Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/529717 / HL ZA 21-292
Vonnis van 30 maart 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.J.C. Wenno te Ede Gld,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Molenaar te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiseres] B.V. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 februari 2022;
- de ter zitting overgelegde spreekaantekeningen van [eiseres] en van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] (verkoper) en [gedaagde] (koper) hebben op 5 mei 2021 een koopovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] ( [postcode] ), te [plaats] . Partijen zijn een koopprijs overeengekomen van € 360.001,-.
2.2.
In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval [gedaagde] geen (voldoende) financiering voor de woning kan verkrijgen. Dit financieringsvoorbehoud luidt als volgt:
“Artikel 15 Ontbindende Pro voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 10 juni 2021 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 300.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen een geen hogere bruto jaarlast dan normaal of een rentepercentage niet hoger dan marktpercentage, bij de volgende hypotheekvorm: gangbare hypotheekvormen.
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet Pro op het financieel toezicht;
(…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarin in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van “goed gedocumenteerd”: met goed gedocumenteerd wordt bedoeld: dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling of een schriftelijke verklaring van een hypotheekadviseur dat er nog geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening is afgegeven. In de afwijzing moet staan voor wie, voor welk bedrag en voor welk onderpand de financiering is aangevraagd.”
2.3.
[gedaagde] heeft in een e-mail van 1 juli 2021 [eiseres] bericht dat hij de koop wil ontbinden omdat het hem niet is gelukt een hypotheek af te sluiten. [gedaagde] heeft als bijlage bij deze e-mail het volgende bericht van zijn hypotheekadviseur de heer [A] (hierna: [A] ) van [onderneming] toegevoegd:
“Van: [A (voornaam)] | [onderneming] < [A] @ [onderneming] >
Verzonden: donderdag 1 juli 2021 10:51
Aan: [gedaagde] < [gedaagde (voornaam)] @ [.] >
Onderwerp: [adres] [plaats]
Beste [gedaagde (voornaam)] ,
Zoals telefonisch besproken kunnen wij voor dit pand geen passende hypotheek verzorgen. De samenstelling van een enkele woonunit in het bestemmingsplan van de gemeente maakt dat financiers dit soort vastgoed niet willen financieren.
Mocht je verder vragen of toelichting willen dan hoor ik dat graag.
Met vriendelijke groet,
[A]
(…)”
2.4.
[eiseres] heeft [gedaagde] per e-mail op 1 juli 2021 laten weten dat zij het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud niet accepteert.
2.5.
[eiseres] heeft [gedaagde] per brief van 5 juli 2021 gesommeerd om de koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan het passeren van de leveringsakte. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven.
2.6.
[eiseres] heeft [gedaagde] bericht per brief van 15 juli 2021 dat zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt. Tevens heeft zij in hetzelfde bericht [gedaagde] verzocht om uiterlijk op 29 juli 2021 de contractuele boete van 10% van de koopsom te betalen aan [eiseres] .
2.7.
In een e-mail van 16 juli 2021 heeft [gedaagde] (wederom) het standpunt ingenomen dat hij tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.
2.8.
Partijen hebben tot en met 4 oktober 2021 met elkaar gecorrespondeerd.
2.9.
[eiseres] heeft de woning aan een derde verkocht.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] B.V. vordert samengevat ‑ uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 36.000,10 te vermeerderen met de wettelijke rente en (buitengerechtelijke) kosten, inclusief nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering - kort weergegeven - ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen van de koopovereenkomst door niet mee te werken aan het passeren van de leveringsakte. [eiseres] heeft de koopovereenkomst daarom buitengerechtlijk ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst maakt [eiseres] aanspraak op betaling van de contratuele boete van 10% van de koopsom.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met veroordeling van [eiseres] , uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van dit geding. Hij voert aan - kort weergegeven - dat hij een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee de koopovereenkomst heeft ontbonden. Hij is [eiseres] daarom niets verschuldigd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst.
4.2.
Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] geen geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud omdat de mededeling waarmee [gedaagde] de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen niet “goed gedocumenteerd” was in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Uit de afwijzing van de financieringsaanvraag waarmee de mededeling moet worden onderbouwd, moet blijken voor wie, voor welk onderpand en voor welk bedrag de financiering is aangevraagd. Uit de e-mail van 1 juli 2021 van [A] waarmee [gedaagde] het beroep op het financieringsvoorbehoud heeft onderbouwd (zie hiervoor r.o. 2.3), blijkt dat niet.
4.3.
[gedaagde] betwist dat de mededeling waarmee hij de ontbinding heeft ingeroepen, niet goed gedocumenteerd was. In de e-mail van [A] van 1 juli 2021 is opgenomen voor wie en voor welk onderpand de financiering is aangevraagd. Omdat uit de e-mail blijkt dat [gedaagde] überhaupt geen hypotheek kon verkrijgen, mocht [eiseres] niet verwachten dat het bedrag waarvoor de hypotheek was aangevraagd, in de e-mail stond vermeld.
4.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst wordt onder goed gedocumenteerd - kort gezegd - verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling of een schriftelijke verklaring van een hypotheekadviseur dat er nog geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening is afgegeven, door de koper wordt overgelegd. In de afwijzing moet voorts staan voor wie, voor welk onderpand en voor welk bedrag de financiering is aangevraagd. Vervolgens komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op hetgeen zij te diens aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf).
4.5.
Anders dan [eiseres] aanvoert, volgt uit de e-mail van [A] van 1 juli 2021 voldoende duidelijk dat het ging om een hypotheek voor [gedaagde] . De e-mail van [A] is namelijk direct gericht aan [gedaagde] . Ook blijkt uit de e-mail van [A] voor welk onderpand de financiering is aangevraagd. In het onderwerp van de e-mail is immers het adres van de woning opgenomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] terecht aangevoerd dat [eiseres] in dit geval niet redelijkerwijs mocht verwachten dat het bedrag waarvoor de financiering is aangevraagd, stond opgenomen in de e-mail van [A] van 1 juli 2021. Uit de tekst van de e-mail blijkt immers dat [A] helemaal geen hypotheek voor dit pand kon verzorgen. Hieruit volgt dat het bedrag waarvoor de financiering was aangevraagd voor de reden van afwijzing, en de beoordeling van die reden door [eiseres] , niet relevant was. Naar het oordeel van de rechtbank leidt dit tot de conclusie dat de mededeling van [gedaagde] waarmee hij de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen, goed gedocumenteerd was in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst.
4.6.
[eiseres] voert verder aan dat [gedaagde] zich niet rechtsgeldig heeft beroepen op het financieringsvoorbehoud, omdat hij niet heeft voldaan aan de op hem rustende inspanningsverplichting. [gedaagde] heeft een verhuurhypotheek aangevraagd terwijl hij op de hoogte was van de gemengde bestemming van de woning. [gedaagde] had daarom moeten weten dat een verhuurhypotheek zou worden geweigerd en had in plaats daarvan een reguliere hypotheek moeten aanvragen.
4.7.
[gedaagde] betwist dat hij zich niet voldoende heeft ingespannen. [gedaagde] heeft eerst een reguliere hypotheek aangevraagd. Nadat deze was geweigerd vanwege de financiële positie van [gedaagde] heeft hij een verhuurhypotheek aangevraagd bij [onderneming] . Ook de verhuurhypotheek is geweigerd. Op basis van de koopovereenkomst is één afwijzing van een hypotheekaanvraag voldoende voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en daar heeft [gedaagde] aan voldaan.
4.8.
De rechtbank oordeelt als volgt. Het is niet in geschil dat [gedaagde] het financieringsvoorbehoud heeft ingeroepen op basis van de afwijzing van de verhuurhypotheek die hij had aangevraagd bij [onderneming] . Uit de tekst van artikel 15.3 van de koopovereenkomst volgt niet dat partijen zijn overeengekomen dat alléén de afwijzing van een reguliere hypotheek voldeed aan de voorwaarden van het financieringsvoorbehoud. Op grond van de koopovereenkomst mocht [gedaagde] dus op basis van de afwijzing van de verhuurhypotheek het financieringsvoorbehoud inroepen. De stelling van [eiseres] dat in dit geval de inspanningsverplichting van [gedaagde] verder gaat omdat [gedaagde] had moeten begrijpen dat de aanvraag van een verhuurhypotheek geen kans van slagen had, is door [eiseres] onvoldoende onderbouwd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook de makelaar [B] (hierna: [B] ) van [eiseres] er op basis van een telefoongesprek met [A] vertrouwen in had dat [gedaagde] de verhuurhypotheek zou verkrijgen (zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 februari 2021). [A] had [B] immers gezegd dat ook als het niet is gelukt om een reguliere hypotheek af te sluiten, zoals bij [gedaagde] het geval was, het regelmatig wel lukt om een verhuurhypotheek te verkrijgen. Het was dus ook voor de makelaar van [eiseres] niet zo evident dat [gedaagde] geen verhuurhypotheek zou kunnen afsluiten. In dat licht kan [eiseres] ook niet van [gedaagde] verwachten dat hij wel op voorhand had ingezien dat hij geen verhuurhypotheek zou kunnen verkrijgen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] dan ook voldaan aan zijn inspanningsverplichting en mocht hij op basis van de afwijzing van de verhuurhypotheek het financieringsvoorbehoud inroepen.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] heeft voldaan aan zowel de documentatieplicht als de inspanningsverplichting. [gedaagde] heeft dus een rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dit heeft tot gevolg dat de ontbindende voorwaarde van de overeenkomst is vervuld en dat daarmee de overeenkomst is ontbonden. De vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.
4.10.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 952,00
- salaris advocaat
€ 1.442,00(2,0 punt × tarief € 721,00)
€ 1.442,00(2,0 punt × tarief € 721,00)
Totaal € 2.394,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.394,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2022.