Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4871
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 633.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 25 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 140 m2 en een kaveloppervlakte van 95 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 573.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Indexeringspercentage
9.1
Als eerst voert eiser aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de door verweerder in beroep overgelegde bolletjesgrafiek nog steeds onvoldoende is.
9.2
De rechtbank beoordeelt eerst de beroepsgrond uit eisers beroepschrift, namelijk dat verweerder in bezwaar de indexeringspercentages niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze procedurele gronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting en op de zitting heeft eiser verklaard dat de gronden in het bezwaarschrift niet worden herhaald op de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde. [1]
9.3
De rechtbank vindt de op de zitting aangevoerde beroepsgrond dat verweerder met de bolletjesgrafiek de indexeringspercentages nog steeds niet inzichtelijk heeft gemaakt niet in strijd met een goede procesorde. Verweerder heeft die bolletjesgrafiek op 12 mei 2022 aan de rechtbank gestuurd en de rechtbank heeft deze stukken op 17 mei 2022 aan eiser doorgestuurd. Gelet op de tijd tussen dat moment en de zitting, kan het eiser niet worden verweten dat hij die beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom inhoudelijk behandelen.
9.4
De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor het object en welk stijgingspercentage daaruit volgt, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot dit cijfer wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. Dit maakt echter niet dat aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde kan worden getwijfeld. Op en rondom de waardepeildatum waren de huizenprijzen stijgende. Bovendien heeft eiser de door verweerder gehanteerde percentages onvoldoende gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen van eiser
10. Tot slot verwijst eiser naar de volgende verkooptransacties die de waarde van de woning volgens hem beter onderbouwen: [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] .
11. Verweerder heeft toegelicht dat [adres 9] niet vergelijkbaar is omdat het een ander type woning betreft. [adres 6] in een matige staat van onderhoud verkocht die direct gemoderniseerd moet worden. De woning heeft en verwarming via een gaskachel. [adres 7] is in een matige staat met eenvoudige voorzieningen verkocht op 16 oktober 2020 voor € 520.000,- en in een goede staat verkocht op 16 april 2021 voor € 805.000,-. Dat is ruim € 285.000,- meer. [adres 8] is niet vergelijkbaar in verband met het grondoppervlak van de woning.
12. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder op grond van vaste rechtspraak vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het meest geschikt acht. Zoals hiervoor overwogen zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. Verder heeft verweerder voldoende in het verweerschrift duidelijk toegelicht waarom hij vindt dat de door eiser aangedragen referentiewoningen minder goed vergelijkbaar zijn dan de referentiewoningen die verweerder heeft gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.