Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3329
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.237.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1922 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 261 m2 en een kaveloppervlak van 3.693 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.093.000,-. In de aanvullende gronden van beroep bepleit eiser een meer subsidiair een waarde van € 1.200.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.237.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 oktober 2020 voor € 1.700.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 januari 2020 voor € 1.100.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 december 2020 voor € 1.095.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8.1
Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Ook stelt eiser dat hij geen grondstaffel en taxatieverslag heeft ontvangen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Volgens verweerder zijn zowel de grondstaffel als het taxatieverslag in bezwaar aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] verstrekt. Dit blijkt ook uit de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft de ontvangst van deze stukken niet betwist. Volgens verweerder kan eiser naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting.
8.2
De rechtbank is het met verweerder eens. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen.
8.3
De achterliggende gedachte van het blackbox-arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
De inhoudsmaten
9. Eiser stelt dat verweerder de inhoud onjuist heeft berekend. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat er geen inhoudsmaten worden gehanteerd, maar gebruiksoppervlakten. Verweerder heeft aangegeven dat de gebruiksoppervlakte van de woning 261 m2 is. Eiser onderbouwt niet dat verweerder van onjuiste maten is uitgegaan. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de juistheid van de inhoud te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet
De indexering
10. Eiser voert in zijn aanvullende gronden van beroep aan dat de indexering onjuist is en door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder voor 2019-2020 een indexeringspercentage heeft gehanteerd van 3,0% en voor 2020-2021 een indexeringspercentage van 6,2%. Volgens eiser moet dit 9,3% zijn. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij het standpunt van eiser niet volgt omdat het door eiser gehanteerde indexeringspercentage betrekking heeft op de gehele regio [gemeente] en dat hierin geen onderscheid is gemaakt in het type woning. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. Verweerder heeft toegelicht dat de door hem gehanteerde indexeringspercentages gebaseerd zijn op gegevens uit de permanente marktanalyse. Hieruit worden alle bruikbare verkopen gefilterd en op basis daarvan zijn de indexeringspercentages vastgesteld. Hierbij is gekeken naar vrijstaande woningen in [woonplaats] . De rechtbank is van oordeel dat het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage specifieker is dan het door eiser gehanteerde indexeringspercentage, omdat dat onweersproken alleen ziet op vrijstaande woningen in [woonplaats] , terwijl het door eiser gehanteerde indexeringspercentage ziet op alle typen woningen in [gemeente] . De beroepsgrond slaagt niet.
De waardering van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen
11.1
Eiser stelt dat de bouwkundige kwaliteit van [adres 2] op ‘goed’ moet worden gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de bouwkundige kwaliteit heeft gewaardeerd op ‘voldoende’. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de waardering van de bouwkundige kwaliteit op ‘voldoende’ dekkend is voor hetgeen wat is verkocht. Het standpunt van eiser dat de woning is verbouwd en dat daardoor de bouwkundige kwaliteit is verbeterd, betwist de taxateur van verweerder. Met de verbouwing blijkt niet dat er bouwkundig iets is aangepakt. Bovendien wijst de taxateur op het energielabel (‘G’) van de woning. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
11.2
Eiser stelt verder dat de staat van onderhoud van [adres 3] op ‘goed’ moet worden gewaardeerd. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op de aanbiedingstekst waarin de woning wordt omschreven als een ‘zeer goed onderhouden villa met (…) zwembad’ . Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de staat van onderhoud heeft gewaardeerd op ‘voldoende’. De taxateur van verweerder heeft op de zitting hierover toegelicht dat makelaars in aanbiedingsteksten vaak overdrijven. Op basis van de overgelegde foto’s is de staat van onderhoud niet boven de maat, dus het voldoet dan aan de middelmaat. Met het zwembad heeft verweerder in de taxatiematrix rekening gehouden. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De aanbiedingstekst stelt de makelaar immers op ten behoeve van de verkoop van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
11.3
Eiser stelt verder dat de staat van voorzieningen van [adres 4] op ‘goed’ moet worden gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de staat van voorzieningen heeft gewaardeerd op ‘voldoende’. Ter onderbouwing wijst eiser op de omschrijving in de aanbiedingstest, waarin staat dat de woning een moderne keuken, moderne badkamer, een 2e badkamer en een sauna heeft. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat een makelaar al gauw iets modern vindt. Bovendien zijn er geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat de woning over een sauna beschikt. Dit is ook niet ingetekend op de plattegronden. Volgens de taxateur is dit waarschijnlijk een losse sauna geweest die is meeverhuisd. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De aanbiedingstekst stelt de makelaar immers op ten behoeve van de verkoop van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.