Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4707
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 286.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 14 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1982 gebouwde rijwoning met een aangebouwde berging/schuur en dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m2 en een kaveloppervlakte van 126 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 270.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
Indexeringspercentage
6.1
Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden. Verweerder stelt dat de gehanteerde indexeringspercentages voortkomen uit de permanente marktanalyse. Verweerder koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties, waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij op grond van contractuele verplichtingen met het Kadaster deze verkoopgegevens niet mag openbaren. De rechtbank ziet dat de indexeringspercentages beschikbaar zijn en dat de conclusie kan worden getrokken dat inzichtelijk is gemaakt hoe die cijfers gebruikt zijn. Echter zijn de onderliggende verkoopcijfers van deze indexeringspercentages (nog steeds) niet controleerbaar. [1] Het ligt op de weg van verweerder om op een zodanige manier de gegevens te verstrekken aan eiser, dat hij daar kennis van kan nemen en zo nodig kan controleren. De enkele stelling van verweerder dat hij deze informatie niet mag delen op grond van contractuele verplichtingen, is voor de rechtbank niet voldoende en strookt niet met de verplichting om de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking te stellen. Verweerder heeft verder geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van de verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen, zodat het dus niet mogelijk is de waardeontwikkeling van rijwoningen te beoordelen.
6.2
De rechtbank concludeert op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen dat verweerder de waarde met de waardematrix gebrekkig heeft onderbouwd, omdat de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet op een voldoende inzichtelijke wijze naar de waardepeildatum zijn geïndexeerd. Uit deze conclusie volgt echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Ook als de analyse van de verkopen en de onderbouwing van de waarde in de matrix gebreken vertoont, kan de verstrekte informatie voldoende zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.3
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verstrekte informatie aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. De rechtbank legt dat hierna uit.
6.4
[adres 2] is op 20 november 2019 verkocht voor € 295.000,- en [adres 5] is op 14 november 2019 verkocht voor € 265.000,-. Deze verkopen zijn binnen drie maanden van de waardepeildatum gerealiseerd, zodat er vanuit kan worden gegaan dat de waarde van die woningen op 1 januari 2020 € 295.000,- en € 265.000,- bedroegen. De waarde per m2 van [adres 2] , bedraagt zonder indexering, € 2.251,- en van [adres 5] , zonder indexering, € 2.202,-. [adres 3] is op 19 september 2019 verkocht voor € 281.250,-. Deze woning is weliswaar niet binnen drie maanden voor de waardepeildatum verkocht, maar de prijs per m2, zonder indexering, is € 1.959,-. Eisers woning is gewaardeerd op € 286.000,-, met een waarde per m2 van € 2.005,-. De gemiddelde prijs per m2 van de drie hiervoor genoemde referentiewoningen is € 2.137,-, en ligt daarmee boven de prijs per m2 van de woning van eiser. Hiermee heeft verweerder de waarde van de woning aannemelijk gemaakt. De rechtbank laat het verkoopcijfer [adres 4] buiten beschouwing, omdat deze na de waardpeildatum is verkocht.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
KOUDV-factoren
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de correctiepercentages van de KOUDV-factoren, op de zitting ingetrokken. Deze beroepsgrond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Dakkapel
9. Eiser voert aan dat het dakkapel van 22 m2 niet bij het grondoppervlak is meegerekend. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het dakkapel eerst apart werd vermeld, maar nu bij het grondoppervlak is meegerekend in de matrix. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Tweemaal dezelfde referentiewoning
10. Verder heeft eiser op de zitting aangevoerd dat het beroepschrift ook bedoeld is een beroepsgrond te richten tegen het feit dat twee keer dezelfde referentiewoning in de uitspraak op bezwaar is genoemd als onderbouwing. Eiser stelt dat dit abusievelijk niet in het beroepschrift is opgenomen. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze grond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal daarom de grond buiten beschouwing laten.
Conclusie
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
griffier
Rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.