Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4736
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 493.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 juni 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2009 gebouwde geschakelde woning met een carport en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 120 m2 en een kaveloppervlak van 211 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 445.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 493.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 juli 2018 voor € 530.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 juli 2018 voor € 475.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 november 2019 voor € 582.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Afnemend grensnut en de ligging
8. Eiseres heeft de beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en de beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging, op de zitting ingetrokken. Deze gronden hoeven dan ook niet te worden besproken.
Inzichtelijkheid indexering
9.1
Eiseres stelt dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages alsmede de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de indexeringspercentages aan de gemachtigde van eiseres ter beschikking zijn gesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder verder niet gehouden is om de waardeontwikkeling meer gedetailleerd te onderbouwen, omdat eiseres die ontwikkeling niet gemotiveerd heeft betwist. Verweerder heeft de waardeontwikkeling inzichtelijk gemaakt met een grafiek waarin in de tijd gerealiseerde verkopen uit een zijn gezet van in dit geval twee-onder-één-kapwoningen in [plaats] Zuid. Op grond daarvan is de gemiddelde waardeontwikkeling berekend tussen de relevante waardepeildata. De rechtbank ziet geen reden om de waardeontwikkeling, waarop de indexeringspercentages zijn gebaseerd, onjuist te vinden. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Eiseres wijst op een tweede verkoop van de referentiewoning [adres 3] . Deze woning is 18 maanden na de waardepeildatum verkocht voor € 519.000,-. De tweede verkoopprijs van deze woning is lager dan de geïndexeerde verkoopprijs van 9 juli 2018 (€ 525.000,-). Eiseres stelt daarom dat de gehanteerde indexeringspercentages onjuist zijn. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Uit de door verweerder overgelegde grafiek blijkt namelijk dat verweerder uitgaat van de gemiddelde waardeontwikkeling van vergelijkbare twee-onder-één-kapwoningen in [plaats] Zuid. De grafiek laat ook zien dat er woningen zijn waarvan de waardeontwikkeling lager is dan het gemiddelde. Kennelijk valt de verkoopprijs van de woning in de categorie lagere waardeontwikkeling dan gemiddeld. Hieruit volgt echter niet dat niet van de gemiddelde waardeontwikkeling mag worden uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid KOUDV+L-factoren
10. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen met betrekking tot de KOUDV+L-factoren zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV+L-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de woningen wel gewaardeerd voor de KOUDV+L-factoren, maar er heeft hier geen correctie plaatsgevonden met een bepaald bedrag/percentage, dus verweerder kan deze gegevens, zoals eiseres dat vraagt, niet overleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van voorzieningen
11. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Eiseres onderbouwt echter niet dat de staat van voorzieningen onjuist is gewaardeerd. De stelling dat de badkamer, keuken en sanitair meer dan 15 jaar oud zijn, betekent niet dat de waardering ‘normaal’ te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woning
12. Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de door haar aangedragen woning [adres 5] . Deze woning heeft verweerder niet als referentiewoning meegenomen. De rechtbank is van oordeel dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoning die door eiseres als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn geschikt om de waarde mee te onderbouwen. Daarnaast overweegt de rechtbank dat niet valt in te zien dat deze verkoop een lagere waarde onderbouwt. De woning is op 1 november 2019 verkocht voor € 490.000,- en is 2 m2 groter dan de woning van eiseres en heeft 34 m2 minder kavel. Deze verkoop lijkt dan ook in lijn te liggen met de beschikte waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.