ECLI:NL:RBMNE:2022:2670

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9451156 UC EXPL 21-6774 aw/1370

Vonnis van 8 juni 2022

inzake

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: T. Star, verbonden aan De Huurdokters V.O.F.,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. A.J.A. van Buuren, verbonden aan DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met 9 producties is op 17 september 2021 bij [gedaagde] bezorgd,
[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Hij heeft 3 producties bijgevoegd,
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 april 2022, via Skype. Ter zitting zijn verschenen mevrouw [eiseres] , eiseres, met haar gemachtigde de heer T. Star. De heer [gedaagde] , gedaagde, is verschenen met zijn gemachtigde mr. A.J.A. van Buuren. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. De zaak is op verzoek van partijen twee weken aangehouden voor overleg. Afgesproken is dat partijen uiterlijk op 26 april 2022 aan de kantonrechter berichten of zij een regeling hebben getroffen of dat vonnis moet volgen. De kantonrechter heeft meegedeeld dat in dat laatste geval op 11 mei 2022 vonnis zal worden gewezen,
op 25 april 2022 hebben partijen de kantonrechter bericht dat zij geen minnelijke regeling hebben bereikt en vragen zij de kantonrechter vonnis te wijzen.

2.De feiten

2.1.

In de periode van 1 januari 2019 tot 1 november 2021 heeft [eiseres] van [gedaagde] gehuurd de woning gelegen aan de [adres] in [plaats] . De overeengekomen aanvangshuurprijs bedraagt € 740,00 per maand exclusief voorschot servicekosten.

2.2.

De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. Daarbij is gebruik gemaakt van een standaard huurcontract, dat met de hand is ingevuld en door beide partijen ondertekend. Een kopie van dat huurcontract is overgelegd als productie 1 bij dagvaarding.

2.3.

Artikel 2 van het huurcontract gaat over de duur van de overeenkomst en de opzeggingsmogelijkheden van partijen. In dat artikel wordt onderscheid gemaakt tussen huurcontracten voor onbepaalde tijd en huurcontracten voor bepaalde tijd. De gedeeltes van het artikel die zien op huurcontracten voor onbepaalde tijd zijn met de hand doorgestreept. De gedeeltes die zien op huurcontracten voor bepaalde tijd zijn met de hand ingevuld en luiden als volgt:

“Dit huurcontract is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 01-01-2019 en dus lopende tot en met 31-12-2020(opmerking kantonrechter: hierna is een deel van de tekst weggevallen)
Zonder tijdige opzegging tegen het einde van het jaar, waarvoor dit huurcontract is aangegaan, loopt het huurcontract na dat eerste jaar voor onbepaal-(opmerking kantonrechter: hier is weer een deel van de tekst weggevallen)

Partijen zijn bevoegd dit huurcontract op te zeggen tegen het einde van de tijd van het jaar, waarvoor dit huurcontract is aangegaan. Huurder zal hiertoe een opzegtermijn van tenminste één maand in acht nemen. Verhuurder zal hiertoe een opzegtermijn van tenminste drie maanden in acht nemen. Zonder een dergelijke opzegging loopt dit huurcontract voor onbepaalde tijd door. Partijen zijn vervolgens bevoegd dit voor onbepaalde tijd verlengde huurcontract op te zeggen tegen het einde van een maand. (…)”

2.4.

[eiseres] heeft zich op 30 juni 2021 gewend tot de Huurcommissie met het verzoek de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid. Bij uitspraak, verzonden op 26 juli 2021, heeft de voorzitter van de Huurcommissie het verzoek van [eiseres] nietontvankelijk verklaard omdat het verzoek te laat, namelijk niet binnen zes maanden na ingangsdatum van de huur, door de Huurcommissie is ontvangen.

2.5.

Gedurende de huurperiode heeft [eiseres] herhaaldelijk te maken gehad met lekkages in de woning. Zij heeft die lekkages direct na de ontdekking daarvan per Whatsapp aan [gedaagde] gemeld.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. primair de aanvangshuurprijs vast zal stellen op € 297,01, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

II. zowel primair als subsidiair de huurprijs met 60% zal verlagen op grond van een ernstig gebrek in de woning, gedurende de periode dat het gebrek heeft voortgeduurd;

III. [gedaagde] zal veroordelen in proceskosten;

IV. [gedaagde] zal veroordelen in de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat de huurovereenkomst is gesloten voor de bepaalde tijd van twee jaar. In dat geval geldt een afwijkende termijn voor toetsing van de aanvangshuurprijs: op grond van artikel 7:249 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst van twee jaar of korter de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Zij heeft zich daarom wel degelijk tijdig tot de Huurcommissie gewend en de Huurcommissie heeft haar verzoek ten onrechte nietontvankelijk verklaard.

Verder stelt [eiseres] dat zij sinds juni 2019 tot en met oktober 2021 last heeft gehad van ernstige lekkages als gevolg van een slecht onderhouden dak. [gedaagde] heeft nagelaten die lekkages, die zij steeds bij hem heeft gemeld, afdoende te verhelpen. Dit heeft geleid tot een substantiële vermindering van huurgenot. Zij maakt daarom aanspraak op huurprijsvermindering met 60% wegens gebreken.

3.3.

[gedaagde] betwist dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan. Volgens hem blijkt uit de tekst van het huurcontract voldoende duidelijk dat het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, voorafgegaan door een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar. De Huurcommissie heeft het verzoek van [eiseres] tot toetsing van de overeengekomen aanvangshuurprijs daarom terecht nietontvankelijk verklaard.

Wat betreft de lekkages stelt [gedaagde] dat het klopt dat er vier maal lekkages zijn geweest, maar dat geen sprake is geweest van een doorlopende lekkage. Hij heeft de lekkages steeds verholpen en daartoe vaklieden ingeschakeld. Na 9 augustus 2021 zijn er geen klachten meer geweest. Bij een eventuele huurprijsvermindering moet er rekening mee worden gehouden dat hij aan [eiseres] in juli 2021 al een week huurkorting heeft gegeven voor de ondervonden overlast. [gedaagde] vraagt de kantonrechter om de vorderingen van [eiseres] af te wijzen.

4.De beoordeling

Toetsing aanvangshuurprijs - ontvankelijkheid

4.1.

De uitspraak van de (voorzitter van de) Huurcommissie over het verzoek van [eiseres] om de aanvangshuurprijs te toetsen, is verzonden op 26 juli 2021. De dagvaarding is uitgebracht op 17 september 2021, dat is binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [eiseres] is ontvankelijk in haar vordering.

De wettelijke termijn waarbinnen het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs moet worden gedaan

4.2.

De termijn waarbinnen de huurder van woonruimte de overeengekomen aanvangshuurprijs kan laten toetsen op redelijkheid is: zes maanden
nadat de huur is ingegaan. Voor een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter en die voldoet aan de vereisten van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW, geldt echter een afwijkende termijn van zes maanden
nadat de huur is geëindigd(vgl. artikel 7:249 van het BW).

4.3.

De Huurcommissie is ervan uit gegaan dat partijen de huurovereenkomst zijn aangegaan voor onbepaalde tijd en zij heeft daarom geoordeeld dat [eiseres] te laat was met haar verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De huur is in dit geval namelijk ingegaan op 1 januari 2019 en [eiseres] heeft haar verzoek bij de Huurcommissie ingediend op 30 juni 2021, dat is dus buiten de termijn van zes maanden nadat de huur is ingegaan.

[gedaagde] is het met de Huurcommissie eens. Volgens [eiseres] echter is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten en is deze na verloop van die bepaalde tijd van rechtswege voortgezet voor onbepaalde tijd. Om te bepalen welke termijn geldt voor de toetsing van de aanvangshuurprijs moet volgens haar worden uitgegaan van de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst: dat was een overeenkomst voor bepaalde tijd. Zij beroept zich daarom op de afwijkende termijn die geldt voor een huurovereenkomst van twee jaar of korter, als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW.

De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

4.4.

Het belangrijkste kenmerk van een huurovereenkomst voor woonruimte van twee jaar of korter, als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW is dat deze niet door opzegging eindigt maar
van rechtswege, na het verloop van de tijd waarvoor deze is aangegaan. Wèl is nodig dat de verhuurder de huurder tijdig vóór het einde van de huur schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Verder wordt deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd gekenmerkt door het feit dat de huurder deze tussentijds kan opzeggen. De huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW moet onderscheiden worden van de “gewone” huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in de eerste volzin van dat artikellid, die
nietvan rechtswege eindigt maar moet worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen huurperiode en die bovendien, als de huurder niet met de opzegging door de verhuurder instemt, na de overeengekomen huurperiode doorloopt, totdat de rechter onherroepelijk op de vordering van de verhuurder tot het beëindigen van de huur heeft beslist (vgl. artikel 7:271 lid 1, eerste volzin, van het BW en artikel 7:272 van het BW). Als de huur niet wordt opgezegd wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode van rechtswege voortgezet voor onbepaalde tijd (artikel 7:230 van het BW).

4.5.

Blijkens de tekst van het huurcontract dat partijen hebben opgemaakt en ondertekend, is de huur aangegaan voor de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2020 en eindigt deze
nietvan rechtswege, maar door opzegging “tegen het einde van de tijd van het jaar, waarvoor het huurcontract is aangegaan”. Ook de mogelijkheid van tussentijdse opzegging door de huurder ontbreekt. Partijen zijn daarnaast overeengekomen dat de huurovereenkomst zonder opzegging tegen het einde van de bepaalde periode, doorloopt voor onbepaalde tijd. Het standpunt van [eiseres] dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten en dat deze overeenkomst na verloop van die bepaalde tijd van rechtswege is voortgezet voor onbepaalde tijd, strookt daarom niet met de tekst van het huurcontract. Partijen zijn die voortzetting voor onbepaalde tijd bij aanvang van de huur namelijk uitdrukkelijk overeengekomen.

4.6.

Gelet op het vorenstaande kwalificeert deze huurovereenkomst niet als een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, van het BW, waarvoor een afwijkende termijn geldt als het gaat om indiening van een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs. Of de huurperiode die partijen zijn overeengekomen in dit geval één of twee jaar bedraagt – partijen zijn het daar niet over eens en de tekst van het huurcontract is op dit punt tegenstrijdig – kan in het midden blijven. Hetzelfde geldt voor de vraag of deze huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde of voor onbepaalde tijd.

Toetsing aanvangshuurprijs - conclusie

4.7.

De conclusie luidt dat de Huurcommissie het verzoek van [eiseres] van 30 juni 2021 terecht nietontvankelijk heeft verklaard, omdat de wettelijke termijn waarbinnen het verzoek gedaan moet worden zes maanden
na aanvangvan de huur is (artikel 7:249 lid 1 van het BW). De huur is aangevangen op 1 januari 2019 en die termijn was dus op 1 juli 2019 al verstreken. De vordering van [eiseres] om de aanvangshuurprijs vast te stellen op € 297,01, of een ander, door de kantonrechter te bepalen bedrag, wordt daarom afgewezen.

Huurprijsvermindering wegens gebreken

4.8.

De huur is ingegaan op 1 januari 2019. De liberalisatiegrens bedroeg per die datum € 720,42. De overeengekomen aanvangshuurprijs van € 740,00 ligt boven de liberalisatiegrens. Dit betekent dat de wettelijke vervaltermijn voor het vorderen van huurprijsvermindering wegens gebreken niet van toepassing is, omdat de huur geliberaliseerd is (vgl. de artikelen 7:257, eerste lid, en 7:247 van het BW).

4.9.

[gedaagde] heeft in elk geval niet betwist dat er gedurende de huurperiode
vier maal lekkagesin de woning zijn geweest via het dak en dat [eiseres] die lekkages direct bij hem heeft
gemeld. Het gaat volgens hem om
meldingenop 6 juni 2019, 16 augustus 2020, 8 februari 2021 en 27 juli 2021 (punt 12 conclusie van antwoord). Blijkens de Whatsapp-correspondentie die [eiseres] heeft overgelegd, heeft zij
meldingenvan lekkage gedaan op (of kort voor) 6 juni 2019, op 16 augustus 2020, 8 februari 2021, 18 juni 2021, 27 juli 2021 en 9 augustus 2021 (vgl. producties 5 t/m 9 bij dagvaarding), dat zijn dus meer
meldingendan waarvan [gedaagde] in de conclusie van antwoord uitgaat.

[gedaagde] heeft ter zitting herhaald dat er in juni en juli 2021 lekkages achter elkaar zijn geweest en dat hij in juli 2021 een zinkrenovatie heeft laten uitvoeren, waarna volgens hem geen lekkages meer zijn optreden. De op 9 augustus 2021 gemelde lekkage is volgens [gedaagde] veroorzaakt doordat de dakdekker een handdoek en hamer op het dak bleek te hebben achtergelaten die de goot verstopten en een lipje in de goot dat abusievelijk omhoog was blijven staan en naar beneden diende te worden gedrukt. Ook als dat juist is, dan doet dit er niet aan af dat deze lekkage op 9 augustus 2021 in de woning heeft plaatsgevonden en dat, in de rechtsverhouding tussen partijen, sprake is van een gebrek aan het gehuurde, dat voor rekening van [gedaagde] als verhuurder komt.
Gelet op die toelichting van [gedaagde] ter zitting en in de conclusie van antwoord alsoook de door [eiseres] overgelegde stukken kan er daarnaast van uit worden gegaan dat er niet alleen op 27 juli 2021, maar ook op 18 juni 2021 een lekkage in de woning is geweest die [eiseres] bij [gedaagde] heeft gemeld, zoals blijkt uit de door [eiseres] overgelegde Whatsapp-correspondentie.

4.10.

[eiseres] heeft haar stellingen ter zitting over het aantal lekkages aangevuld door te stellen dat zij ook in oktober 2021 nog een lekkage heeft gehad en daarvan melding heeft gedaan bij [gedaagde] . [gedaagde] heeft dat echter betwist. [eiseres] heeft haar stelling over een lekkage in oktober 2021 niet onderbouwd door overlegging van een afdruk van het betreffende Whatsapp-bericht of op andere wijze. De kantonrechter gaat daarom van het door [eiseres] in de dagvaarding onderbouwde aantal meldingen en lekkages uit, in totaal zes (vgl. producties 5 t/m 9 bij dagvaarding).

4.11.

Van een goed onderhouden woning mag de huurder verwachten dat deze waterdicht is, ook als het hard waait en regent. Het standpunt van [gedaagde] ter zitting dat één daklekkage per jaar normaal is en geen gebrek oplevert, volgt de kantonrechter dan ook niet. Een huurder hoeft van een goed onderhouden woning al helemaal niet te verwachten dat hij in een periode van (ruim) twee jaar geconfronteerd wordt met maar liefst zes lekkages via het dak. Dit duidt op een gebrekkige dakbedekking, die niet goed is onderhouden en die vermoedelijk dringend aan vervanging toe is. [gedaagde] stelt weliswaar dat hij steeds kort na de meldingen van [eiseres] van opgetreden lekkage werkzaamheden aan het dak heeft laten verrichten, maar hij heeft (met uitzondering van de zinkrenovatie in juli 2021) niet onderbouwd welke werkzaamheden precies verricht zijn en wat de oorzaak of oorzaken van de vele opgetreden lekkages was/waren (met uitzondering van de achtergelaten handdoek en hamer alsook een ophoog gelaten lipje). Mede in aanmerking genomen dat ondanks die door [gedaagde] gestelde werkzaamheden steeds weer nieuwe lekkages optraden, concludeert de kantonrechter dat er
in de periode van 6 juni 2019 tot en met 9 augustus 2021sprake is geweest van een voortdurend
gebrekaan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 1 van het BW, namelijk een gebrek aan het gehuurde dat heeft geleid tot verminderd huurgenot en dat voor rekening van [gedaagde] als verhuurder komt.

4.12.

[eiseres] heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gemotiveerd dat dit gebrek
gedurende de hierna vermelde periodesheeft geleid tot
substantieel verminderd huurgenot:

- van 6 tot en met 14 juni 2019^[1];

- van 16 tot en met 31 augustus 2020^[2];

- van 8 februari 2021 tot en met 9 augustus 2021.

Niet is gesteld dat [eiseres] in de periode tussen het verhelpen van de eerste lekkage en 16 augustus 2020 en tussen het verhelpen van de tweede lekkage en 8 februari 2021 (meermaals) meldingen heeft gedaan van lekkages. Evenmin is gesteld dat de aard en de omvang van de eerste en/of tweede lekkages (danwel de oorzaak daarvan ten tijde van deze lekkages) zodanig waren dat de tweede en /of de derde lekkage (op zeer korte termijn) te verwachten was. Daarom kan [eiseres] niet worden gevolgd in haar stelling dat ook in de periode van 15 juni 2019 tot en met 15 augustus 2020 en in de periode van 1 september 2020 tot en met 7 februari 2021 sprake is geweest van een substantieel verminderd huurgenot (vanwege het bestaan van constante vrees voor een lekkage met alle gevolgen van dien). Dit is anders voor de periode van 8 februari 2021 tot en met 9 augustus 2021, zijnde een periode van zes maanden waarin sprake is geweest van vier na elkaar plaatsgevonden lekkages waarvan [eiseres] melding heeft gedaan. Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat [gedaagde] niet heeft gesteld wanneer hij de derde lekkage heeft verholpen. De naar objectieve maatstaven gemeten, in deze periode bestaande en terechte vrees voor weer een nieuwe lekkage met mogelijke schade aan de inboedel tot gevolg, doen in belangrijke mate afbreuk aan het huurgenot. Voorts is voor de drie voormelde periodes van belang dat [eiseres] heeft gesteld en [gedaagde] niet heeft betwist, dat zij tijdens de lekkages haar eigendommen veilig heeft moeten stellen en hemelwater in het gehuurde heeft opgevangen. Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter een huurprijsvermindering gerechtvaardigd over de drie voormelde periodes. Dat niet alle zes opgetreden lekkages even ernstig waren, zoals [gedaagde] onbetwist heeft gesteld, kan niet tot een ander oordeel leiden.

4.13.

Gelet op de aard van het gebrek en het verminderd huurgenot dat daarvan het gevolg is geweest, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering met 40% redelijk. De kantonrechter houdt voorts rekening met
de week huurkorting– dat is dus 100% over zeven dagen, wat neerkomt op 40% over 17 dagen naar beneden afgerond – die [gedaagde] aan [eiseres] heeft verstrekt in juli 2021, wegens de door haar ervaren overlast. [eiseres] heeft niet weersproken dat zij die huurkorting heeft ontvangen. De kantonrechter vermindert aldus de overeengekomen, kale huurprijs over de periode van:

6 tot en met 14 juni 2019;
16 tot en met 31 augustus 2020;
8 februari 2021 tot en met (9 augustus 2021 minus 17 dagen = ) 23 juli 2021.

met 40%.

Proceskosten

4.14.

[gedaagde] is aan te merken als de partij die (grotendeels) ongelijk heeft gekregen. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiseres] moet betalen. Die proceskosten van [eiseres] worden tot vandaag begroot op in totaal € 830,60, te weten:

- € 85,00 vastrecht;

- € 123,60 explootkosten inclusief informatiekosten;

- € 622,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 311,00).

De nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

vermindert de tussen partijen overeengekomen, kale huurprijs met 40% over de periode van:

6 tot en met 14 juni 2019;
16 tot en met 31 augustus 2020;
8 februari 2021 tot en met (9 augustus 2021 minus 17 dagen = ) 23 juli 2021;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet de proceskosten van [eiseres] aan haar betalen, tot vandaag begroot op € 830,60;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2022.