Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21 /4925
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 556.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1960 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 154 m2 en een kaveloppervlakte van 328 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 530.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Indexeringspercentage
6.1
Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder stelt dat er rekening is gehouden met de marktontwikkelingen door gebruik te maken van onder meer gegevens van het Kadaster, die in het proces permanente marktanalyse geanalyseerd worden. Hierbij worden landelijke cijfers zoals het CBS, openbare gegevens uit de rapportage aan de Waarderingskamer, de lokale kennis van de specifieke marktontwikkeling van de gebiedstaxateur, betrokken. Dat indexeringscijfer is voor het jaar 2019 6% en voor het jaar 2020 6,3%. De rechtbank ziet dat de indexeringspercentages beschikbaar zijn en dat de conclusie kan worden getrokken dat inzichtelijk is gemaakt hoe die cijfers gebruikt zijn. Echter hiermee zijn de onderliggende verkoopcijfers van deze indexeringspercentages (nog steeds) niet controleerbaar. [1] Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van de verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen en het is dus niet mogelijk te beoordelen hoe de waardeontwikkeling van twee-onder-een-kap woningen zich verhoudt tot het gemiddelde.
6.2
De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op een voldoende inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.3
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De rechtbank legt dat hierna uit.
6.4
[adres 3] is op 18 december 2019 verkocht voor € 440.000,-. Deze verkoop heeft dus nagenoeg op de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat er vanuit kan worden gegaan dat de waarde van die woning op 1 januari 2020 € 440.000,- bedroeg. Daarbij wordt de waarde per m2 van deze woning, zonder indexering, € 2.364,- per m2. [adres 4] is op 8 september 2019 verkocht voor € 550.000,-. [adres 5] is verkocht op 24 augustus 2019 voor € 540.000,-. De woningen zijn weliswaar niet binnen drie maanden voor waardepeildatum verkocht, maar de prijs per m2, zonder indexering, van [adres 4] is € 1.951,- en van [adres 5] is de prijs € 2.842,- per m2. Eisers woning is gewaardeerd op € 556.000,-, met een waarde per m2 van € 2.360,-. De gemiddelde prijs per m2 van de drie hierboven genoemde verkopen is € 2.385,-, en ligt daarmee boven de prijs per m2 van de woning van eiser. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank laat de verkoopcijfers [adres 2] en [adres 6] buiten beschouwing, omdat deze na de waardpeildatum zijn verkocht.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
KOUDV-factoren
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de correctiepercentages van de KOUDV-factoren, op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgrond hoeft dan ook niet te worden besproken.
BAG
9. Eiser voert aan dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen van de door verweerder gekozen referentiewoningen heeft gehanteerd. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het hier gaat om een dynamisch systeem dat niet altijd accuraat is. Verweerder stelt verder dat de oppervlakten zijn nagemeten aan de hand van de beschikbare bouwtekeningen. Zo komt het voor dat een inpandige kelder wordt meegerekend in het grondoppervlak, waardoor er verschillen lijken te zijn. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt.
Ligging
10. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging naast een drukke doorgaande weg met veel vrachtverkeer. De rechtbank volgt eiser niet. De gekozen referentiewoningen liggen allemaal in dezelfde straat als de woning van eiser. Hiermee is volgens de rechtbank voldoende rekening gehouden met de ligging. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen en staat van onderhoud
11. Tot slot stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft de staat van onderhoud gewaardeerd op ‘matig’ en de voorzieningen op ‘eenvoudig/verouderd’. De rechtbank kan de matrix van verweerder volgen. De waarderingen op de matrix onderbouwen voldoende de staat van de woning. Bovendien gelden voor de woningen [adres 3] en [adres 4] dezelfde waarderingen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.