ECLI:NL:RBMNE:2022:2678

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9571428 UC EXPL 21-8542 JP/49266

Vonnis van 13 juli 2022

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.

1.Hoe is de procedure verlopen?

1.1.

Op 1 december 2021 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard. Bij de dagvaarding zijn 8 producties gevoegd. Later heeft [eiser] dat nog aangevuld met producties 9 tot en met 19. Op 6 januari 2022 is de reactie van [gedaagde] bij de rechtbank binnengekomen. Daarbij zijn een aantal brieven en e-mails gevoegd.

1.2.

Op 2 juni 2022 heeft de mondelinge behandeling bij de rechtbank in Utrecht plaatsgevonden. Daarbij zijn namens [gedaagde] de heer [A] (assetmanager van [gedaagde] ), de heer [B] (senior accountmanager bij [onderneming 1] [.] , de beheerder namens [gedaagde] ) en [C] (technisch manager bij [onderneming 1] ) aanwezig geweest. Namens [eiser] is niemand verschenen. De gemachtigde van [eiser] , mevrouw [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ), had zich onder opgave van reden vooraf afgemeld.

1.3.

Van de mondelinge behandeling zijn door de griffier zittingsaantekeningen gemaakt. Aan het einde van de mondelinge behandeling is gezegd dat er op 6 juli 2022 vonnis komt. Dat is één week later geworden.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] huurt een woning aan de [adres] in [plaats] van [gedaagde] . Met ingang van 1 november 2020 bedraagt de kale huurprijs € 666,34 per maand. [eiser] vindt dat [gedaagde] al jarenlang nalatig is in het herstellen van gebreken aan de woning.

2.2.

[eiser] heeft voorafgaand aan deze zaak twee procedures bij de huurcommissie gevoerd. De eerste (nr. 208433 en in verzet nr. 353809) gaat over zijn bezwaar tegen de huurprijsverhoging die op 1 november 2020 is doorgevoerd. De tweede (nr. 81715 en in verzet nr. 28400) gaat over een gevraagde tijdelijke vermindering van de huurprijs. In beide procedures staat centraal dat er volgens [eiser] gebreken aan de woning zijn. In beide procedures heeft de huurcommissie de bezwaren van [eiser] afgewezen.

2.3.

Uit de dagvaarding maakt de kantonrechter op dat het [eiser] in deze procedure gaat om:

een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs;
de betaling van € 450,42: de kosten die hij heeft gemaakt voor het laten uitvoeren van een lekdetectie onderzoek;
de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten met wettelijke rente.

2.4.

Dat [eiser] om verlaging van de huurprijs vraagt, volgt uit de dagvaarding waarin [eiser] concludeert tot ‘
vernietiging van de Uitspraak van de Huurcommissie en opnieuw rechtdoen’.Ook in brief van 10 mei 2022 van [gemachtigde] aan de rechtbank staat dat [eiser] van mening blijft dat hij recht heeft op huurprijsvermindering. De kantonrechter kan de uitspraak van de huurcommissie niet vernietigen. Maar uit artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat de kantonrechter wel tot een ander oordeel kan komen, en dat daarmee de beslissing van de huurcommissie opzij kan worden gezet.

2.5.

[gedaagde] is van oordeel dat er geen reden is om de huurprijs te verlagen. [gedaagde] erkent – kort samengevat – dat er een aantal gebreken aan de woning zijn die hersteld moeten worden, maar vindt dat [eiser] haar niet in de gelegenheid stelt om dat te doen.

2.6.

De kantonrechter heeft kennisgenomen van alle stukken en stellingen van partijen. Daarop wordt hierna alleen ingegaan als dat van belang is voor de beoordeling van de zaak.

3.Hoe oordeelt de kantonrechter?

3.1.

De kantonrechter zal met ingang van 1 juli 2021 een tijdelijke huurprijsvermindering uitspreken en bepalen dat [gedaagde] de kosten van het lekdetectierapport moet vergoeden. Beide beslissingen worden hierna toegelicht, maar eerst komt de bevoegdheid van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland aan de orde.

De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland is bevoegd

3.2.

In huurzaken is alleen de rechter bevoegd binnen wiens rechtsgebied de gehuurde zaak zich bevindt. Dat staat in artikel 103 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Omdat de gehuurde woning van [eiser] zich in [plaats] bevindt, is dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland is daarom in beginsel niet bevoegd om over deze zaak te oordelen.

3.3.

[eiser] heeft, als huurder, echter zelf de keuze gemaakt om bij de rechtbank Midden-Nederland te procederen. [gedaagde] (gevestigd in [vestigingsplaats] ) heeft daar geen bezwaren tegen geuit. Daarom houdt de kantonrechter het erop dat partijen zijn overeengekomen de procedure hier te starten. Een afspraak tussen partijen om ergens anders te procederen is mogelijk, zo bepaalt artikel 108 Rv. Omdat het [eiser] (als huurder) is die de procedure is gestart, wordt ook voldaan aan de eisen die de wet aan zo’n afspraak stelt. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland is daarom bevoegd om te oordelen over deze zaak.

[eiser] is deze procedure op tijd gestart

3.4.

[eiser] is deze procedure tijdig gestart. De uitspraken van de huurcommissie zijn namelijk op 26 oktober 2021 naar [eiser] gestuurd en [eiser] heeft [gedaagde] op 1 december 2021 gedagvaard. Dat is binnen de wettelijke termijn van 8 weken.

Er zijn gebreken, maar niet zoveel als [eiser] zegt

3.5.

[eiser] klaagt (bij de huurcommissie) en in deze procedure over een groot aantal gebreken aan de woning. De ernstigere gebreken houden verband met lekkages. Dit is wat er volgens [eiser] allemaal moet gebeuren:

herstel van binnen- en buitendakplaten op zolder en vervanging van een dakpan;

herstel van het pleisterwerk van de muren en plafond in de doucheruimte;

het dichtzetten van doorvoerleidingen in de douche;

het dichtzetten van doorvoerleidingen in de kleine slaapkamer;

het dichtzetten van de omlijsting van het uitzetraam bij de zolderberging;

het vervangen van de deur van de badkamer;

het opnieuw ophangen van de deur van de grote slaapkamer voor;

het opnieuw ophangen van de deur van de grote slaapkamer achter;

vervanging van het hang- en sluitwerk van drie deurkasten in de slaapkamers;

het verrichten van onderzoek naar vochtlekkage in het plafond van de grote slaapkamer achter;

herstel van het losgeraakte/kromgetrokken plafond in de hal bij de voordeur;

het vervangen van de tochtstrip aan de onderkant van de voordeur;

het vervangen van de tochtstrip van het keukenraam;

herstel van het voegwerk (buiten) van de zijgevel;

herstel van de (afwatering van de) luifel bij de voordeur;

herstel van de drempel onder de voordeur.

3.6.

Uit de brief van 10 mei 2022 van [gemachtigde] aan de kantonrechter blijkt dat [eiser] de werkzaamheden genoemd in 4 en 9 inmiddels zelf heeft verricht. Daarop wordt hierna niet meer ingegaan.

3.7.

In haar reactie van 6 januari 2022 en tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gezegd alle werkzaamheden te willen uitvoeren, met uitzondering van degene genoemd in 3, 10 en 14. [gedaagde] betwist dat er doorvoerleidingen lekken en dat die moeten worden dichtgezet (3), dat de buitengevel opnieuw moet worden gevoegd (14) en dat er meer onderzoek naar lekkage nodig is (10). De kantonrechter vindt dat ook. [eiser] heeft niet onderbouwd dat die werkzaamheden echt nodig zijn. De dagvaarding zelf telt maar één pagina, en bevat geen feiten of onderbouwing van de door [eiser] aangevoerde gebreken. De dagvaarding is niet veel meer dan een opsomming van producties gevolgd door een eis. Omdat [eiser] , of zijn gemachtigde, ook niet aanwezig was tijdens de mondelinge behandeling, is de noodzaak van deze werkzaamheden niet verder toegelicht. Hoewel er in de door [eiser] verstrekte producties veel is terug te vinden over wat er volgens [eiser] moet gebeuren, geldt dat niet of in onvoldoende mate voor deze werkzaamheden. Zo gaat [eiser] in zijn reactie op het rapport van onderzoek dat in opdracht van de huurcommissie is gemaakt (productie 1) daar niet op in, terwijl hij op andere punten gemotiveerd aangeeft waarom de rapporteur het volgens hem bij het verkeerde eind heeft. Datzelfde kan gezegd worden over zijn reactie op de uitspraak van de Huurcommissie (productie 3). Alleen in de brief van 10 mei 2022 aan de kantonrechter staat een toelichting op klachten 3 en 14. Uit de toelichting op 3 (dichtzetten doorvoerleidingen) blijkt echter niet dat herstel nodig is omdat de lekkageschade die in de buurt van die leidingen is waargenomen volgens [eiser] het gevolg is van een gat in het dak. [eiser] vindt kennelijk ook zelf dat de leidingen niet lekken. In de toelichting bij 14 (herstel voegwerk buitengevel) wordt alleen gesteld dat er kou door de gevel komt. Net als de Huurcommissie vindt de kantonrechter dit pas een gebrek als er – door uitgevallen voegwerk – ook echt vocht of tocht de woning in trekt. Dat is niet zo. Op dit moment kan daarom niet gezegd worden dat er gebreken in de woning zijn, die maken dat de werkzaamheden genoemd in 3, 10 en 14 nodig zijn.

3.8.

De werkzaamheden genoemd in 9, 12 en 13 komen evenmin voor rekening van [gedaagde] . Hoewel [gedaagde] bereid is die werkzaamheden uit te voeren, gaat dat om kleine herstellingen die op grond van de wet voor rekening van een huurder komen (zie artikel 7:207 lid 2 en 7:217 BW). Daarvoor kan dus geen huurprijsvermindering worden toegekend.

3.9.

Van de overige gebreken (1, 2, 5, 6, 7, 8, 11, 15, 16) moet beoordeeld worden of die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Dat is zo als het woongenot van [eiser] substantieel is aangetast.

Drie gebreken tasten het woongenot substantieel aan

3.10.

In zijn reactie op de uitspraak van de huurcommissie (productie 3) wijst [eiser] specifiek twee gebreken die op grond van het
Besluit huurprijzen woonruimteen het daarop gebaseerde
Gebrekenboektot huurprijsvermindering moeten leiden. Dat gaat om het overlopen van de luifel (Gebrekenboek: CK5) en het binnendringen van hemelwater doordat de drempel van de voordeur door houtrot is aangetast (Gebrekenboek: CD8). Dat is in feite één gebrek. Het overlopen van een luifel valt namelijk alleen binnen het bereik van het Gebrekenboek als de daardoor ontstane overlast de bewoonbaarheid aantast. Die aantasting zit alleen in de verrotte drempel en het als gevolg daarvan binnenlopende hemelwater. Dat water komt namelijk van de (overlopende) luifel boven de voordeur. Dat is dus hetzelfde gebrek. De kantonrechter begrijpt dat [eiser] ook vindt dat het ontbreken van de deur van de badkamer (Gebrekenboek: A2) en de lekkage op zolder (die vocht- en schimmelplekken in de badkamer tot gevolg heeft) redenen zijn om de huurprijs te verminderen. [eiser] beroept zich in verschillende producties namelijk op de uitspraak van de huurcommissie van 28 mei 2015, waarin die beide mankementen (in combinatie met nog twee punten) als een gebrek in categorie C zijn aangemerkt.

3.11.

Tijdens de mondelinge behandeling is aan [gedaagde] gevraagd wat zij vindt van de door [eiser] gevraagde huurprijsvermindering. [gedaagde] heeft toen niet, en ook niet in haar eerdere schriftelijke reactie, gesteld dat de gebreken volgens haar geen huurprijsvermindering kunnen rechtvaardigen. [gedaagde] heeft alleen aangevoerd dat met [eiser] niet tot een afspraak te komen valt om de gebreken te herstellen. Op dat punt wordt later ingegaan.

3.12.

De kantonrechter is van oordeel dat de in 3.10 genoemde gebreken het woongenot dusdanig aantasten dat daarvoor een huurprijsvermindering op zijn plaats is. De gebreken die verband houden met de badkamerdeur en de luifel zijn één op één tot de categorie ‘ernstige gebreken aan en tekortkoming ten aanzien van de woonruimte’ uit het Gebrekenboek terug te voeren (CD8 en A2). Daarnaast is wel duidelijk dat het dak van de woning niet op orde is, wat tot behoorlijke lekkages leidt. Dat blijkt onder andere uit het (niet door [gedaagde] betwiste) lekdetectierapport. Uit de door [eiser] gemaakte video-opname blijkt verder overduidelijk dat dakplaten door vocht zijn aangetast en het naar binnenlopende hemelwater tot lekkage in de badkamer leidt. Ook dit gebrek rechtvaardigt daarom een huurprijsvermindering. Voor de overige gebreken, die [gedaagde] wel wil herstellen (5, 7, 8 en 11), geldt dat niet. [eiser] heeft daarvoor onvoldoende duidelijk gemaakt dat daardoor zijn woongenot (ernstig) wordt aangetast.

3.13.

De huurprijsvermindering moet evenredig aan het verminderde woongenot zijn. Dus hoe meer het woongenot wordt aangetast, hoe lager de huurprijs. De genoemde gebreken zijn niet niets, maar ook weer niet zo erg dat zij de bewoonbaarheid van de woning of van bepaalde vertrekken in de woning helemaal in de weg staan. Daarom zal de huurprijs met 40% verminderd worden, en niet met de maximale 60% die op gebreken uit lijst C bij het Besluit huurprijzen woonruimte is gesteld. De geldende (kale) huurprijs van € 666,34 per maand wordt tijdelijk verlaagd tot € 399,80. Dit betekent ook dat de huurprijsverhoging vanaf 1 juli 2022 (naar € 681,67) vooralsnog niet doorgevoerd kan worden door [gedaagde] . Vanaf wanneer de huurprijsverlaging ingaat, komt hierna aan de orde.

Huurprijsvermindering per 1 juli 2021

3.14.

[eiser] heeft in deze procedure niet gezegd vanaf welke datum hij huurprijsvermindering wenst. De wet zegt dat de huurprijs pas verminderd kan worden op de dag dat de huurder de verhuurder van de gebreken in kennis stelt (zie artikel 7:207 BW). De huurder moet dan wel binnen 6 maanden daarna een procedure (bij de huurcommissie of de rechter) starten (zie artikel 7:257 BW). Uit het rapport van onderzoek dat in opdracht van de huurcommissie is gemaakt, blijkt dat [eiser] gebreken 1 tot en met 14 (waaronder dus de ontbrekende badkamerdeur en het gat in het dak) op 2 augustus 2019 bij [gedaagde] heeft gemeld. De datum waarop [eiser] meldt dat er hemelwater onder de voordeur de woning binnendringt (15 en 16), stelt de kantonrechter op 31 mei 2021, de datum van toezending van het lekdetectierapport aan [gedaagde] . In dat rapport staat dat namelijk beschreven.

3.15.

De kantonrechter zal bepalen dat de huurprijsvermindering op 1 juli 2021 ingaat, ook waar het gaat om de al in 2019 (of mogelijk nog eerder) door [eiser] gemelde gebreken (lekkage dak, pleister- en schilderwerk in de badkamer en ontbreken badkamerdeur). Dat betekent ook dat de huurprijsverhoging die per 1 november 2020 was ingevoerd niet wordt teruggedraaid. Hierna wordt uitgelegd waarom de ingangsdatum van de huurprijsvermindering op 1 juli 2021 is gesteld.

3.16.

[eiser] heeft alleen recht op vermindering van de huurprijs voor de tijd dat [gedaagde] verplicht is om de gebreken te herstellen. Dat volgt uit artikel 7:206 lid 1 en artikel 7:207 BW. Artikel 7:206 BW bevat de verplichting van de verhuurder om gebreken ‘
op verlangen van de huurder’te verhelpen. Gelet op het verweer van [gedaagde] , is de vraag is of [eiser] na zijn kennisgeving aan [gedaagde] wel (de hele tijd) herstel heeft verlangd van de gebreken.

3.17.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan niet (goed) vastgesteld worden waarom de gebreken nog altijd niet zijn hersteld. Op basis van het dossier, en de beperkte bespreking van de zaak op zitting omdat er namens [eiser] niemand aanwezig was, lijkt dat echter bij beide partijen te liggen. [eiser] houdt het herstel (van zaken in de woning) langere tijd af vanwege vrees voor een corona-besmetting, terwijl [gedaagde] als het wel kan (buiten de woning) en mag (in ieder geval vanaf 1 juli 2021) ook niet lijkt door te pakken. Meespeelt ook dat beide partijen, om wat voor reden dan ook, niet goed met elkaar communiceren (alleen schriftelijk op verzoek van [eiser] ) en men vooral van de ander lijkt te verwachten dat die initiatief neemt. Wat zich precies tussen partijen heeft voorgedaan valt moeilijk vast te stellen, maar de volgende grote lijnen worden wel zichtbaar.

3.18.

Tussen augustus 2019 en begin 2020 is eigenlijk alleen duidelijk dat de douchedeur vervangen zou worden. Hoewel het ook tot een afspraak met de aannemer komt, gebeurt dat uiteindelijk niet. Aan wie dat lag, is niet duidelijk geworden. Nadat de coronapandemie Nederland in zijn greep krijgt, rond maart 2020, wordt duidelijk dat [eiser] eigenlijk niemand meer de toegang tot zijn woning wil verlenen. Dat volgt uit correspondentie in het voorjaar van 2021. Zo schrijft [onderneming 1] [..] (namens [gedaagde] ) in een e-mail van 8 april 2021 dat zij de binnendeuren wil repareren (7 en 8), de douchedeur wil vervangen (6), de lekkage van de luifel wil verhelpen (15 en 16) en de wand in de douche opnieuw wil stuken en sausen (2). De (bereidwillige) reactie van [onderneming 1] [..] wordt een dag later echter gevolgd door een brief van [gemachtigde] . Daarin staat onder andere:
‘U had reeds toestemming om bepaalde werkzaamheden uit te voeren. Andere werkzaamheden binnen de woning moesten en moeten nog steeds wachten vanwege de situatie ro[n]d Covid19.’Voor welke werkzaamheden behalve de douchedeur [eiser] al toestemming had gegeven, valt niet goed op te maken uit het dossier. Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde] bovendien gezegd dat zij voor de reparatie van het dak (en dakplaten) en de drempel de woning moet kunnen betreden. Na het toesturen van het lekdetectierapport op 31 mei 2021 aan [onderneming 1] komt de bal echter daar te liggen. [eiser] bericht [onderneming 1] dan duidelijk dat zij mogen beginnen met de herstelwerkzaamheden aan de luifel. Dat geldt ook voor herstel van de gevolgschade van de lekkage. Door partijen wordt ook 1 juli 2021 als startdatum voor de werkzaamheden genoemd. Daarna blijft het echter stil, totdat [gedaagde] door [eiser] wordt gedagvaard in december 2021. Dat er na 1 juli 2021 niets is gebeurd, komt dan ook voor rekening van [gedaagde] . Dat geldt ook voor de periode na dagvaarding. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling alleen gesteld dat zij denkt dat zij lopende deze procedure geen medewerking van [eiser] krijgt. Of dat ook werkelijk zo is, heeft [gedaagde] niet onderbouwd.

3.19.

In het licht van bovenstaande, neemt de kantonrechter aan dat het uitblijven van het benodigde herstel met ingang van 1 juli 2021 (uitsluitend) door [gedaagde] komt. De huurprijsvermindering zal daarom vanaf die datum worden uitgesproken. Dat betekent ook dat de sindsdien teveel betaalde huur door [gedaagde] moet worden terugbetaald.

Medewerking [eiser] aan tijdig herstel

3.20.

Van [eiser] mag verwacht worden dat hij meewerkt aan een spoedig herstel van de gebreken. Als hij dat niet doet, brengt hij zijn aanspraak op huurvermindering in gevaar. Omdat de medewerking van [eiser] niet is gevorderd door [gedaagde] , zal de medewerking van [eiser] niet in het dictum van dit vonnis (zie 4 hieronder) worden opgenomen.

[gedaagde] moet de kosten van het lekdetectierapport vergoeden

3.21.

[eiser] heeft € 450,42 betaald voor het onderzoek door [onderneming 2] naar de oorzaak van de lekkage op zolder en in de badkamer. [eiser] kan die kosten bij [gedaagde] neerleggen als de kosten (i) redelijk zijn en (ii) redelijkerwijs noodzakelijk waren ter vaststelling van aansprakelijkheid of schade (zie artikel 96 lid 2 onder b BW). Dat is hier het geval. De kosten zijn niet te hoog. [gedaagde] heeft ook geen punt van gemaakt. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling alleen gezegd dat ze onnodig waren, omdat [gedaagde] zelf onderzoek naar de oorzaak van de vochtproblemen wilde doen. Die stelling is echter niet onderbouwd, met bijvoorbeeld een e-mail waaruit dat kan worden opgemaakt. [eiser] heeft daarentegen wel netjes aangekondigd dat hij zelf een rapport wil laten opmaken. Zo volgt uit zijn brief van 30 april 2021 aan de heer [C] van [onderneming 1] [..] . [eiser] kondigt in die brief duidelijk aan dat hij kosten gaat maken, vanwege de volgens hem laconieke houding van [gedaagde] om de lekkage en het gat in het dak te verhelpen. In de brief stelt [eiser] [gedaagde] in de gelegenheid om die kosten te voorkomen. Hij schrijft:
‘U kunt echter ook de moeite nemen de foto’s nog eens te bekijken en zelf even schriftelijk aangegeven dat u het eens bent met de huurder om onnodige tijd en kosten te besparen.’[gedaagde] (of [onderneming 1] ) heeft niet gereageerd op de brief. Omdat [gedaagde] ook niet (langer) betwist dat sprake is van een gat in het dak, zoals uit het lekdetectierapport blijkt, komen de kosten voor haar rekening. De kosten zijn gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

Proceskosten

3.22.

[gedaagde] wordt in deze procedure (het meeste) in het ongelijk gesteld. [gedaagde] moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. Die worden begroot op:

€ 127,24 kosten dagvaarding
€ 85,00 griffierecht
€ 75,00salaris gemachtigde
€ 287,24 totaal

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

vermindert de door [eiser] verschuldigde kale huurprijs voor zijn woning met 40%, tot een bedrag van € 399,80, met ingang van 1 juli 2021 tot de dag dat de gebreken als genoemd in overweging 3.10 van dit vonnis door [gedaagde] zijn verholpen;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 450,42 aan [eiser] ;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 287,24, waarvan € 75,00 aan salaris voor de gemachtigde, nog te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze € 287,24 in het geval dat [gedaagde] de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] betaalt, tot aan de dag van volledige betaling,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Verboom, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.