Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4247
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras ).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 290.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van verweerder is niet verschenen. De taxateur van verweerder heeft deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1949 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 91 m2 en een kaveloppervlak van 150 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 255.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 290.000,-.
Beoordelingskader
3. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen.
4. Volgens vaste rechtspraak is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dit is anders als de partij feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
5. Bij de beoordeling of verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van het eigen aankoopcijfer van de woning. Eiser heeft de woning namelijk binnen 8 maanden voor de waardepeildatum, op 9 april 2019, aangekocht voor € 235.000,-. Dit betreft alleen de opstallen. Rekening houdende met de grondwaarde (€ 45.000,-) en de waardeontwikkeling (3,6%) heeft verweerder de WOZ-waarde vastgesteld op € 290.000,-. De grondwaarde (€ 45.000,-) zit hier niet inbegrepen. Deze dient hierbij in het kader van de erfpachtcorrectie opgeteld te worden, wat leidt tot een totaalbedrag van € 290.000,-
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht heeft aangesloten bij het eigen aankoopcijfer van de woning. Er zijn geen feiten of omstandigheden bekend waaruit blijkt dat de door eiser betaalde transactieprijs niet de waarde in het economisch verkeer heeft vertegenwoordigd. Daarnaast ligt de transactiedatum van de woning van eiser voldoende dicht bij de waardepeildatum om de waarde van de woning in het economisch verkeer te kunnen baseren op de aankoopprijs.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
9.1
Eiser stelt dat verweerder de grondstaffel en de taxatiematrix niet heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiser zich op het standpunt dat dit op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die verweerder moet overleggen. De rechtbank laat deze gronden buiten beschouwing omdat het in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft namelijk op de hoorzitting in bezwaar niet opnieuw gewezen op het ontbreken van deze gegevens en van eiser mag dit wel verwacht worden. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van gronden die op de hoorzitting in bezwaar niet ter sprake zijn gebracht, is naar het oordeel van de rechtbank in strijd is met de goede procesorde. [2]
9.2
Bovendien is de rechtbank van oordeel dat het verstrekken van op de zaak betrekking hebbende stukken niet zo ver gaat dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking moet stellen. Hierbij wordt gewezen op het blackboxarrest. [3] De achterliggende gedachte van dit arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De ontvangst van het taxatieverslag in bezwaar is door eiser niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
De erfpachtcorrectie
10. Eiser stelt dat niet vaststaat op welke wijze verweerder de grondwaarde van € 45.000,- heeft berekend, maar uitgaande van een grondwaarde van € 45.000,- komt eiser na een correctie tot een bedrag van om en nabij € 37.000,-. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij heeft gerekend met de actuele grondwaarde van € 45.000,- die expliciet staat vermeld in de akte van levering welke beduidend lager is dan de uitgifteprijs voor kavels in [gemeente] welke € 90.000,- bedraagt.
De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Gelet op de overdrachtsfictie (zie onder 3) dienen erfpachttransacties voor de Wet WOZ te worden herleid alsof het een transactie van het volle eigendom zou zijn geweest om het WOZ-conform te gebruiken. Verweerder is uitgegaan van een transactieprijs van € 235.000,- voor de opstallen en heeft op dit bedrag een erfpachtcorrectie toegepast van € 45.000,-. Dit bedrag is (aanzienlijk) lager en gunstiger voor eiser dan de kaveluitgifteprijs in [gemeente] . Vervolgens heeft verweerder het totaalbedrag aan opstalwaarde en grondwaarde geïndexeerd met 3,6%. Dit resulteert in een WOZ-waarde van € 290.000,-. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in de door hem vastgestelde erfpachtcorrectie en heeft verweerder in dit kader de waarde niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
11. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het lekke dubbele glas, het achterstallig schilderwerk, scheurvorming en de lekke berging. Ter onderbouwing heeft eiser foto’s overgelegd. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woning als ‘gemiddeld’ staat geregistreerd. Verder heeft verweerder toegelicht dat er niet alleen wordt gekeken naar bepaalde punten van de woning, maar naar het totaalbeeld. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is op basis van de overgelegde foto’s van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd dat de staat van onderhoud slechter is dan ‘gemiddeld’. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 juli 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.