Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4638
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 305.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1976 gebouwde rijwoning met carport. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m2 en een kaveloppervlak van 185 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 291.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 305.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 oktober 2020 voor € 360.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 maart 2019 voor € 245.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 december 2019 voor € 334.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 18 september 2019 voor € 340.000,-;
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De indexering
8.1
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en hoe verweerder aan een eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen. Volgens eiser is niet te herleiden of er een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft hierover op de zitting uitgelegd dat er in de bezwaarfase niet zelfstandig een indexering wordt toegepast. In de beroepsfase wordt het wel gedaan. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Het standpunt van eiser veronderstelt namelijk dat er in bezwaar door verweerder een indexering heeft plaatsgevonden van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen in bezwaar. Deze veronderstelling is niet juist. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt immers dat verweerder de gehanteerde verkoopcijfers van de referentiewoningen niet heeft geïndexeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8.2
Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt met onderliggende gegevens. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, met in achtneming van de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 24 januari 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
De KOUDV+L-factoren
9.1
Eiser stelt dat verweerder op het taxatieverslag de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen en de woning heeft vermeld zonder inzichtelijk te maken hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. In beroep heeft verweerder de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. Deze grond behoeft verder dan ook geen bespreking.
9.2
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren, zolang verweerder maar voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verschil in waardering tussen taxatieverslag en taxatiematrix
10. Eiser wijst erop dat de woning in het taxatieverslag voor de staat van onderhoud met ‘voldoende’ is gewaardeerd en de staat van voorzieningen met ‘normaal’. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder aangegeven dat dit correct is vastgesteld. In de in beroep overgelegde taxatiematrix heeft verweerder de staat van voorzieningen met ‘eenvoudig/verouderd’ gewaardeerd. Volgens eiser zou hierdoor ook de waarde moeten worden verminderd en daarmee ook de m2-prijs. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat door een taxateur op gedetailleerd niveau wordt gekeken naar de zaak wat in de bezwaarfase niet wordt gedaan. In de bezwaarfase wordt de waarde van de woning bepaald door een modelmatige vergelijking van vergelijkbare woningen. De herwaardering van de taxateur in de beroepsfase leidt soms tot een aanpassing van de WOZ-waarde. Dat is hier niet het geval. De taxateur heeft toegelicht dat hier geen ruimte zit om de waarde te verlagen. De referentiewoning [adres 3] heeft dezelfde waardering met betrekking tot voorzieningen en zelfs een slechtere waardering op de staat van onderhoud. Deze woning heeft desondanks een hogere prijs per m2 dan de woning. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het afnemend grensnut
11. Eiser stelt op de zitting dat onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Volgens eiser heeft de woning meer kaveloppervlak. Hier is geen rekening mee gehouden. De rechtbank oordeelt dat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding, namelijk pas op de zitting, heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing.
De terminologie met betrekking tot de gradaties van voorzieningen
12. Eiser stelt dat er geen uitleg wordt gegeven over de verschillende gradaties (‘eenvoudig/verouderd’, ‘normaal’ en ‘modern/luxe’) bij de staat van voorzieningen. De rechtbank oordeelt dat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing.
De staat van voorzieningen
13. Eiser stelt dat er sprake is van gedateerde voorzieningen. Volgens eiser zijn de keuken, badkamer en sanitair meer dan 15 jaar oud. Dit heeft een waarde drukkend effect. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de staat van voorzieningen op ‘eenvoudig/verouderd’ heeft gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de staat van voorzieningen rekening houdt. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser is de woning gelegen tegenover winkels. Dit heeft een waarde drukkend effect. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de referentiewoning [adres 2] een identieke ligging heeft. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De ligging van de woning is verdisconteerd in de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van de gebruikte referentiewoningen. Daarbij komt dat tussen de woning en de winkels een weg, een groenstrook met bomen en een singel is gelegen. Bovendien is de ligging van de woning tegenover winkels een subjectieve beleving waar in de waardering geen rekening mee kan worden gehouden. Dit is namelijk afhankelijk van de persoonlijke voorkeur van een potentiële gegadigde. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning zodanig afwijkt van die van de referentiewoningen dat sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.