Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5186
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Hoefnagel).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de wo
ning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 228.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de online zitting van 18 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1977 gebouwde twee-onder-een-kap woning met drie bergingen en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m2 en een kaveloppervlak van 318 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 174.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
Deze waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van zogenaamde referentiewoningen. Dit moeten woningen zijn die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de vastgestelde economische waarde voldoende aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij dezelfde straat staan, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het indexeringspercentage niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Verweerder stelt dat deze grond nog niet eerder is ingebracht en dat hij hier daarom niet op kan reageren. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze grond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal er daarom geen inhoudelijk oordeel over geven.
8. Eiser voert ook aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad. Eiser kan niet via zijn eigen perceel de woning betreden en heeft geen eigen rechtstreekse toegang tot de achtertuin (alleen via de buurwoning). Verweerder heeft er op de zitting op gewezen dat de woning voor doelmatigheid de waarderingscode 2 (matig) heeft gekregen en de referentiewoningen de waarderingscode 3 (gemiddeld). Er is een correctie van 20% toegepast op de grondwaarde. De rechtbank kan de manier waarop verweerder de grond en de woning heeft gewaardeerd volgen. De verder niet onderbouwde stelling van eiser dat de doelmatigheid gewaardeerd moet worden op 1 (slecht) kan de rechtbank niet tot een ander oordeel brengen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de ligging aan de provinciale weg N225. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat voor de ligging een waardering is gegeven van 2 (matig) en voor de referentiewoningen een 3 (gemiddeld). Ook liggen de referentiewoningen in dezelfde straat en kan er daarom van uit worden gegaan dat de N225 ook de verkoopprijs van deze woningen negatief heeft beïnvloed. Eiser heeft niet nader onderbouwd waarom de ligging van de woning slechter is dan de referentiewoningen. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Verder voert eiser aan dat er sprake is van gedateerde voorzieningen en slecht onderhoud. Er is sprake van een slechte isolatie en er is geen centrale verwarming aanwezig in de woning. Verweerder stelt hier rekening mee gehouden te hebben door de voorzieningen, staat van onderhoud en kwaliteit van de woning te waarderen op ‘matig’. De rechtbank kan verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Tot slot voert eiser aan dat er sprake is van asbest in de woning en dat dit een waardedrukkende factor heeft. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat asbest aanwezig is in alle woningen tot het bouwjaar 1990, ook in de referentiewoningen. Daarom is er geen reden om voor de woning van eiser een waardedrukkend effect aan te nemen. Eiser heeft dit niet verder bestreden en ook niet nader onderbouwd wat de eventuele kosten zijn voor de verwijdering van het asbest. De rechtbank kan verweerder ook op dit punt volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in ‘t Veld, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 12 juli 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.