Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5214
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 341.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 266.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 juli 2022. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn taxateur, [taxateur] .
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1975 gebouwde recreatieve bungalow, met een inhoud van 115 m³ op een kavel van 530 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 266.000. Eiser staat een waarde van € 165.000 voor.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier in [plaats 2] gelegen recreatiewoningen:
1. [adres 2] , verkocht op 31 mei 2019 voor € 310.000;
2. [adres 3] , verkocht op 18 november 2019 voor € 250.000;
3. [adres 4] , verkocht op 29 oktober 2020 voor € 398.000;
4. [adres 5] , verkocht op 15 oktober 2019 voor € 245.000.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde of een vergelijkbaar type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de inhoud en de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.
8. Eiser is het niet eens met de wijze waarop verweerder, met behulp van een taxatiematrix, de waarde van zijn woning onderbouwt. Volgens eiser had verweerder zijn woning inpandig moeten opnemen voor een correcte taxatie.
9. De rechtbank is het niet eens met eisers standpunt. Er rust op verweerder geen verplichting om voor het bepalen van de waarde van een woning in het kader van de Wet WOZ, de woning eerst inpandig op te nemen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer en is niet voorgeschreven dat een taxatie op basis van een inpandige opname van een onroerende zaak moet plaatsvinden. Daarom kan verweerder ook zonder een inpandige opname, met de taxatiematrix aannemelijk maken dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft onder meer toegelicht dat hij in dit geval een inpandige opname niet nodig vond, omdat er vanuit vorige bezwaarprocedures gegevens over de woning bekend zijn. Eiser heeft ook niets over zijn woning naar voren gebracht waaruit zou kunnen blijken dat de waarderingen van zijn woning zoals die in de matrix is neergelegd van bijvoorbeeld de kwaliteit (onder gemiddeld), de staat van onderhoud (onder gemiddeld) en de voorzieningen (gemiddeld), niet passend zouden zijn. Omstandigheden of feiten op grond waarvan de taxateur in dit specifieke geval de woning inpandig had moeten opnemen, zijn niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser wijst erop dat in beroep drie referentiewoningen worden gebruikt die initieel ook op het taxatieverslag stonden vermeld, maar die door verweerder in de uitspraak op bezwaar zijn beoordeeld als niet goed vergelijkbaar. De rechtbank ziet met eiser dat verweerder in beroep kiest voor referentiewoningen ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) waarvan hij eerder had gezegd dat ze niet goed vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij toch deze referentiewoningen in de taxatiematrix heeft opgenomen, omdat hij geen betere en rondom de waardepeildatum verkochte woningen heeft kunnen vinden. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de toelichting van verweerder te twijfelen en zij vindt bovendien dat de gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser om de WOZ-waarde te kunnen onderbouwen. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder in beroep alsnog aansluiting heeft mogen zoeken bij deze woningen.
11. Eiser voert aan dat de referentiewoningen die zijn gelegen in [plaats 2] een gunstiger, waardeverhogende ligging hebben ten opzichte van zijn woning die in [plaats 1] is gelegen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij het op dit punt met eiser eens is. De rechtbank is van oordeel dat met het verschil in ligging in voldoende mate rekening is gehouden gelet op de relatief lage waardering van eisers woning. Kijkend naar de taxatiematrix volgt uit de vergelijking met de vier referentiewoningen een getaxeerde waarde van de woning van € 376.474 en een waarde van het hoofdgebouw p/m³ van eisers woning van € 859. De WOZ-waarde van € 266.000,- en daarmee ook de waarde van het hoofdgebouw p/m³ van € 552 is dusdanig veel lager dan de getaxeerde waarde, dat de afwijkende ligging van eisers woning in [plaats 1] in voldoende mate wordt ondervangen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat zijn woning ongunstiger is gelegen dan de referentiewoningen omdat zijn woning niet per auto, maar alleen per boot bereikbaar is. Verweerder betwist dat dit per se een ongunstige waardedrukkende omstandigheid is. Volgens hem is er gelet op het recreatief oogpunt ook een groep van kopers die de meer afgelegen ligging juist voordelig vindt. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Zij kan zich voorstellen dat niet elke potentiële koper dit als een negatieve omstandigheid zal ervaren en vindt het gelet daarop niet aannemelijk dat er zonder meer een waardedrukkend effect uitgaat van de bereikbaarheid van de woning per boot. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser verwijst nog naar de WOZ-waardes van de woning in de belastingjaren 2008, 2018, 2019 en 2020. Volgens eiser is sprake van een onbegrijpelijk jojo-effect. Dit kan niet afdoen aan het oordeel van de rechtbank dat aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengt namelijk met zich mee dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw, onafhankelijk van de WOZ-waarde van de woning in een vorig belastingjaar, wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.
14. Volgens eiser is een waarde van € 165.000,- redelijk, gelet op de WOZ-waarde van € 153.000,- in het belastingjaar 2020 en de prijsindexering van 7,8% die volgt uit cijfers van het CBS. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde uit het vorige belastingjaar in combinatie met het stijgingspercentage geen reden kan zijn voor het oordeel dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste waardebepaling. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met (regionale of landelijke) percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.