasverbruik is [eiseres] uitgegaan van de (volgens haar) sinds de aanvang van de huur voor de bedrijfsruimte bestaande, eigen gasmeter.

2.6.

[gedaagde sub 1] heeft de onder 2.5. genoemde afrekening servicekosten van € 2.838,41 niet betaald (na herberekening door [eiseres] bij akte eiswijziging: een bedrag van € 1.808,81, namelijk € 6.622,19 minus de betaalde voorschotten van € 4.813,38). Ook heeft hij geweigerd het verhoogde voorschot servicekosten van € 600,00 (te vermeerderen met BTW) per maand te betalen. In plaats daarvan heeft hij het oude voorschot van € 331,50 (te vermeerderen met BTW) per maand doorbetaald.

2.7.

Bij de (voorlopige) afrekening servicekosten over de periode 1 augustus 2020 tot 1 augustus 2021 is [eiseres] voor het elektraverbruik door [gedaagde sub 1] uitgegaan van de meterstanden van de (volgens [eiseres] ) sinds juni 2020 voor de bedrijfsruimte bestaande, eigen elektrameter. Die eigen elektrameter is een tussenmeter, omdat de aansluiting wordt gedeeld met de aan een derde partij verhuurde of te verhuren bovenverdieping, aldus [eiseres] . Voor het gasverbruik is [eiseres] uitgegaan van de meterstanden van de (volgens haar) voor de bedrijfsruimte al sinds de aanvang van de huur bestaande, eigen gasmeter.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- de huurovereenkomst zal ontbinden;

- [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om de bedrijfsruimte binnen 3 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, met machtiging van [eiseres] om die ontruiming zelf uit te voeren op kosten van [gedaagde sub 1] ;

- [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis de verdiepingsvloer boven de bedrijfsruimte te ontruimen, met machtiging van [eiseres] om die ontruiming zelf uit te voeren op kosten van [gedaagde sub 1] ;

- voor recht zal verklaren dat de verdiepingsvloer in/boven de bedrijfsruimte niet tot het gehuurde behoort;

- [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om aan haar te betalen de contractuele boete van € 250,00 per dag vanaf 4 april 2021 tot de dag dat de verdiepingsvloer zal zijn ontruimd;

- primair: [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen € 18.561,63 (€ 5.361,63 aan huurachterstand en € 13.200,- aan boetes) en voor elke maand vanaf 1 juli 2021 tot de ontbinding van de huurovereenkomst € 1.992,48 en vanaf 1 augustus 2021 een bedrag van € 2.016,55 (nog te verhogen met eventuele indexeringen);

- subsidiair: [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen € 5.361,63 aan huurachterstand en € 8.400,-- aan boetes wegens te late betaling, en voorts voor elke ingegane maand vanaf 1 juli 2021 tot de ontbinding van de huurovereenkomst € 1.992,48 en vanaf 1 augustus 2021 € 2.016,55 (nog te verhogen met eventuele indexeringen);

- [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om de servicekosten 2019-2020 van € 6.622,19 te betalen aan [eiseres] binnen één maand na de verstrekking van de afrekening servicekosten;

- [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om de naheffing servicekosten te betalen over de periode 1 augustus 2020 tot en met de datum van ontruiming;

- [gedaagde sub 1] hoofdelijk zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen:

aan schadevergoeding € 2.016,55 per maand (nog te verhogen met eventuele indexeringen) vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming en vanaf de ontruiming (uiterlijk) tot en met 31 augustus 2025, zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst, de boeterente van artikel 18.2 algemene bepalingen, € 732,41 aan buitengerechtelijke incassokosten en de werkelijke proceskosten van € 12.724,78, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen – kort gezegd – ten grondslag dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur structureel te laat te betalen, door te weigeren de kosten van zijn energieverbruik te betalen zoals bepaald op de aan hem verstrekte afrekeningen servicekosten, en door het verhoogde voorschot servicekosten niet te betalen. Daarnaast stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 1] de verdiepingsvloer boven de bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik heeft. Die tekortkomingen in de nakoming moeten volgens [eiseres] leiden tot het einde van de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagde sub 1] voert als verweer – samengevat – aan dat een vast bedrag van € 331,50 per maand is overeengekomen voor de servicekosten. Er is geen huurachterstand, de betalingsachterstand ziet alleen op de betwiste servicekosten. [eiseres] en [onderneming 1] hebben er bovendien nooit een punt van gemaakt als de huur door hem in de loop van de maand werd voldaan. De afrekeningen servicekosten die [eiseres] heeft opgemaakt kunnen niet juist zijn, omdat deze neerkomen op een verdubbeling van het verbruik. In de loop der jaren zijn er veel verbouwingen geweest in het complex waarbij steeds weer andere units op de meters werden aangesloten. [eiseres] heeft volgens [gedaagde sub 1] niet kunnen uitleggen dat het gestelde, door de meters geregistreerde, verbruik aan hem moet worden toegerekend. De verdiepingsvloer behoort al sinds de aanvang van de huur tot het gehuurde. [gedaagde sub 1] stelt dat hij er een groot belang bij heeft om de bedrijfsruimte te kunnen blijven gebruiken om zijn onderneming nog een aantal jaren te kunnen voortzetten, totdat hij met pensioen gaat. Hij vraagt de kantonrechter daarom alle vorderingen af te wijzen.

4.De beoordeling

De verdiepingsvloer

4.1.

Uit de tekst van het huurcontract met de twee allonges kan niet worden opgemaakt dat de verdiepingsvloer onderdeel is van het gehuurde. [eiseres] heeft echter niet betwist dat [gedaagde sub 1] de verdiepingsvloer al sinds de aanvang van de huur in gebruik heeft voor opslag en dat deze alleen toegankelijk is via de bedrijfsruimte van [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] heeft daarnaast onbetwist gesteld dat [onderneming 1] zelf die verdiepingsvloer voor hem heeft geïsoleerd en aangepast en een trap heeft geplaatst waarmee [gedaagde sub 1] die verdiepingsvloer kon bereiken. De kantonrechter overweegt verder dat [onderneming 1] ter gelegenheid van een uitbreiding van het gehuurde een allonge bij de huurovereenkomst heeft opgemaakt en door [gedaagde sub 1] laten ondertekenen. Als juist is dat de verdiepingsvloer geen deel uitmaakte van het oorspronkelijk gehuurde, dan had het voor de hand gelegen dat [onderneming 1] bij de (latere) terbeschikkingstelling van de verdiepingsvloer aan [gedaagde sub 1] – dat immers zou neerkomen op een uitbreiding van het gehuurde – aan hem zou hebben gevraagd een allonge te ondertekenen. Dat dit niet is gebeurd ondersteunt de stelling van [gedaagde sub 1] dat de verdiepingsvloer vanaf het begin tot het gehuurde heeft behoord en dat de overeengekomen huurprijs voor de bedrijfsruimte dus ook ziet op de verdiepingsvloer. Dat [onderneming 1] dit met andere huurders in het complex anders zou hebben geregeld, zoals [eiseres] stelt, doet onvoldoende ter zake. Het gaat er immers om wat [onderneming 1]
met [gedaagde sub 1]is overeengekomen als het gaat om het gebruik van de verdiepingsvloer.

4.2.

In rechte is daarmee komen vast te staan dat de verdiepingsvloer deel uitmaakt van het gehuurde. De vordering van [eiseres] tot ontruiming van de verdiepingsvloer, wegens gebruik zonder recht of titel, zal daarom worden afgewezen, evenals de in verband daarmee gevorderde contractuele boete van € 250,00 per dag en de gevorderde verklaring voor recht.

De afrekening servicekosten

4.3.

[gedaagde sub 1] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat een vaste prijs voor de servicekosten is overeengekomen van € 331,50 (te vermeerderen met BTW) per maand.

4.4.

Dit verweer van [gedaagde sub 1] kan niet slagen. [gedaagde sub 1] stelt immers ook dat voor de kosten van het elektraverbruik een verdeling is overeengekomen tussen hem en [onderneming 3] van 70% respectievelijk 30%. Dit impliceert dat er een afrekening moet worden gemaakt op basis van het werkelijke verbruik en de werkelijke kosten. [eiseres] heeft een afrekening van het water- en elektraverbruik over 2016 overgelegd, opgemaakt door [onderneming 1] . In die afrekening is aan de hand van de meterstanden het werkelijke water- en elektraverbruik verdeeld tussen [gedaagde sub 1] en [onderneming 3] , waarbij 70% van het elektraverbruik voor rekening van [gedaagde sub 1] is gebracht en 30% voor rekening van [onderneming 3] . Verder is in de artikelen 4.6 en 4.8 van het huurcontract expliciet vermeld dat het bedrag van € 331,50 een voorschot is en dat jaarlijks moet worden afgerekend op basis van het werkelijke verbruik/de werkelijke kosten, volgens artikel 16 algemene Pro bepalingen.

4.5.

Het enkele feit dat de werkelijke energiekosten per maand volgens de berekeningen van [eiseres] in de periode 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 bijna twee maal zo hoog zijn als het door [gedaagde sub 1] in die periode betaalde maandelijkse voorschot, kan op zich nog niet tot de conclusie leiden dat die berekeningen van [eiseres] niet juist kunnen zijn, in aanmerking genomen dat het voorschot sinds de aanvang van de huur op 1 september 2015 in al die jaren kennelijk niet is verhoogd. Het is algemeen bekend dat de prijzen van energie in de loop der jaren gestegen zijn. Alleen daarom al ligt het voor de hand dat [gedaagde sub 1] op enig moment zal moeten bijbetalen, omdat het maandelijks voorschot vanwege de gestegen prijzen daardoor niet meer toereikend is.

4.6.

Dit neemt niet weg dat van [eiseres] een deugdelijke onderbouwing mag worden gevraagd van de gepresenteerde afrekening(en) servicekosten, zeker als deze resulteren in een aanzienlijk bedrag door [gedaagde sub 1] bij te betalen. Bij dagvaarding had [eiseres] die onderbouwing nog niet voldoende gegeven. Na de zitting heeft [eiseres] een akte genomen waarin zij een uitvoerige toelichting heeft gegeven op de afrekening(en) servicekosten, met foto’s van de meterstanden en facturen van de energieleverancier. Ook heeft zij haar berekeningen en de uitgangspunten daarvoor uiteengezet. Door de vele verbouwingen in de loop der jaren, zowel door [onderneming 1] als recent door [eiseres] , zijn leidingen en meters verlegd. [eiseres] heeft daarom plattegronden overgelegd van het complex waarop zij heeft aangegeven waar de diverse elektra- en gasleidingen liepen en waar zich de meters bevonden waarop het verbruik van [gedaagde sub 1] werd geregistreerd toen [onderneming 1] nog eigenaar/verhuurder was en hoe deze leidingen nu lopen en waar de meters zich nu bevinden, na verbouwing van het complex door [eiseres] . Zij heeft een gedetailleerde verklaring overgelegd van de elektricien, [A] , die de betreffende leidingen, aansluitingen en meters in opdracht van [eiseres] heeft verlegd/verplaatst en daardoor kennis heeft van de diverse aansluitingen in het complex en door wie die aansluitingen al dan niet werden of worden gedeeld (productie 25 van [eiseres] ). Ter onderbouwing van haar standpunt dat [gedaagde sub 1] – anders dan [gedaagde sub 1] suggereert – géén elektrameter heeft gedeeld met [onderneming 4] en dat [gedaagde sub 1] geen gasmeter heeft gedeeld met andere huurders, heeft [eiseres] ook verwezen naar informatie op de eindafrekening van de energieleverancier, waarop is te zien wanneer en op welke wijze de verschillende meters zijn verplaatst. [eiseres] benadrukt verder dat het door de meters geregistreerde verbruik van [gedaagde sub 1] over de periode van 1 augustus 2020 tot 1 augustus 2021 (de periode waarin [gedaagde sub 1] eigen meters had), in lijn ligt met het verbruik in de voorafgaande periode en zelfs nog iets hoger is. Dat verbruik in de periode 1 augustus 2020 tot 1 augustus 2021 heeft [eiseres] aan de hand van de beschikbare gegevens voorlopig berekend op € 8.194,81. Na ontvangst van de eindafrekening van de energieleverancier zal zij de definitieve servicekostenafrekening opmaken en aan [gedaagde sub 1] toesturen. Ook uit die voorlopige afrekening blijkt volgens [eiseres] al dat de (herziene) afrekening over de periode 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 ter hoogte van € 6.622,19 (de periode waarin [gedaagde sub 1] de elektrameter nog deelde met [onderneming 3] ) juist is.

4.7.

[gedaagde sub 1] heeft die door [eiseres] na de zitting gegeven onderbouwing van het in rekening gebrachte energieverbruik naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd weersproken, om de volgende redenen.

4.7.1.

[gedaagde sub 1] kan niet volstaan met de opmerking dat hij het nog steeds niet begrijpt, dat niet uitgesloten kan worden dat derden aangesloten zijn op “zijn” meters en dat hij betwist dat er op een bepaalde, door [eiseres] aangeduide, plaats een meter aanwezig is. [gedaagde sub 1] heeft na de zitting een deskundige, [onderneming 5] , gevraagd de bedrijfsruimte te onderzoeken op het verloop van de leidingen en de aanwezigheid van aansluitingen en meters, maar hij heeft [eiseres] niet voor dat onderzoek uitgenodigd. Bij die gelegenheid had [eiseres] , als eigenaar van het complex, aan de deskundige kunnen aanwijzen waar in het complex de leidingen lopen en waar de aansluitingen en meters zich bevinden. [eiseres] stelt overigens dat ook al diverse keren aan [gedaagde sub 1] te hebben aangeboden, maar [gedaagde sub 1] heeft – naar onbetwist is gebleven – van dat aanbod geen gebruik gemaakt. (Mede) omdat [gedaagde sub 1] [eiseres] niet bij het onderzoek van de deskundige heeft betrokken, heeft het onderzoek niet meer opgeleverd dan een verklaring van de deskundige dat veel zaken hem onduidelijk zijn (productie 11 van [gedaagde sub 1] ). De kantonrechter ziet in de uitkomst van dat deskundigenonderzoek dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de door [eiseres] gegeven onderbouwing van de afrekeningen servicekosten als het gaat om wat zij heeft gesteld over de aansluitingen en de bijbehorende meters waarop het verbruik van [gedaagde sub 1] is geregistreerd.

4.7.2.

Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] ter zitting wisselend verklaard over de feitelijke gang van zaken omtrent de servicekosten voordat [eiseres] verhuurder werd. Aanvankelijk was zijn standpunt dat er niet werd afgerekend omdat er een vast bedrag is overeengekomen, maar op vragen van de kantonrechter heeft hij bevestigd dat hij ook van [onderneming 1] afrekeningen heeft ontvangen. De kantonrechter constateert dat hij die afrekeningen, waaruit zijn feitelijke verbruik in het verleden kan worden opgemaakt, niet in het geding heeft gebracht. Met name het verbruik over de periode 1 augustus 2018 tot 1 augustus 2019 is daarbij van belang, dat is de periode voorafgaand aan de afrekening servicekosten over 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 die [eiseres] heeft opgesteld en die volgens [gedaagde sub 1] ongebruikelijk hoog is uitgevallen. De vergelijking die hij maakt met het gemiddelde jaarverbruik van een vrijstaand woonhuis gaat uiteraard niet op. Het gaat hier immers om een bedrijfsruimte die door [gedaagde sub 1] wordt gebruikt voor zijn autoschadeherstelbedrijf. Het energieverbruik van [gedaagde sub 1] zal daarom ook niet zonder meer te vergelijken zijn met het verbruik van andere huurders in het complex, die de gehuurde ruimtes bijvoorbeeld gebruiken als kantoor- of opslagruimte. De hoogte van het energieverbruik per huurder is niet zonder meer gerelateerd aan de oppervlakte van de gehuurde ruimte, zoals [gedaagde sub 1] suggereert. Verder heeft [gedaagde sub 1] nog gesteld dat de naastgelegen ruimte van [onderneming 3] na haar vertrek heeft leeg gestaan en dat de verhuurder het energieverbruik van die leegstaande ruimte niet bij hem in rekening mag brengen. [eiseres] heeft echter gesteld en bij akte eiswijziging voldoende onderbouwd dat [gedaagde sub 1] al sinds juni 2020 een eigen elektra(tussen)meter heeft. Op basis van die meterstanden is het elektraverbruik aan [gedaagde sub 1] in rekening gebracht. Het verbruik van de naastgelegen, tot 1 juli 2020 door [onderneming 3] gebruikte, ruimte is na het vertrek van [onderneming 3] dus niet aan hem doorberekend.

4.8.

Op grond van alles wat hiervoor onder 4.3. t/m 4.7.2. is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat in rechte is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] aan [eiseres] in totaal € 6.622,19 aan servicekosten verschuldigd is over de periode 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020. [eiseres] heeft abusievelijk nagelaten in haar vordering de door [gedaagde sub 1] betaalde voorschotten van € 4.813,38 in mindering te brengen, zoals die blijken uit de creditnota overgelegd als productie 6 bij dagvaarding. Daaruit volgt dat [gedaagde sub 1] nog een bedrag van € 1.808,21 aan [eiseres] dient te betalen.

De vordering van [eiseres] zal in zoverre worden toegewezen.

4.9.

[eiseres] vordert voorts veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van de naheffing servicekosten over de periode 1 augustus 2020 tot en met de datum van ontruiming. Nu deze naheffing nog niet is gespecificeerd, is de vordering thans nog te onbepaald. Deze zal worden afgewezen.

Het verhoogde voorschot servicekosten

4.10.

[eiseres] heeft het maandelijks te betalen voorschot servicekosten naar aanleiding van de afrekening over de periode 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 verhoogd naar € 600,00 te vermeerderen met BTW, met ingang van 1 februari 2021. [gedaagde sub 1] is het daarmee niet eens.

4.11.

[eiseres] beroept zich in dit verband op artikel 16.8 algemene bepalingen, waarin is opgenomen dat de verhuurder het door de huurder verschuldigde voorschot tussentijds mag aanpassen aan de door hem verwachte kosten. Gelet op de hoogte van de afrekening servicekosten over de periode 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 en de door [eiseres] verwachte hoogte van de afrekening over de periode vanaf 1 augustus 2020 tot 1 augustus 2021, acht de kantonrechter redelijk dat het maandelijks voorschot wordt verhoogd tot € 600,00 (te vermeerderen met BTW) met ingang van 1 februari 2021. [gedaagde sub 1] is dat bedrag daarom met ingang van 1 februari 2021 aan [eiseres] verschuldigd. Hij heeft in plaats daarvan € 331,50 (te vermeerderen met BTW) aan [eiseres] betaald. Het verschil moet hij alsnog aan [eiseres] betalen. De vordering van [eiseres] zal in zoverre worden toegewezen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar wat hierna onder 4.12. e.v. ten aanzien van de gestelde huur- of betalingsachterstand wordt overwogen.

Huurachterstand

4.12.

In haar akte eiswijziging onder punt 3.4 stelt [eiseres] dat er een huurachterstand is van € 5.361,63 berekend over de periode februari 2021 tot en met december 2021. [gedaagde sub 1] heeft dat betwist. Hij stelt dat hij alleen de afrekening servicekosten en de verhoging van het voorschot onbetaald heeft gelaten, omdat hij het daarmee niet eens is. Er is volgens hem geen huurachterstand.

4.13.

[eiseres] heeft als productie 43 bij akte eiswijziging een overzicht gedateerd 15 december 2021 overgelegd, ter onderbouwing van de gevorderde boetes wegens te late betaling. Dat overzicht vermeldt een totaal bedrag van € 5.361,63 door [gedaagde sub 1] te betalen. Volgens dat overzicht is [gedaagde sub 1] na 1 februari 2021 inderdaad het oude bedrag van € 1.667,60 per maand blijven betalen aan huur inclusief voorschot servicekosten en niet het nieuwe bedrag van € 1.992,48 per maand, inclusief het verhoogde voorschot (volgens de facturen van [eiseres] , producties 6 en 8 bij dagvaarding). Per 1 augustus 2021 is de huur geïndexeerd en bedraagt het te betalen bedrag € 2.016,55. [eiseres] stelt ook na 1 augustus 2021 maandelijks € 1.667,60 te hebben ontvangen van [gedaagde sub 1] , dat houdt in dat hij niet alleen de verhoging van het voorschot, maar ook de indexering van de huur onbetaald heeft gelaten. Volgens dat overzicht was daarnaast de huur over de maand december 2021 ter hoogte van € 2.016,55 op 15 december 2021 nog niet betaald. Dit alles resulteert in een achterstand van in totaal € 5.361,63. Die gestelde achterstand betreft dus zowel huur als servicekosten.

4.14.

In reactie op de gewijzigde eis heeft [gedaagde sub 1] in zijn akte gesteld dat de kale huur inderdaad per 1 augustus 2021 is verhoogd, maar dat hij die huurindexatie heeft betaald. Hij stelt (nogmaals) dat hij alleen de verhoging van het voorschot onbetaald heeft gelaten, omdat hij het daarmee niet eens is. [gedaagde sub 1] heeft echter geen betalingsbewijzen overgelegd waaruit kan worden opgemaakt dat hij andere bedragen of meer bedragen heeft betaald dan [eiseres] stelt te hebben ontvangen. In rechte moet daarom worden uitgegaan van de juistheid van het door [eiseres] opgestelde overzicht van de betalingsachterstand tot en met december 2021, te weten € 5.361,63 op het moment van de eiswijziging. Dit bedrag zal worden toegewezen.

4.15.

[gedaagde sub 1] is ook in de periode na december 2021 de maandelijkse huurtermijn inclusief indexering en het verhoogde voorschot servicekosten aan [eiseres] verschuldigd. De gevorderde doorbetaling van de huur, inclusief indexering en verhoogd voorschot servicekosten, zal worden toegewezen over de periode gelegen tussen december 2021 en de datum van dit vonnis. Voor zover [gedaagde sub 1] voor de datum van dit vonnis nog bedragen in mindering mocht hebben voldaan, dan strekken die uiteraard in mindering op het bedrag dat bij dit vonnis wordt toegewezen. [gedaagde sub 1] hoeft de huur niet tweemaal te betalen.

Ontbinding/ontruiming

4.16.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden afgewezen. De aard en ernst van de gestelde wanprestatie van [gedaagde sub 1] rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter namelijk niet de ontbinding van de huurovereenkomst met de ingrijpende gevolgen daarvan voor [gedaagde sub 1] , die de bedrijfsruimte gebruikt voor zijn onderneming, waarmee hij in zijn levensonderhoud voorziet. De kantonrechter komt tot dat oordeel op grond van het volgende.

4.16.1.

De door [eiseres] gestelde wanprestatie die zij aan de ontbindingsvordering ten grondslag heeft gelegd, namelijk het zonder recht of titel gebruiken van de verdiepingsvloer, is in rechte niet komen vast te staan.

4.16.2.

Daarnaast heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde sub 1] niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet door de afrekening servicekosten en het verhoogde voorschot niet te betalen. De kantonrechter heeft [eiseres] tijdens de zitting al voorgehouden dat de onderbouwing die zij tot dan toe voor die afrekening servicekosten en de daaraan verbonden verhoging van het voorschot heeft gegeven ontoereikend was, zeker gelet op de ondoorzichtige situatie in het bedrijfsgebouw, dat kennelijk steeds weer anders wordt ingedeeld. Zij stelt ook zelf dat het een ingewikkelde situatie is en zij heeft bij akte eiswijziging een herberekening gemaakt van wat [gedaagde sub 1] over de periode van 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020 nog is verschuldigd, die € 1.029,60 lager uitvalt dan wat zij aanvankelijk van [gedaagde sub 1] heeft gevorderd over die periode. [gedaagde sub 1] heeft de betaling van de afrekening servicekosten en het verhoogde voorschot tot aan de akte eiswijziging, waarbij [eiseres] voor het eerst een voldoende onderbouwing heeft gegeven, dan ook gerechtvaardigd opgeschort.

4.16.3.

Tot slot heeft [eiseres] nog gesteld dat [gedaagde sub 1] de maandelijkse huur structureel te laat betaalt en dat hij ook de indexeringen weigert te voldoen. De kantonrechter begrijpt uit de antwoordakte na eiswijziging van [gedaagde sub 1] dat hij de verschuldigdheid van de indexering per 1 augustus 2021 niet betwist en in de veronderstelling verkeert dat hij deze heeft voldaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het niet betalen van de indexering op een misverstand berust en dat [gedaagde sub 1] de onbetaald gebleven indexering alsnog en ook voor de toekomst zal (blijven) betalen. De kantonrechter gaat er ook vanuit dat hij zijn toezegging in de antwoordakte na eiswijziging nakomt, dat hij de huur met ingang van maart 2022 via automatische afschrijving aan het begin van de maand zal voldoen. Alleen de te late huurbetalingen uit het verleden zijn naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om nu de ontbindings- en ontruimingsvordering toe te wijzen, gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor [gedaagde sub 1] . Die vordering zal daarom worden afgewezen, evenals de in verband met de ontbinding gevorderde schadevergoeding tot aan de expiratiedatum van de huurovereenkomst. De gevorderde doorbetaling van de huur zal worden toegewezen voor de periode gelegen tussen december 2021 en de datum van dit vonnis, zoals hiervoor onder 4.15. is overwogen, waarop reeds betaalde bedragen vanzelfsprekend in mindering komen.

Contractuele boete wegens te late betaling van de maandelijkse huurtermijn

4.17.

[eiseres] vordert primair € 13.200,00 en subsidiair € 8.400,00 aan boetes wegens te late betaling van de huur.

4.18.

Partijen zijn het erover eens dat de huur over de maand december 2020 met toestemming van [eiseres] pas in juni 2021 is voldaan, wegens de financiële gevolgen voor [gedaagde sub 1] van de corona situatie. Dat [eiseres] daarnaast expliciet zou hebben ingestemd met het niet vooruit, maar in de loop van de maand betalen van de huur, zoals [gedaagde sub 1] stelt en [eiseres] betwist, blijkt nergens uit. [gedaagde sub 1] moet de huur op grond van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling voldoen, en dus niet pas in de loop van de maand of nog later, waardoor hij steeds een achterstand in de betaling heeft. Betalingsonmacht levert geen overmacht op, dit komt voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] . [eiseres] mag hem aan de overeengekomen betalingstermijn houden, ook als [onderneming 1] dat mogelijk niet altijd heeft gedaan. Voor toewijzing van de gevorderde boete is echter wel nodig dat [eiseres] aan [gedaagde sub 1] te kennen heeft gegeven dat zij het bij hem gebruikelijke, onregelmatige betaalgedrag niet langer zal tolereren en dat zij, als hij te laat blijft betalen, aanspraak zal maken op de contractuele boete van minimaal € 300,00 per maand. Uit de processtukken blijkt weliswaar dat partijen voorafgaand aan de dagvaarding hebben gesproken over de onbetaald gebleven afrekening servicekosten en het verhoogde voorschot, maar niet dat zij spraken over het tijdstip van de maandelijkse huurbetaling. Ook de aanmaningen die zijn verstuurd zien met name op de onbetaald gebleven afrekening servicekosten en het verhoogde voorschot, waartegen [gedaagde sub 1] bezwaar had gemaakt. Zoals eerder is overwogen heeft [gedaagde sub 1] de betaling van die bedragen gerechtvaardigd opgeschort tot aan de akte eiswijziging. Om die reden kan [eiseres] tot aan de akte eiswijziging in elk geval geen aanspraak maken op de gevorderde contractuele boete over het (onbetaalde) deel van de huur dat ziet op de verhoging van de servicekosten. Pas bij dagvaarding maakt [eiseres] voor het eerst aanspraak op een bedrag aan contractuele boete wegens het sinds
augustus 2019structureel te laat betalen van de maandelijkse huurtermijn, waarbij de boete op dat moment (volgens haar berekening) was opgelopen tot maar liefst € 11.100,00.

4.19.

[gedaagde sub 1] stelt dat het tijdstip van betaling eerder nooit een probleem voor [eiseres] is geweest en dat de gevorderde boetes daarom afgewezen moeten worden. De kantonrechter vat dit verweer van [gedaagde sub 1] op als een beroep op het tweede lid van artikel 6:248 van Pro het Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.18. is overwogen wordt dit beroep van [gedaagde sub 1] door de kantonrechter gehonoreerd. De (primair en subsidiair) gevorderde contractuele boetes wegens de onregelmatige betaling van de huurtermijn, worden afgewezen. Voor toewijzing (op voorhand) van de boete over alle betalingsverplichtingen die na de dagvaarding niet tijdig worden voldaan, ziet de kantonrechter verder onvoldoende grondslag.

4.20.

De kantonrechter wijst [gedaagde sub 1] erop dat hij er ernstig rekening mee moet houden dat een eventuele volgende vordering van [eiseres] tot betaling van de contractuele boete door de kantonrechter zal worden toegewezen, als hij zijn toezegging om de huur voortaan op tijd te betalen niet nakomt en [eiseres] hem in verband daarmee opnieuw in rechte betrekt. Die verplichting staat nu vast.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.21.

[eiseres] vordert betaling van € 732,41 aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde sub 1] voert daartegen verweer.

4.22.

Omdat [gedaagde sub 1] de betaling van de afrekening servicekosten en de verhoging van het voorschot tot aan de akte eiswijziging gerechtvaardigd heeft opgeschort wegens de onvoldoende onderbouwing van die bedragen door [eiseres] , worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. Die kosten zijn niet in redelijkheid gemaakt.

Proceskosten

4.23.

Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. De proceskosten worden daarom gecompenseerd. Dat betekent dat elke partij de eigen kosten draagt.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.24.

[eiseres] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde sub 1] heeft daartegen geen verweer gevoerd. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv wordt die vordering toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen:

a. a) € 5.361,63 aan achterstallige huur en voorschot servicekosten, berekend per 15 december 2021;

b) de huurtermijn van € 2.016,55 per maand inclusief voorschot servicekosten en BTW, voor elke maand gelegen tussen 31 december 2021 en de datum van dit vonnis;

c) € 1.808,21 wegens de afrekening servicekosten over de periode van 1 augustus 2019 tot 1 augustus 2020, te betalen binnen één maand na het verstrekken van de afrekening;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022.