Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4278
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: K. Nowak),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. van Opbergen).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 293.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 14 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object is een rijwoning uit 1952 van 79 m² met een aanbouw uit 1952 van 3 m², een aanbouw uit 2008 van 17 m², een dakopbouw van 16 m² en garage van 21 m².
De woning staat op een perceel van 211 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 261.000,-.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van
€ 293.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix en bijlage 6 overgelegd. De waarde van de woning is bepaald aan de hand van zes, allen in [plaats] gelegen, referentieobjecten, zoals opgesomd onder 1 tot en met 6 in bijlage 6. [adres 2] is op 24 oktober 2019 verkocht voor € 259.000,-; [adres 3] is op 28 februari 2020 verkocht voor € 265.000,-; de transactiedatum van [adres 4] is
5 maart 2018, waarbij het is verkocht voor € 229.000,-; [adres 5] is op
4 november 2019 verkocht voor € 252.500,-; [adres 6] is verkocht op
11 september 2018 voor € 270.000,- en [adres 7] is op 4 september 2020 verkocht voor € 268.000,-. Vervolgens heeft verweerder de gemiddelde prijs per m² berekend aan de hand van de gemiddelde prijs per m² van de objecten als bedoeld in 1 t/m 6 van bijlage 6, hetgeen is gebaseerd op het verkoopcijfer en gecorrigeerd met de KOUDV-factoren.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, bijlage 6 bij het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 293.000,- niet te hoog is. Van de woningen die verweerder heeft gebruikt voor de waardebepaling zijn marktgegevens beschikbaar.. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentieobjecten is ook voldoende inzichtelijk gemaakt. Uit de berekening van verweerder volgt dat de waarde van de woning in het economisch verkeer hoger is dan de beschikte waarde. De WOZ-waarde is dus niet te hoog vastgesteld.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat bij [adres 7] sprake is van een dakopbouw van
8 m² en niet van een dakkapel. Ook is er geen tuinhuis aanwezig. Bij de dakopbouw van de woning heeft verweerder eerst 5 m² en nu 16 m² gehanteerd. Verder voert eiser aan dat de gehanteerde woonoppervlakte van de [adres 2] afwijkt. In het taxatieverslag staat 82 m² en in de taxatiematrix 79 m².
9. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij naar aanleiding van het beroepschrift nogmaals alles heeft berekend aan de hand van de bouwtekeningen. Daarom komt verweerder bij [adres 7] op een dakopbouw van 8 m² uit, zoals ook in de taxatiematrix staat. Daarnaast heeft verweerder het tuinhuis verwijderd. Verder blijkt uit de bouwtekeningen dat de woning een dakopbouw van 16 m² heeft. Dat in de BAG nog 5 m² staat vermeld valt te verklaren doordat deze WOZ-registratie nog niet in het BAG-register is verwerkt. Zelfs in het geval dat van een te grote dakopbouw is uitgegaan, dan is dit een minimaal waardeverschil en leidt dit in verhouding tot een hogere m². Aangezien ook is gecorrigeerd op de dakopbouw maakt dat uiteindelijk voor de eindwaarde niet uit. De afwijking van de woonoppervlakte van de
[adres 2] in de taxatiematrix ten opzichte van het taxatieverslag komt doordat de aanbouw van 3 m² in de taxatiematrix los staat vermeld. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. De beroepsgronden slagen niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat de [adres 2] aantoont dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder de m²-prijs van de praktijkruimte aangepast om deze beter in lijn te brengen met m² prijs van de woning zelf, waarbij een verhouding van 50% is aangehouden ten opzichte van de m²-prijs van de woning zelf.
11. De rechtbank overweegt dat zelfs in het geval dat de m²-prijs die eiser voorstaat wordt gehanteerd, dan is de waarde in het economisch verkeer van dit referentieobject volgens de systematiek van verweerder € 8.000,- hoger dan de beschikte waarde. Dat brengt dus met zich mee dat de [adres 2] niet aantoont dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Verder doet eiser een beroep op het Blackbox-arrest, vanwege het ontbreken van de bouwtekeningen van de woning en de referentieobjecten.
13. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat bouwtekeningen openbaar zijn. Eiser heeft dit niet betwist. Dat betekent dat eiser dit stuk zelf had kunnen raadplegen. Dat eiser dit heeft nagelaten komt voor zijn eigen rekening en risico. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Ook voert eiser aan dat de woning op basis van de foto’s geen factor 4 (bovengemiddeld) voorzieningenniveau heeft ten opzichte van de referentieobjecten.
15. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de kwalificatie van factor 4 op het onderdeel voorzieningen van de woning. Eiser heeft alleen maar naar foto’s van de woning verwezen, zonder te onderbouwen waarom daar uit zou volgen dat de voorzieningen niet van bovengemiddeld niveau zouden zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Tot slot voert eiser aan dat de [adres 8] ten onrechte door verweerder is gehanteerd en dat referentieobject [adres 9] niet de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde onderbouwt.
17. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep deze referentieobjecten niet heeft gehanteerd. Het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure, dus ook de beroepsfase, verschillende referentieobjecten te selecteren om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. Zoals in rechtsoverweging 6 is geconcludeerd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van
€ 293.000,- niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.