Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4751
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 349.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1993 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en een kaveloppervlak van 153 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 333.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 349.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 24 juni 2019 voor € 342.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 maart 2020 voor € 375.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 juli 2019 voor € 361.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Inzichtelijkheid KOUDV+L-factoren
8. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen met betrekking tot de KOUDV+L-factoren zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV+L-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de woningen wel gewaardeerd voor de KOUDV+L-factoren, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus verweerder kan deze gegevens, zoals eiseres dat vraagt, niet overleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid indexering
9. Eiseres stelt verder dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de indexeringspercentages aan de gemachtigde van eiseres ter beschikking zijn gesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder verder niet gehouden is om de waardeontwikkeling meer gedetailleerd te onderbouwen, omdat eiseres die ontwikkeling niet gemotiveerd heeft betwist. Verweerder heeft de waardeontwikkeling inzichtelijk gemaakt met een grafiek waarin in de tijd gerealiseerde verkopen uiteen zijn gezet van in dit geval rijwoningen in [plaats] . Op grond daarvan is de gemiddelde waardeontwikkeling berekend tussen de relevante waardepeildata. De rechtbank ziet geen reden om de waardeontwikkeling, waarop de indexeringspercentages zijn gebaseerd, onjuist te vinden. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
10. Eiseres stelt dat de woning een matige staat van onderhoud heeft. Verweerder heeft de staat van onderhoud met ‘voldoende’ gewaardeerd. Dit houdt in dat het onderhoud niet op peil is, maar op een korte termijn niet noodzakelijk zal zijn. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet onderbouwt dat verweerder de staat van onderhoud onjuist heeft gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van voorzieningen
11. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Volgens eiseres beschikt de woning over een badkamer, keuken en sanitair die meer dan 20 jaar oud zijn. Verweerder heeft de staat van voorzieningen gewaardeerd met ‘eenvoudig/verouderd’. Verweerder houdt dus al rekening met de gedateerde staat van de voorzieningen. Bovendien onderbouwt eiseres niet dat verweerder de staat van voorzieningen onjuist heeft gewaardeerd. De omstandigheid dat verweerder de staat van de voorzieningen in bezwaar heeft aangepast van ‘normaal’ naar ‘matig’ zonder de waarde van de woning te verlagen, betekent in dit geval niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank verwijst op dat punt naar overweging 6 van deze uitspraak. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.