Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Lelystad
zaaknummer: 9959514 LC EXPL 22-1341 A/45353
Vonnis van 21 september 2022
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [eiser sub 1] c.s.
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. J.R. Halfhide,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. K.A.M. Rademaker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 16 juni 2022;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de e-mail zijdens [eiser sub 1] c.s. met een aanvullende productie;
- de akte van [gedaagde] met aanvullende producties.
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op 6 september 2022. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , voornoemd, zijn verschenen, bijgestaan door [A] . [gedaagde] , voornoemd, is ook verschenen, bijgestaan door mr. Rademaker. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 augustus 2016 verhuurt [eiser sub 1] c.s. de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] . De huurovereenkomst geldt thans voor onbepaalde tijd.
2.2.
Bij brief van 28 september 2020 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] geschreven de huurovereenkomst met ingang van 1 maart 2021 te ontbinden. Als reden wordt gegeven dat [eiser sub 1] c.s. geen toestemming meer krijgt [kantonrechter: van de hypotheekhouder] het pand te verhuren.
2.3.
Bij brief van 7 oktober 2020 heeft [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. geschreven niet akkoord te gaan met een beëindiging van de huurovereenkomst.
2.4.
Op 13 januari 2021 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] . Daarbij is gesproken over een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst en het vinden van vervangende woonruimte voor [gedaagde] .
2.5.
Bij brief van 22 juli 2021 heeft [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] geschreven dat [gedaagde] , ondanks de daartoe gemaakte afspraken, geen inzage heeft verschaft in de inspanningen die zij heeft verricht met betrekking tot het vinden van vervangende woonruimte. Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] in het gesprek van 13 januari 2021 de bereidheid getoond mee te werken aan een beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser sub 1] c.s. stelt vervolgens voor de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen per 1 september of 1 oktober 2021.
2.6.
Bij brief van 28 juli 2021 heeft [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s. toegelicht op welke wijze zij heeft geprobeerd een oplossing te vinden en heeft zij aangegeven niet mee te werken aan een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden.
2.7.
[gedaagde] is er tot op heden niet in geslaagd vervangende woonruimte te vinden en woont nog in de woning.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip wordt vastgesteld, waarop de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] tussen [eiser sub 1] c.s. als verhuurder en [gedaagde] als huurder zal eindigen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser sub 1] c.s. – kort gezegd – het volgende. [eiser sub 1] c.s. heeft meerderjarige kinderen die nog inwonend zijn. Vanwege de krapte op de woningmarkt, de hoge prijzen van koopwoningen en de hoge huurprijzen lukt het hen niet een eigen woning te vinden. [eiser sub 1] c.s. beschikt over een tweede woning die verhuurd wordt aan [gedaagde] . [eiser sub 1] c.s. wil deze woning zelf gaan bewonen en zijn huidige woning overdragen aan zijn kinderen. Een andere reden om deze woning zelf te gaan bewonen, is gelegen in het feit dat de hypotheekhouder van [eiser sub 1] c.s. geen toestemming verleent voor de verhuur. In januari 2021 heeft de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. een en ander met [gedaagde] besproken. Het doel van dit gesprek was het vinden van passende vervangende woonruimte voor [gedaagde] , zodat de huurovereenkomst op termijn kon worden beëindigd. [gedaagde] zou zelf actief op zoek gaan naar andere woonruimte, maar heeft ondanks de daartoe gemaakte afspraken geen inzage verschaft in de door haar in dat kader verrichte inspanningen. De communicatie tussen partijen is gestopt. [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] op 31 december 2021 een brief verzonden, per aangetekende post en per e-mail, waarin de huurovereenkomst tegen 1 augustus 2022 wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik en waarin [gedaagde] wordt verzocht om mede te delen of zij met de beëindiging instemt. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd.
3.3.
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.4.
[gedaagde] baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Zij betwist de opzeggingsbrief van 31 december 2021 per post of e-mail te hebben ontvangen. Van een rechtsgeldige opzegging is daarom geen sprake. Indien dit wel het geval mocht zijn, dan wordt niet voldaan aan de wettelijke vereisten. In de brief wordt als opzeggingsgrond dringend eigen gebruik genoemd, terwijl daarin wordt gerefereerd aan het traject dat door partijen is doorlopen. In dat traject was het verhuren van de woning zonder toestemming van de hypotheekhouder aangevoerd als reden voor de beëindiging van de huur. Deze omstandigheid levert bovendien geen dringend eigen gebruik op. Het zelf gaan bewonen van de woning wordt in de opzeggingsbrief niet als onderbouwing van het dringend eigen gebruik aangevoerd. Mocht dit worden toegelaten, dan betwist [gedaagde] dat deze omstandigheid dringend eigen gebruik oplevert. Niet duidelijk is waarom het gezin van [eiser sub 1] c.s. zou verhuizen naar een kleinere woning en één van zijn kinderen de huidige, grotere woning laat overnemen. Niet gebleken is bovendien dat de huidige woning al verkocht is. Voorts is niet gebleken dat er andere passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. [eiser sub 1] c.s. heeft hier geen enkele actie op ondernomen. [gedaagde] is juist wel actief op zoek gegaan naar een oplossing. Ten slotte heeft [gedaagde] een zwaarwegend belang bij het blijven wonen in de woning, welk belang prevaleert boven dat van [eiser sub 1] c.s.. Zij kampt met ernstige psychische problemen. Onzekerheid over haar woonsituatie verergert dit en belemmert het herstelproces.
In voorwaardelijke reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert voorwaardelijk, namelijk indien enige vordering van [eiser sub 1] c.s. wordt toegewezen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [eiser sub 1] c.s. te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een hogere vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten/tegemoetkoming dan de vergoeding vastgesteld bij ministeriële regeling, passend bij de door [gedaagde] aangevoerde kosten, dan wel een in goede justitie te bepalen vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten/tegemoetkoming, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.6.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [gedaagde] – kort gezegd – dat een verhuizing voor haar grote financiële gevolgen heeft en zij extra gecompenseerd moet worden.
3.7.
[eiser sub 1] c.s. voert verweer.
4.De beoordeling
In conventie
Ontvangst opzeggingsbrief
4.1.
In artikel 7:271 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is bepaald dat een voor onbepaalde tijd aangegane of verlengde huur door elk van beide partijen kan worden opgezegd. In het derde lid van dit artikel is bepaald dat de opzegging moet geschieden bij exploot of aangetekende brief.
4.2.
[eiser sub 1] c.s. beroept zich op een volgens hem aangetekend verzonden opzeggingsbrief gedateerd op 31 december 2021. [gedaagde] heeft betwist deze brief te hebben ontvangen. [eiser sub 1] c.s. heeft geen stellingen ingenomen en/of stukken overgelegd waaruit blijkt dat deze brief door hem is verzonden en bij [gedaagde] is aangekomen. Het als productie 2 door [eiser sub 1] c.s. overgelegde verzendbewijs van PostNL heeft betrekking op een poststuk uit september 2021 en kan dus geen betrekking hebben op de opzeggingsbrief in geschil.
4.3.
[eiser sub 1] c.s. stelt daarnaast dat hij de opzeggingsbrief ook per e-mail aan [gedaagde] heeft gezonden. Nog afgezien van het feit dat artikel 7:271 lid 3 BW Pro een vormvoorschrift geeft voor de opzegging (bij exploot of aangetekende brief), heeft [gedaagde] ook betwist deze e-mail te hebben ontvangen. [eiser sub 1] c.s. heeft als aanvullende productie een e-mail van 31 december 2021 overgelegd, verzonden naar het e-mailadres van [gedaagde] , echter levert dit – bij betwisting door de wederpartij – op zichzelf onvoldoende bewijs op van de verzending en ontvangst van de e-mail en de inhoud daarvan.
4.4.
Het voorgaande maakt dat niet is vast komen te staan dat de opzeggingsbrief van 31 december 2021 [gedaagde] heeft bereikt. Reeds om die reden moet de vordering van [eiser sub 1] c.s. worden afgewezen. Ter zitting heeft de kantonrechter aangegeven de vordering niettemin inhoudelijk te bespreken om een nodeloze tweede procedure te voorkomen.
Inleiding
4.5.
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien [eiser sub 1] c.s. aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Ook moet gebleken zijn dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Dringend eigen gebruik
4.6.
Dat de hypotheekhouder van [eiser sub 1] c.s. geen toestemming verleent om de woning te verhuren, is een omstandigheid die naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s. komt. Hij heeft de woning immers zonder voorafgaande toestemming van zijn hypotheekhouder aan [gedaagde] verhuurd. Ook is niet gebleken dat de hypotheekhouder consequenties heeft verbonden aan de verhuur van de woning. Een en ander levert naar het oordeel van de kantonrechter geen dringend eigen gebruik op en rechtvaardigt niet een beëindiging van de huurovereenkomst.
4.7.
[eiser sub 1] c.s. heeft verder aangevoerd dat hij de woning zelf wil gaan bewonen. Zijn huidige koopwoning kan hij zodoende aan (één van) zijn kinderen verkopen, zodat ook zij een eigen gezinsleven kunnen opbouwen. Naar het oordeel van de kantonrechter levert dit echter, behoudens bijzondere omstandigheden, geen (dringend) eigen belang van [eiser sub 1] c.s. op. Weliswaar is/zijn (één van) de kinderen van [eiser sub 1] c.s. gebaat bij deze constructie, maar [eiser sub 1] c.s. heeft niet onderbouwd dat hiermee ook zijn eigen belang gediend is. Het enkele feit dat [eiser sub 1] c.s. zich – begrijpelijkerwijs – de huisvestingsbelangen van zijn kinderen aantrekt, is onvoldoende om een eigen belang van [eiser sub 1] c.s. aan te nemen. Het eigen belang van de verhuurder moet met zijn eigen woonsituatie samenhangen: zijn woongenot moet toenemen door de ingebruikneming van de verhuurde woning. [eiser sub 1] c.s. heeft dit gesteld noch onderbouwd.
4.8.
Ten aanzien van de stelling van [eiser sub 1] c.s. dat hij in de gehuurde woning het gasthouderschap beter kan uitoefenen, overweegt de kantonrechter dat hij dit op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Bovendien is dit argument pas tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht. Dat in dit opzicht sprake is van dringend eigen gebruik is dan ook niet vast komen te staan.
4.9.
De conclusie is dat niet is vast komen te staan dat sprake is van dringend eigen gebruik. Ook om deze reden moet de vordering van [eiser sub 1] c.s. worden afgewezen.
Belangenafweging
4.10.
Ook als er wel sprake zou zijn van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., dan nog valt de te maken belangenafweging naar het oordeel van de kantonrechter uit in het voordeel van [gedaagde] . Zij heeft met schriftelijke verklaringen van haar behandelend psychiater en ergotherapeut voldoende onderbouwd dat zij kampt met een autismespectrumstoornis, een depressieve stoornis en chronische vermoeidheid, dat het verliezen van de woning ernstig leed en ernstige schade aan haar gezondheid kan opleveren en dat dit het herstelproces in de weg kan staan. Het belang van [eiser sub 1] c.s., dat zou zijn gelegen in het helpen van zijn kinderen aan zelfstandige woonruimte en/of de uitoefening van het gastouderschap, weegt daar niet tegenop.
Vervangende woonruimte
4.11.
[eiser sub 1] c.s. heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat er passende vervangende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. [gedaagde] heeft daarentegen wel onderbouwd welke activiteiten zij (tevergeefs) heeft ontplooid om passende woonruimte te vinden. Ook om deze reden moet de vordering worden afgewezen, gelet op het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro.
Conclusie en proceskosten
4.12.
De conclusie is dat de vordering van [eiser sub 1] c.s. wordt afgewezen. Op grond van artikel 7:273 lid 2 BW Pro wordt in dat geval de huurovereenkomst van rechtswege verlengd en moet de kantonrechter beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd. De kantonrechter ziet, nu de huurovereenkomst tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft, aanleiding om te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van heden voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
4.13.
[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 249,00).
In voorwaardelijke reconventie
4.14.
De voorwaarde voor het instellen van de vordering in reconventie – het toewijzen van de vordering in conventie – is niet vervuld. Daarom hoeft deze vordering niet beoordeeld te worden en hoeft daarop niet te worden beslist.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022.