Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummers: 9459276 UC EXPL 21-6835 en 9704708 UC EXPL 22-1331 JPd/45024
Vonnis van 10 augustus 2022
in de hoofdzaak met nummer 9459276 UC EXPL 21-6835 van:
de stichting
[procesdeelnemer I],
[procesdeelnemer I],
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: A.Ch. Boiten,
tegen:
[procesdeelnemer II],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt
en in de vrijwaring met nummer 9704708 UC EXPL 22-1331 van:
[procesdeelnemer II],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt.
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[procesdeelnemer III] B.V.
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna de stichting, [procesdeelnemer II] en de bv worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 september 2021 met vijf bijlagen,
- de incidentele conclusie tot vrijwaring,
- de conclusie van antwoord in incident tot vrijwaring,
- het vonnis in incident van 26 januari 2021 waarmee aan [procesdeelnemer II] toestemming is verleend om de bv in vrijwaring op te roepen,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met twee bijlagen,
- de brief van de griffier van 21 april 2022 waarmee de stichting en [procesdeelnemer II] zijn opgeroepen voor een fysieke mondelinge behandeling op 6 juli 2022,
- de brief van de gemachtigde van de stichting van 28 juni 2022 met een akte vermeerdering en vermindering van eis en aanvullende producties.
1.2.
De procedure in vrijwaring blijkt uit:
- de dagvaarding met eis in vrijwaring van 7 februari 2022,
- de verstekverlening tegen de bv op de rolzitting van 16 februari 2022,
- de brief van de griffier van 22 februari 2022 waarmee aan [procesdeelnemer II] is meegedeeld dat de kantonrechter de beslissing in vrijwaring heeft aangehouden totdat de hoofdzaak zal zijn uitgeprocedeerd.
1.3.
Op 6 juli 2022 heeft de mondelinge behandeling van de hoofdzaak plaatsgevonden. Namens de stichting was haar directeur-bestuurder mevrouw [A] aanwezig, bijgestaan door mevrouw [B] als vervangend gemachtigde. Namens [procesdeelnemer II] was zijn gemachtigde aanwezig. Door of namens partijen is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en zijn de standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is gezegd.
1.4.
Na sluiting van de mondelinge behandeling is een datum voor vonnis bepaald in de hoofdzaak en de vrijwaring.
2.De feiten waarvan de kantonrechter uitgaat
2.1.
[naam] is een appartementencomplex van 500 appartementen verdeeld over acht flatgebouwen (en een dienstencentrum). De gebouwen liggen in het groen tussen [plaats 1] en [plaats 2] . Een deel van de appartementen is eigendom van particulieren. De rest is eigendom van bedrijfsmatige vastgoedeigenaren. De bv is zo’n bedrijfsmatige eigenaar. Zij is de rechtsopvolger van [onderneming] B.V. en verhuurt een groot aantal appartementen. Veel van de appartementen in het complex worden bewoond door senioren.
2.2.
De bv is van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars van de appartementen van [naam] (hierna: VvE). De bv is ook één van de bestuurders van de VvE.
2.3.
De stichting is opgericht met als doel het verlenen van diensten aan de bewoners van de appartementen.
2.4.
[procesdeelnemer II] , geboren op [geboortedatum] 1974, heeft van 1 juli 2016 tot 1 december 2021 een zogenoemd ‘enkel-appartement’ aan het adres [adres] gehuurd van (de rechtsvoorganger van) de bv. Het huurcontract dat gold van 1 januari 2018 tot 1 december 2021 is overgelegd als productie 1 bij dagvaarding. In dat contract staat in artikel 4 dat Pro [procesdeelnemer II] behalve de huurprijs ook een vergoeding moet betalen voor de bijkomende leveringen en diensten (servicekosten) die door of vanwege verhuurder worden verstrekt en die staan opgesomd in artikel 6. In het contract staat in artikel 9 dat Pro de feitelijke dienstverlening ten behoeve van de bewoners van [naam] wordt uitgevoerd door de stichting conform reglementen van de VvE, alsmede dat [procesdeelnemer II] met het sluiten van het huurcontract ook geacht wordt te hebben voldaan aan zijn verplichting tot het aangaan van een overeenkomst met de stichting.
2.5.
Per 1 januari 2018 bedroeg de huurprijs € 600 per maand, het voorschot op de vergoeding voor de bijkomende leveringen en diensten € 187 per maand en het voorschot voor elektriciteit en water € 66 per maand.
2.6.
Partijen hebben een geschil over de afrekening van de bijkomende leveringen en diensten. [procesdeelnemer II] stelt zich op het standpunt dat hij veel te veel heeft betaald
[procesdeelnemer II] heeft in 2017 en 2018 maandelijks een voorschot voor leveringen en diensten aan de stichting betaald van € 187 (en € 66 per maand voor elektriciteit- en waterverbruik). [procesdeelnemer II] heeft voor 2017 van de stichting een naheffing gekregen van € 281 en voor 2018 een naheffing van € 289,50. [procesdeelnemer II] heeft deze naheffingen voor 2017 en 2018 wel betaald, maar volgens hem onverschuldigd.
2.7.
[procesdeelnemer II] heeft op 30 juni 2020 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de afrekening, en daarmee ook de naheffing, van de servicekosten over 2017 en 2018 te beoordelen. [procesdeelnemer II] heeft zijn verzoeken aan de Huurcommissie als volgt toegelicht: ‘
Voor alle kostenposten geldt: vergoeding kosten is niet overeengekomen en/of in strijd met Besluit servicekosten. Voor gas/stookkosten, elektriciteit en water geldt ook meer specifiek: geen inzicht in het verbruik.’
Voor alle kostenposten geldt: vergoeding kosten is niet overeengekomen en/of in strijd met Besluit servicekosten. Voor gas/stookkosten, elektriciteit en water geldt ook meer specifiek: geen inzicht in het verbruik.’
2.8.
Rapporteur [C] van de Huurcommissie heeft op 8 februari 2022 onderzoek verricht en blijkens zijn rapportages, overgelegd als producties bij antwoord in de hoofdzaak, geconcludeerd dat de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] voor de servicekosten over het jaar 2017 een bedrag van in totaal € 370,29 bedraagt en over het jaar 2018 een bedrag van in totaal € 437,41. Deze bedragen zijn aanzienlijk veel lager dan de bedragen die [procesdeelnemer II] aan de stichting heeft betaald.
2.9.
[procesdeelnemer II] heeft ook bezwaar tegen naheffingen voor 2019, 2020 en 2021.
2.10.
Namens de stichting en [procesdeelnemer II] is tijdens de mondelinge behandeling van 6 juli 2022 verklaard dat de Huurcommissie zeer recent uitspraak had gedaan. [procesdeelnemer II] is niet-ontvankelijk verklaard omdat zijn verzoeken waren gericht tegen de stichting en niet tegen zijn verhuurder: de bv.
2.11.
Ook andere bewoners van appartementen in [naam] (zowel eigenaars als huurders) hebben een geschil met de stichting en/of de bv over de naheffing en/of afrekening van de servicekosten. Op 13 oktober 2021 heeft de kantonrechter te Utrecht einduitspraak gedaan in een zaak van de stichting tegen een andere huurder (mevrouw [D] ). Met dat vonnis (gewezen onder zaaknummer 8486752 UC EXPL 20-3345) zijn de vorderingen van partijen in conventie en in reconventie afgewezen. Tegen dat vonnis is hoger beroep ingesteld. In september 2022 houdt het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een comparitie na aanbrengen in die zaak.
3.Het geschil
In de hoofdzaak
3.1.
De stichting vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na eisvermeerdering en eisvermindering, veroordeling van [procesdeelnemer II] om een bedrag van € 1.803,28 aan haar te voldoen (bestaande uit € 1.706 aan hoofdsom, € 63,60 aan rente tot 13 september 2021, € 6,05 aan kosten kadastrale recherche en € 120,38 aan incassokosten met btw), te vermeerderen met verdere rente en een veroordeling in de proceskosten. Deze vordering omvat alle bedragen die volgens de stichting tijdens de looptijd van de huurovereenkomst verschuldigd zijn geworden, alsmede het bedrag voor de afrekening stookkosten van € 101,36 dat per 6 april 2022 in debet is geboekt.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt de stichting dat [procesdeelnemer II] in 2016 behalve een huurovereenkomst met de bv ook een dienstverleningsovereenkomst met haar heeft gesloten. De inhoud van de dienstverleningsovereenkomst blijkt volgens de stichting uit het huishoudelijk reglement van de VvE en het reglement voor de bewonerscommissie. De stichting stelt dat [procesdeelnemer II] op grond van de twee overeenkomsten zowel woongebonden kosten als kosten gemaakt voor welzijn moet betalen. De stichting stelt dat het huurrecht niet van toepassing is op de dienstverleningsovereenkomst en dat zij bij het doorbelasten van kosten ook geen onderscheid hoeft te maken tussen bewoners die eigenaar zijn en bewoners die huren.
3.3.
[procesdeelnemer II] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij vindt dat de stichting en de bv vereenzelvigd kunnen worden vanwege hun onderlinge verwevenheid en dat dus ook tussen hem en de stichting het huurrecht van toepassing is. De kern van zijn bezwaar tegen betaling van het gevorderde bedrag is dat de stichting al haar kosten collectief en, via een vooraf niet aan [procesdeelnemer II] kenbaar gemaakte verdeelsleutel, aan alle bewoners, of deze nu eigenaars of huurders zijn, in rekening brengt. [procesdeelnemer II] acht dat onjuist. Hij voert aan dat de stichting kosten zonder grondslag in rekening heeft gebracht. Dat zijn bijvoorbeeld accountantskosten. Hij voert verder aan dat de stichting de wel overeengekomen kosten, dat zijn volgens [procesdeelnemer II] alleen de kosten die staan vermeld in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst, voor een te hoog bedrag in rekening heeft gebracht. [procesdeelnemer II] wil dat de stichting de afrekening van de overeengekomen kosten individualiseert en de noodzaak en omvang van de gemaakte kosten inzichtelijk maakt. Omdat de vordering bij dagvaarding slechts is onderbouwd met een verwijzing naar een saldoverklaring, ligt deze volgens [procesdeelnemer II] voor afwijzing gereed. [procesdeelnemer II] heeft een eventuele betalingsverplichting ook opgeschort voor de periode dat een inzichtelijke specificatie blijft ontbreken.
3.4.
[procesdeelnemer II] vordert in reconventie terugbetaling van het bedrag dat aan hem meer in rekening is gebracht dan hij volgens de Huurcommissie verschuldigd is, zulks op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met rente. [procesdeelnemer II] heeft aangevoerd dat hij de precieze omvang van het onverschuldigd betaalde bedrag nog niet kan berekenen omdat de (rapporteur van de) Huurcommissie de jaren 2019, 2020 en 2021 nog niet heeft beoordeeld. Namens [procesdeelnemer II] is tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de Huurcommissie zich er te gemakkelijk van af heeft gemaakt door te beslissen dat hij zijn verzoeken tegen de bv had moeten richten.
3.5.
Namens [procesdeelnemer II] is tijdens de mondelinge behandeling verder toegelicht dat hij op grond van artikel 9 van Pro de huurovereenkomst de naheffingen van de stichting voor zover die niet zien op zogenoemde tariefproducten, kan doorbelasten aan zijn verhuurder: de bv. Namens de stichting is dat beaamd.
3.6.
De stichting heeft verweer gevoerd tegen de eis in reconventie. Omdat volgens de stichting het huurrecht niet van toepassing is op de rechten en verplichtingen van partijen, zijn volgens haar ook de wettelijke bepalingen omtrent afrekening van servicekosten in verband met bewoning van woonruimte (artikel 7:237 BW Pro) niet van toepassing.. De stichting is het ook eens met de niet-ontvankelijkverklaring van [procesdeelnemer II] in zijn verzoeken aan de Huurcommissie.
In de vrijwaring
3.7.
[procesdeelnemer II] vordert in de vrijwaring om de bv te veroordelen om aan hem te betalen het bedrag waartoe [procesdeelnemer II] in de hoofdzaak jegens de stichting veroordeeld wordt, met rente en de proceskosten.
3.8.
De bv heeft de vordering niet weersproken.
4.De beoordeling in de hoofdzaak
4.1.
De kantonrechter kan in het midden laten of er voldoende gronden zijn om de twee rechtspersonen: de stichting en de bv, voor wat betreft hun verhouding tot [procesdeelnemer II] als één te beschouwen. Ook zonder dat het beroep op vereenzelviging slaagt, kan de vordering van de stichting namelijk niet worden toegewezen. Dat komt omdat de stichting geen onderscheid maakt tussen de vergoedingen voor geleverde zaken en diensten die vallen onder de definitie van servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 BW Pro (ook genoemd: woongebonden kosten) en vergoedingen voor zaken en diensten die dat niet doen (ook genoemd: welzijngebonden kosten). Op eerst bedoelde vergoedingen is het huurrecht in ieder geval dwingend van toepassing. De woongebonden kosten zijn de vergoedingen die de stichting namens de verhuurder in rekening heeft gebracht voor de zaken en diensten die staan opgesomd in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst. Die zaken en diensten zijn formeel aan [procesdeelnemer II] verstrekt door de bv als verhuurder en alleen feitelijk in opdracht van de bv door de stichting. Dat blijkt uit de tekst van de huurovereenkomst. De bv of de stichting zal voor de kosten die gemoeid zijn met de woongebonden zaken en diensten dus jaarlijks een overzicht moeten opstellen zoals bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW Pro. Nu zo’n overzicht ontbreekt, kan de vordering niet worden toegewezen.
4.2.
De kantonrechter komt dus niet toe aan de beoordeling van de betalingsverplichting van [procesdeelnemer II] voor de vergoedingen die de stichting op grond van de dienstverleningsovereenkomst conform de reglementen van de VvE in rekening heeft gebracht voor welzijngebonden zaken en diensten. Het hoger beroep in de zaak ‘ [D] ’ gaat daar wel over, maar in deze zaak hoeft de kantonrechter daarnaar geen nader onderzoek te doen.
4.3.
De kantonrechter zal gelet op het voorstaande de vordering tot betaling van een bedrag van per saldo € 1.706 afwijzen. Hetzelfde lot treft de daarmee gepaarde nevenvorderingen.
4.4.
De stichting zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de kant van [procesdeelnemer II] worden begroot op € 374,- aan salaris gemachtigde (twee punten keer het tarief van € 187).
In reconventie
4.5.
[procesdeelnemer II] vordert in reconventie veroordeling van de stichting om het bedrag terug te betalen dat de stichting aan hem meer in rekening heeft gebracht dan hij volgens de huurcommissie verschuldigd is. Zijn vordering kan niet slagen om de redenen dat de Huurcommissie zijn verzoeken voor 2017 en 2018 niet-ontvankelijk heeft verklaard en de (rapporteur van de) Huurcommissie de jaren 2019, 2020 en 2021 nog niet heeft beoordeeld. De vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.
4.6.
[procesdeelnemer II] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van de stichting worden in reconventie begroot op nihil.
5.De beoordeling in de vrijwaring
5.1.
Nu de vorderingen die de stichting in de hoofdzaak tegen [procesdeelnemer II] heeft ingesteld worden afgewezen, moet dit ook gelden voor de vorderingen tot vrijwaring die [procesdeelnemer II] in de vrijwaringszaak heeft ingesteld.
5.2.
[procesdeelnemer II] zal in de vrijwaring als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van de bv worden begroot op nihil.
6.De beslissing in de hoofdzaak en in de vrijwaring
De kantonrechter:
In de hoofdzaak:
in conventie
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt de stichting tot betaling van de proceskosten aan de kant van [procesdeelnemer II] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374 aan salaris gemachtigde;
6.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
wijst de vordering af;
6.5.
veroordeelt [procesdeelnemer II] tot betaling van de proceskosten aan de kant van de bv en begroot deze kosten op nihil;
In de vrijwaring
6.6.
wijst de vordering af,
6.7.
veroordeelt [procesdeelnemer II] tot betaling van de proceskosten en begroot deze kosten aan de kant van de bv op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2022.