Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5193
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 370.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1974 gebouwde rijwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m2 en een kaveloppervlak van 165 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 332.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 370.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 14 februari 2020 voor € 390.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 14 april 2019 voor € 357.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 februari 2019 voor € 389.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 28 maart 2019 voor € 360.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat er fouten in de matrix zitten. Bij [adres 2] is namelijk ten onrechte geen garage meegenomen en bij de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] zijn de grondstaffels fout berekend én zijn de 2e percelen niet meegeteld. Op de zitting is gebleken dat een nieuwe doorrekening betekent dat de m2-prijs van de referentiewoning [adres 2] (€ 2.481,-) nog steeds hoger is dan van de woning. Daarnaast hebben de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] een hogere prijs per m2 dan in de taxatatiematrix genoemd, namelijk € 2.439,- respectievelijk € 2.358,-. Ook deze m2-prijzen zijn hoger dan van de woning. Met deze toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De gebruiksoppervlakte
8. Eiser stelt dat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix afwijken van de gebruiksoppervlakten in de IWOZ-rapporten. Volgens eiser zijn de in de matrix genoemde gebruiksoppervlakten te laag. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen, terwijl hij al langer over de IWOZ-kaarten beschikte. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
De staat van voorzieningen
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de staat van voorzieningen met ‘voldoende’ heeft gewaardeerd. Eiser onderbouwt niet dat de staat van voorzieningen lager moet worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde woningen
10. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] andere typen woningen zijn en daardoor niet vergelijkbaar zijn met de woning. Deze woningen zijn namelijk hoekwoningen. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de meerwaarde van hoekwoningen is gelegen in de aanwezigheid van meer grond. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Er is dus geen invloed op de prijs per m2 gebruiksoppervlak. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woningen
11. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de door hem aangedragen woningen [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] en [adres 10] . Deze woningen heeft verweerder niet als referentiewoningen meegenomen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij gekozen heeft voor woningen die het dichtst liggen bij de woning. Dat zijn woningen beginnend met het huisnummer [huisnummer 1] ***. De door eiser aangedragen woningen zijn wat verder gelegen (beginnend met huisnummer [huisnummer 2] ***), behalve de woning [adres 10] . Over deze woning heeft verweerder toegelicht dat de woning een minder ligging heeft (gelegen nabij een doorgaande weg) en verder van de waardepeildatum is verkocht dan de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Daarbij komt dat het verweerder vrij staat om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2022.
De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.