Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3207
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.689.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1903 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 350 m2 en een kaveloppervlak van 196 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.689.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 september 2019 voor € 1.575.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 19 juli 2019 voor € 1.800.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 16 april 2019 voor € 1.595.644,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8.1
Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd of ter beschikking heeft gesteld. Volgens eiser moet verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix opstellen en overleggen als daar om wordt gevraagd. Eiser wijst in dit kader op het zogeheten blackbox-arrest van de Hoge Raad. Ook stelt eiser dat hij geen grondstaffel en taxatieverslag heeft ontvangen. Verweerder stelt dat hij voldoet aan de eisen die door de Hoge Raad zijn gesteld. Op verzoek wordt in bezwaar het taxatieverslag en zo nodig de grondstaffel verstrekt. Volgens verweerder zijn zowel de grondstaffel als het taxatieverslag in bezwaar aan de toenmalige gemachtigde van eiser, [bedrijf] verstrekt. Dit blijkt ook uit de uitspraak op bezwaar. Eiser heeft de ontvangst van deze stukken niet betwist. Volgens verweerder kan eiser naar aanleiding van deze gegevens/informatie nadere vragen stellen op bijvoorbeeld de hoorzitting.
8.2
De rechtbank is het met verweerder eens. De rechtbank legt dat hierna uit. Eiser stelt zich weliswaar terecht op het standpunt dat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet stellen, maar naar het oordeel van de rechtbank gaat deze verplichting niet zo ver dat verweerder ook in de bezwaarfase al een taxatiematrix moet opstellen en ter beschikking stellen.
8.3
De achterliggende gedachte van het blackbox-arrest is een gelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder moet inzichtelijk en controleerbaar maken wat de uitkomst is van zijn modelmatige waardebepaling. Zonder deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een informatieachterstand bij eiser. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag kan eiser gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Verslag hoorzitting incompleet
9. Eiser stelt dat niet volledig is weergeven wat op de hoorzitting is besproken. Volgens eiser is dit in strijd met het motiveringsbeginsel. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de uitspraak op bezwaar uitgebreid is opgenomen wat tijdens de hoorzitting op 27 mei 2021 is besproken. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoud
10. Eiser stelt dat verweerder de inhoud van de woning onjuist heeft berekend en dat verweerder het op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser onderbouwt dit niet. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de juistheid van de inhoud te twijfelen.
Voorzieningen referentiewoning [adres 2]
11. Eiser stelt dat de voorzieningen van de referentiewoning [adres 2] onjuist zijn gewaardeerd. Verweerder heeft de voorzieningen van deze woning gewaardeerd op ‘normaal’. Volgens eiser moet dit ‘goed’ zijn. Hierbij wijst eiser op de foto’s van de door hem overgelegde stamkaarten. De taxateur van verweerder heeft voor zijn standpunt eiser op de zitting gewezen op de volgende factoren. Beide badkamers zien er eenvoudig uit, zijn gerealiseerd in de jaren ’80 en zijn betegeld met tegels van 15 x 15 cm. De badkamer op de tweede verdieping heeft een opstapje naar de douchebak en de douchebak heeft plastic deuren. In deze badkamer zitten losse waskommen die aan de muur zijn bevestigd, is het afvoer niet weggewerkt en zit er een koof in. Daarnaast is de douche is niet gescheiden door gordijnen of een glazen wand. De keuken is het meest modern. Deze factoren maken dat de voorzieningen op ‘normaal’ zijn gewaardeerd. Eiser heeft dit standpunt van verweerder niet nader gemotiveerd betwist. Gelet hierop kan de rechtbank het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de kwalificatie (‘normaal’) aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.