Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1275
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 341.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
4. De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door H.J. van Zelst. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
5. De woning is een in 1995 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m2 en een grondoppervlakte van 147 m2.
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
7. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk: € 313.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. De rechtbank stelt voorop dat de door verweerder in beroep gehanteerde KOUDV-factoren niet langer in geschil zijn, omdat deze overeenkomen met het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport.
Indexering van de verkoopcijfers
13. Eiser betwist de gehanteerde indexering van de verkoopcijfers. Verweerder heeft het gehanteerde percentage namelijk niet onderbouwd, waardoor niet is te controleren of de gehanteerde indexering wel correct is.
14. Verweerder heeft voor het jaar 2018 een indexering gebruikt van 7,6% en voor 2019 7,2%. Verweerder heeft deze percentages in de bezwaarfase aan eiser overgelegd bij e-mail van 13 september 2021. In beroep heeft verweerder ter onderbouwing van het gehanteerde percentage voor het jaar 2019 een bolletjesgrafiek overgelegd waarin de trend van de verkopen van rijwoningen in Nieuwegein van 1 januari 2019 tot 1 januari 2021 is weergegeven. De bolletjesgrafiek laat dus de waardeontwikkeling zien van de woningen die vergelijkbaar zijn met de op de zaak betrekking hebbende woning.
15. Voor het indexeringspercentage van het jaar 2018 heeft verweerder geen grafiek overgelegd. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] zijn verkocht op 19 november en 24 december 2018. De rechtbank stelt vast dat verweerder dus geen nadere onderbouwing heeft gegeven in het waardeverschil tussen de verkoopdata van die woningen tot 1 januari 2019. Het berekende indexeringscijfer heeft immers alleen betrekking op de waardeontwikkeling vanaf 2019. Omdat de verkoopdata kort voor januari 2019 liggen is de invloed van de waardeontwikkeling in die periode verwaarloosbaar en zal de rechtbank daaraan voorbijgaan.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde voldoende heeft onderbouwd, mede gelet op het gebrek aan onderbouwde betwisting door eiser, dat de waardeontwikkeling voor vergelijkbare woningen in 2019 7,2% was. De rechtbank is op grond daarvan van oordeel dat kan worden uitgegaan van de geïndexeerde verkoopprijzen van deze referentiewoningen.
Verkoopdatum referentieobjecten
17. Eiser voert over de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] aan dat deze niet als onderbouwing van de waarde voor de woning kunnen dienen, omdat deze te ver van de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk in 2018.
18. De referentiewoning [adres 2] is verkocht op 19 november 2018 en referentiewoning [adres 4] is verkocht op 24 december 2018. Deze woningen zijn dus eind 2018 verkocht, daarmee zijn deze verkopen niet dusdanig oud dat deze niet meer bij de waardebepaling van de woning op 1 januari 2020 kunnen worden betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentieobject [adres 3]
19. Eiser voert aan dat dit referentieobject een lagere waarde van de woning onderbouwt. Dit referentieobject is identiek, heeft een extra dakterras en is voor minder verkocht.
20. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat de verkoopprijs van referentiewoning [adres 3] lager ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet betekent daaruit volgt dat waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde kan namelijk het beste worden benaderd vanuit meerdere verkopen. Daarom heeft verweerder de waarde terecht onderbouwd met vier verkochte woningen die vergelijkbaar zijn. De overige referentiewoningen onderbouwen juist een hogere waarde. Op de zitting heeft eiser overigens verklaard dat zijn woning ook een dakterras heeft, zodat er op dat punt geen verschil is met de referentiewoning [adres 3] . Gelet hierop heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
Kwalificatie voorzieningen
21. Eiser voert hierover aan dat verweerder drie keer verschillende kwalificaties heeft gebruikt voor de voorzieningen van de woning. Op het initiële taxatieverslag staan de voorzieningen op normaal, in de uitspraak op bezwaar zijn de voorzieningen als voldoende gekwalificeerd en in beroep gaat verweerder uit van de kwalificatie eenvoudig/verouderd voor de voorzieningen. Eiser werd hierdoor gedwongen om beroep in te stellen.
22. De rechtbank overweegt dat niet is gebleken dat kwalificaties normaal en voldoende van elkaar afwijken. De rechtbank is verder van oordeel dat de omstandigheid dat in de uitspraak op bezwaar de voorzieningen als voldoende zijn gekwalificeerd en in beroep als eenvoudig/verouderd niet leidt tot een gegrond beroep. De taxateur die de matrix opmaakt heeft een eigen verantwoordelijkheid om de waarde van de woning te onderbouwen en ook om de secundaire objectkenmerken te kwalificeren. Verweerder mag in beroep een nadere en mogelijk meer precieze onderbouwing van de waarde geven. De omstandigheid dat eiser zich door de kwalificatie van de voorzieningen als voldoende (door verweerder) gedwongen voelde om beroep in te stellen, leidt niet tot een gegrond beroep omdat niet de objectonderdelen maar de eindwaarde van de woning bepalend is voor de rechtmatigheid van de waardevaststelling. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Waarde van de objectonderdelen
23. Eiser voert aan dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentiewoningen en de woning. Hierdoor is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd, waardoor er een ongelijkwaardige procespositie dreigt te ontstaan.
24. De rechtbank overweegt dat op verweerder geen verplichting rust om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van afzonderlijke waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ
25. Eiser voert tot slot aan dat verweerder ten onrechte niet de in bezwaar gevraagde stukken heeft overgelegd. In het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting is hier wel om verzocht. De door verweerder overgelegde bolletjesgrafiek is voor de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum onvoldoende, verweerder moet ten minste overleggen: de gehanteerde selectiecriteria zoals het geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ waarde. Eiser verwijst hiervoor naar een uitspraak van rechtbank Rotterdam, van 2 maart 2022. [1] Er is daarom sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
26. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gevraagd om een onderbouwing van het taxatieverslag, de grondstaffels, een onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren.
27. Verweerder heeft toegelicht dat de grondstaffel en de indexeringspercentages per e-mail aan eiser zijn verstrekt. Eiser heeft dit ook niet betwist. De beroepsgrond treft daarom geen doel.
28. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij de overige gevraagde informatie niet heeft ontvangen. Verweerder heeft op dat punt verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank, van 5 juli 2021 [2] , en gesteld dat eiser het ontbreken van stukken op de hoorzitting niet meer aan de orde heeft gesteld. Eiser betwist dat en heeft tijdens de digitale zitting een document laten zien met daarop de instructies voor de medewerker van Previcus die op de hoorzitting is verschenen. Daarop staat -kort gezegd- een passage over ontbrekende stukken. Verweerder betwist dat en verwijst naar het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Daaruit blijkt niet dat dit punt naar voren is gebracht.
29. De rechtbank is van oordeel dat uit het verslag van de hoorzitting, [3] zoals dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, niet afgeleid kan worden dat het ontbreken van stukken tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht. In het beroepschrift heeft eiser geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dat verslag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiser de informatie die op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is opgevraagd niet nogmaals op de hoorzitting (om inzage daarvan) heeft opgevraagd. Omdat eiser klaagt dat hij gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl hij daarover op de hoorzitting niet heeft geklaagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. [4]
Conclusie en gevolgen
30. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. Zwijnenberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.