Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 9617320 ME VERZ 22-2 ho/1524
Beschikking van 21 april 2022
inzake
[verzoekster],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. H.T.L. Janssen,
tegen:
de vereniging
[VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
gemachtigde: C.W.G. Janssen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [verzoekster] en de VvE.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift (met producties 1 t/m 19) ingediend op 5 januari 2022;
- de oproepbrieven van 28 januari 2022 waarin de VvE, [verzoekster] en alle andere stemgerechtigden bij naam zij opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord;
- het verweerschrift van de VvE en [A] als stemgerechtigde (hierna [A] ) ingediend op 21 februari 2022;
- de mondelinge behandeling op 24 februari 2022 waarbij [verzoekster] , bijgestaan door mr. Janssen voornoemd, en [A] , als bestuurder van de VvE en als stemgerechtigde, bijgestaan door mevrouw Janssen voornoemd zijn verschenen en het woord hebben gevoerd;
- het proces-verbaal van de zitting.
1.2.
Ten slotte is beschikking bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van splitsing van 22 september 1982 (hierna: de akte van hoofdsplitsing) heeft de Nederlandse Aannemers- en Bouw Onderneming “NABO
Utrecht” B.V., gevestigd te Utrecht (hierna: NABO), destijds eigenaresse van het perceel bouwterrein gelegen te [vestigingsplaats] aan de [straat] , waar thans het onderhavige appartementencomplex op staat, de eigendom van dit appartementencomplex gesplitst in twee appartementsrechten:
Utrecht” B.V., gevestigd te Utrecht (hierna: NABO), destijds eigenaresse van het perceel bouwterrein gelegen te [vestigingsplaats] aan de [straat] , waar thans het onderhavige appartementencomplex op staat, de eigendom van dit appartementencomplex gesplitst in twee appartementsrechten:
- het appartementsrecht (index 1.) omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – een woningencomplex; en
- het appartementsrecht (index 2.) omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een complex parkeerruimten.
2.2.
Bij de akte van hoofdsplitsing is tevens de (hoofd)vereniging [VvE Complex] opgericht (hierna: de VvE Complex).
2.3.
Op 22 september 1982 is eveneens een notariële akte van ondersplitsing verleden, waarbij NABO het voornoemde appartementsrecht index 1 van de hoofdsplitsing heeft gesplitst in 32 appartementsrechten. Bij deze ondersplitsing is de [VvE] (de VvE) opgericht.
2.4.
De huidige bestuurder van de VvE is [A] .
2.5.
[verzoekster] is rechthebbende van 1 van de 32 voornoemde appartementsrechten gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] .
2.6.
De meerderheid van de kascommissie van 2019 en een lid van de kascommissie 2020 constateerden dat:
1)
de toelichting op de balans en de exploitatierekening onvoldoende gedetailleerd zijn;
de toelichting op de balans en de exploitatierekening onvoldoende gedetailleerd zijn;
2)
de balans en de exploitatierekening, door een gezamenlijke administratie van de VvE en VvE Complex, niet aan de wettelijke eisen voldeden.
de balans en de exploitatierekening, door een gezamenlijke administratie van de VvE en VvE Complex, niet aan de wettelijke eisen voldeden.
2.7.
Op de vergadering van de VvE op 9 december 2021 (hierna de vergadering) zijn onder meer de volgende besluiten genomen:
7.vaststellen van de balans per 31-12-2019 en de exploitatierekening over 2019
Hierover is hiervoor bij 6 al besloten.
8.besluit over het voorstel om het exploitatieoverschot over 2019 niet terug te geven aan de eigenaars maar toe te voegen aan de reserve.
Over het voorstel wordt gestemd: 16 voor, 1 tegen; het voorstel is aangenomen.
10.vaststellen van de balans per 31-12-2020 en de exploitatierekening over 2020
Over het voorstel is gestemd: 16 voor, 1 tegen; het voorstel is aangenomen.
11.besluit om het exploitatieoverschot over 2020 niet terug geven aan de eigenaars maar toe te voegen aan de reserve.
Over het voorstel is gestemd: 16 voor, 1 tegen; het voorstel is aangenomen.
13.vaststellen van het onderhoudsplan dat betrekking heeft op een periode van 10 jaren waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.
14.vaststellen van het bedrag ter uitvoering van het bij agendapunt 13 vastgesteld onderhoudsplan.
Over het voorstel bij 13 en 14 wordt gestemd: 15 voor, 1 tegen; het voorstel is aangenomen.
15.vaststellen van de exploitatiebegroting 2022 waaruit het - voorlopige - bedrag van ieders bijdrage in de gemeenschappelijke kosten 2022 volgt
Op basis van de voorgestelde begroting blijft ieders bijdrage voor 2022 gelijk aan die van 2021.
Over het voorstel wordt gestemd: 15 voor, 1 tegen; het voorstel is aangenomen.
16.Op verzoek van de eigenaar van [huisnummer] : toestemmen dat de twee deuren in de voorgevel van [huisnummer] , indien sprake is van afwijking van de bouwtekeningen, daar aanwezig mogen blijven.
Over het voorstel wordt gestemd: 15 voor, 1 tegen; de toestemming is verleend.
17.Op verzoek van de eigenaar van [huisnummer] : beslissen dat de twee deuren in de voorgevel van [huisnummer] op de huidige plaats, dat is in lijn met de gevel, tot de gemeenschappelijke zaken behoren.
Over het verzoek wordt gestemd; 14 voor, 1 tegen, 1 onthouding; de deuren en kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke zaken.
2.8.
In de akte van hoofdsplitsing is het reglement van splitsing opgenomen.
In het splitsingsreglement (hierna reglement I) zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“B. regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
artikel 2.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend:
a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, alsmede de vloeren, borstweringen en de daken (waaronder begrepen het parkeerdek, zijnde de horizontale constructie tussen de kelderverdieping en de begane grond);
b. (…)
c. (…)
Tot de privé gedeelten (en privézaken) worden onder meer gerekend:
a. de niet-dragende buitengevels, deuren, ramen, kozijnen, hek- en traliewerk;
b. (…)
2.9.
De akte van ondersplitsing bevat eveneens het reglement van splitsing (hierna: reglement II). In het splitsingsreglement is, voor zover hier van belang, de volgende bepaling opgenomen:
“B. regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
artikel 2.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend:
a. de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken zoals vermeld in artikel 2 van Pro het reglement I;b. de niet-dragende buitengevels, deuren, ramen, kozijnen, hek- en traliewerk;c. (…)
artikel 3.
Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijk gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoekster] verzoekt de besluiten van de vergadering inzake de punten 7, 8, 10, 11 en 13 tot en met 17 te vernietigen dan wel nietig te verklaren.
3.2.
[verzoekster] verzoekt tevens, de VvE, [verzoekster] daarvan uitgesloten, te veroordelen in de kosten van het geding.
3.3.
De VvE en [A] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
De voorgeschiedenis ten aanzien van de financiële situatie
4.1.
Op de vergadering van 28 mei 2019 heeft de vergadering van eigenaars besloten de balans per 31 december 2018 en exploitatierekening 2018 goed te keuren en het exploitatie overschot 2018 toe te voegen aan de algemene reserve. [verzoekster] heeft op 27 juni 2019 een verzoekschrift ingediend bij de rechtbank, waarin zij onder meer heeft verzocht dit besluit nietig te verklaren. [verzoekster] voerde onder meer aan dat sprake is van een gezamenlijke administratie van de VvE en de VvE Complex. Deze administratie moet volgens [verzoekster] gesplitst worden omdat de VvE en de VvE Complex twee afzonderlijke rechtspersonen zijn met eigen statuten die ieder een eigen administratie dienen te voeren. De kantonrechter heeft bij beschikking van 11 december 2019 met zaaknummer 7868393 ME VERZ 19-113 geoordeeld dat het besluit nietig verklaard moest worden. De kantonrechter overwoog onder meer dat de gezamenlijke administratie van de VvE en de VvE Complex tot gevolg heeft dat de balans en exploitatierekening van de VvE niet aan de wettelijke vereisten voldoen.
4.2.
Op de vergadering van 17 december 2019 heeft de VvE de exploitatiebegroting 2020 goedgekeurd. [verzoekster] heeft op 16 januari 2020 een verzoekschrift ingediend bij de rechtbank, waarin zij onder meer verzocht om dit besluit nietig te verklaren. [A] heeft tijdens de zitting verklaard dat in de goedgekeurde exploitatiebegroting over 2020 de gemeenschappelijke kosten voor de VvE Complex zijn opgenomen. [A] heeft tevens verklaard dat hij gewoonlijk na een vergadering van de VvE waarin de begroting voor het hele complex en dus feitelijk van de VvE Complex is vastgesteld, telefonisch contact opneemt met [naam] B.V., de huidige eigenaars van het appartementsrecht (index 2.) om hun toestemming te krijgen voor de door de VvE genomen besluiten. De kantonrechter heeft bij beschikking van 19 november 2020 met zaaknummer 8271161 ME VERZ 20-9 geoordeeld dat de VvE niet bevoegd is om te besluiten over de begroting en de kosten van de VvE Complex. Beide VvE’s hebben een eigen begroting en dienen die beide afzonderlijk vast te stellen. De kantonrechter heeft het besluit tot vaststelling van de exploitatiebegroting 2020 nietig verklaard.
De vergadering van 9 december 2021
4.3.
De balans en de exploitatierekening over 2019 en 2020 zijn in de vergadering van 9 december 2021 vastgesteld en goedgekeurd. [verzoekster] heeft in deze procedure verzocht de daarop betrekking hebbende besluiten nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Daaruit vloeit volgens [verzoekster] ook voort dat de besluiten betreffende het exploitatieoverschot over 2019 en 2020 nietig dan wel vernietigbaar zijn. Aan deze verzoeken heeft [verzoekster] ten grondslag gelegd dat er geen gescheiden administraties zijn van de VvE Complex en de VvE, dat [A] zonder de voorgeschreven machtiging betalingen ten laste van het reservefonds heeft gedaan en dat de VvE voorafgaand aan de vergadering geen kennis heeft kunnen nemen van de verklaring van [verzoekster] van 9 december 2021 als individueel lid van de kascommissie. De vergadering heeft tevens besloten tot vaststelling van een onderhoudsplan en de exploitatiebegroting 2022. Ook ten aanzien van die besluiten verzoekt [verzoekster] de nietigheid of vernietigbaarheid uit te spreken. Het onderhoudsplan acht [verzoekster] ondeugdelijk en het besluit tot vaststelling van de exploitatiebegroting voor 2022 acht zij onjuist omdat dat besluit in feite betrekking heeft op de begroting van de VvE Complex. De VvE heeft daartegen verweer gevoerd.
4.4.
[verzoekster] heeft ter onderbouwing van haar stellingen verwezen naar voornoemde beschikkingen en gesteld dat de VvE Complex en de VvE op grond van de wet gehouden zijn een eigen, afzonderlijke administratie te voeren. Volgens haar heeft de huidige werkwijze tot gevolg dat de VvE ten onrechte de volledige administratie van VvE Complex voert en de volledige bestuurs- en administratiekosten van VvE Complex draagt. [A] betwist dat er sprake is van een gezamenlijke administratie van de VvE Complex en de VvE. Volgens hem betreffen de besluiten tot vaststelling uitsluitend de balans en exploitatierekening over 2019 en 2020, het exploitatieoverschot over 2019 en 2020 en de exploitatiebegroting 2022 van de VvE en niet van de VvE complex.
4.5.
[verzoekster] heeft gewezen op de toelichting die de heren [B] en [C] van de Kascommissie 2019 en [B] van de kascommissie 2020 hebben gegeven op de kascontroles over 2019 en 2020 (producties 10 en 11 bij het verzoekschrift). Daaruit blijkt dat de kascommissie adviseert de jaarrekening 2019 goed te keuren, maar dat de controleerbaarheid van de administratie verbetering behoeft. Daartoe wordt onder meer het voorstel gedaan tot splitsing van de administraties van de VvE en de VvE Complex en tot inschakeling van een extern accountant te verkrijging van advies hoe die splitsing te realiseren. Dat voorstel is gebaseerd op de conclusie dat het meerjaren onderhoudsplan niet is gesplitst zodat de toekomstige reserveringen niet transparant verdeeld kunnen worden.
4.6.
[verzoekster] heeft aangevoerd dat het niet scheiden van de administraties van de VvE en de VvE Complex financiële consequenties heeft voor de (leden van de) VvE. De VvE betwist dit. Zij stelt dat de door [verzoekster] bepleite splitsing in de administraties van de VvE en de VvE complex in alle gevallen niet zal leiden tot andere bijdragen van de VvE. Voorts stelt zij dat ten laste van het reservefonds geen uitgaven komen die voor rekening van [naam] zijn. Op deze grond heeft de VvE betwist dat [verzoekster] enig belang heeft bij haar verzoeken.
4.7.
Deze zaak is inmiddels de zoveelste procedure in eerste aanleg waarin de kern van het geschil de financiële administratie van de VvE is. Dat die administratie problematisch is vanwege het ontbreken van een voldoende afzonderlijke administratie van de VvE Complex, blijkt reeds uit de eerdergenoemde beschikkingen van de kantonrechter. Kennelijk slaagt de VvE er niet in dit probleem op een duidelijke en transparante wijze op te lossen zodat het telkens weer procederen hierover tot het verleden behoort.
Deskundigenbericht
4.8.
De eerste vraag die beantwoord dient te worden is in hoeverre [verzoekster] een belang heeft bij haar verzoek tot het uitspreken van de nietigheid of vernietigbaarheid van de besluiten betreffende financiële verslaglegging over 2019 en 2020. Haar stelling is dat door het ontbreken van een gescheiden administratie de VvE meer kosten voor haar rekening neemt dan het geval zou zijn bij een gescheiden administratie. Deze stelling is heel matig onderbouwd. Aan de andere kant, ook het verweer van de VvE dat er geen financiële consequenties zijn, is heel matig onderbouwd. Op basis van de wederzijdse stellingen kan de kantonrechter de zaak niet goed beoordelen. Het wordt niet efficiënt geacht om partijen de gelegenheid te geven hun stellingen nader te onderbouwen omdat het de vraag is af daarna het debat wel voldoende uitgekristalliseerd is. De kantonrechter acht het nodig een deskundigenbericht te gelasten. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenonderzoek. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De kantonrechter zal bepalen dat partijen zich hierover op onderstaande datum bij akte moeten uitlaten.
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van de administratie van VvE’s en dat aan hem/ haar de volgende vragen dienen te worden voorgelegd:
1. leidt de wijze waarop de financiële administratie van de VvE over 2019 en 2020 is gevoerd en de wijze waarop de bijdrage van de VvE Complex over die jaren is berekend tot een voor de VvE financieel nadeligere situatie, dan in de situatie dat de administraties van de VvE en de VvE Complex (meer) gescheiden zouden zijn dan wel afzonderlijk zouden zijn gevoerd?
Indien het antwoord op de eerste vraag bevestigend luidt:
2. hoe groot is dat nadeel over 2019 en over 2020 en hoe kan dat worden opgeheven?
3. op welke wijze dient de financiële administratie van de VvE te worden ingericht om dit nadeel voor de toekomst op te heffen?
4. heeft u nog bevindingen gedaan waarvan u kennisneming door de kantonrechter van belang acht in het kader van het geschil tussen partijen?
4.9.
De kantonrechter acht het redelijk te bepalen dat ieder van partijen de helft van het voorschot van de deskundige betaalt.
De voorgevel van nummer [huisnummer]
4.10.
De vergadering heeft toestemming verleend voor het hebben en houden van twee deuren in de voorgevel van nummer [huisnummer] en besloten dat die deuren gemeenschappelijk zijn. [verzoekster] vraagt om beide besluiten te vernietigen of nietig te verklaren. Zij heeft gesteld, kort samengevat, dat beide besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. De VvE heeft dit bestreden en gesteld dat de situatie reeds vele jaren bestaat en heeft ter onderbouwing daarvan twee foto’s in het geding gebracht.
4.11.
Bij de beoordeling of een besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid dient de rechter een marginale toetsing te betrachten. Die toetsing brengt reeds met zich dat het beroep van [verzoekster] faalt. Uit de door de VvE in het geding gebrachte foto’s blijkt dat de situatie die thans door de VvE en [naam] is goedgekeurd in ieder geval al in 2004 aan de orde was. Omdat er reeds lange tijd sprake is van een duurzame winkelpui, is het begrijpelijk dat de vergadering besloten heeft daarvoor formeel toestemming te verlenen en de twee deuren als gemeenschappelijk aan te merken. Dat laatste besluit is overigens in overeenstemming met artikel 2 en Pro 3 van Reglement II. Het verzoek van [verzoekster] zal ten aanzien van de besluiten 16 en 17 worden afgewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken van [verzoekster] tot het vernietigen althans nietig verklaren van de besluiten onder nr. 16 en nr. 17 af;
5.2.
bepaalt dat partijen op
19 mei 2022zich bij akte uitlaten over het aangekondigde deskundigenonderzoek en de te stellen vragen;
19 mei 2022zich bij akte uitlaten over het aangekondigde deskundigenonderzoek en de te stellen vragen;
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. H.M.M. Steenberghe, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2022.