Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1273
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 461.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
4. De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
5. De woning is een in 1906 gebouwde benedenwoning met een tuin. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m2.
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
7. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 405.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [gemeente] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en staat van onderhoud en voorzieningen. De referentiewoning [adres 3] is het best vergelijkbaar met de woning en de prijs per m2 ligt dan ook dicht bij die van de woning. De overige referentiewoningen hebben een betere staat van onderhoud en kwaliteit van de voorzieningen. De prijs per m2 van die woningen ligt dan ook (ruim) boven de waarde die aan de woning is toegekend. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Reserves vereniging van eigenaren
12. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat verkoopcijfers van de objecten met de VvE-reserve gecorrigeerd dienen te worden. Verkoopcijfers van appartementsrechten zijn niet direct bruikbaar in het kader van de Wet WOZ. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers zijn gecorrigeerd. Dit dient wel te gebeuren.
13. De rechtbank overweegt dat de overgelegde taxatiematrix duidelijk maakt dat de VvE-reserves in mindering zijn gebracht op de verkoopprijs van de referentiewoningen. Het gaat daarbij om zeer geringe bedragen, dat de minderingen in de uitspraak op bezwaar niet zijn vermeld maakt dus niet dat sprake is van een motiveringsgebrek. Deze beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV-factoren
14. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de KOUDV-factoren tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.
15. De rechtbank ziet in de beschikbare informatie geen aanleiding om te oordelen dat verweerder de KOUDV-factoren niet op het juiste niveau heeft gewaardeerd. In de matrix is daarbij aangegeven in welke mate die factoren invloed hebben op de waarde, zodat voldoende inzichtelijk is dat verweerder daar rekening mee heeft gehouden bij de onderbouwing van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen en matige onderhoudstoestand
16. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning zoals de badkamer, de keuken en het sanitair. Verder verkeert de woning in een matige onderhoudstoestand, waaronder slecht schilderwerk, asbest op het dak van het schuurtje en veel achterstallig onderhoud. Ook is de woning matig geïsoleerd en is er een slecht energielabel. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de voorzieningen en onderhoudstoestand allebei slecht zijn.
17. De rechtbank overweegt dat eiser in beroep heeft gesteld dat de voorzieningen en onderhoudstoestand matig moeten zijn. Uit de overgelegde taxatiematrix in beroep blijkt ook dat verweerder voor de staat van het onderhoud de kwalificatie matig en voor de voorzieningen eenvoudig/verouderd heeft aangehouden. De nadere stelling van eiser op de zitting dat de voorzieningen en onderhoudstoestand als slecht gekwalificeerd zouden moet zijn, is niet onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Indexering van de verkoopcijfers
18. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Hierdoor is niet inzichtelijk gemaakt of er een juiste indexering heeft plaatsgevonden.
19. De rechtbank overweegt dat verweerder in de overgelegde taxatiematrix de gehanteerde indexering heeft opgenomen. Verweerder heeft voor het jaar 2018 een indexering gebruikt van 11,2%, voor 2019 12,1% en voor 2020 10,5%. Verweerder heeft ter onderbouwing hiervan een grafiek overgelegd waaruit blijkt dat deze percentages betrekking hebben op appartementen in de binnenstad.
20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder verder niet gehouden is om de waardeontwikkeling meer gedetailleerd te onderbouwen, omdat eiser die ontwikkeling niet gemotiveerd heeft betwist. Verweerder heeft de waardeontwikkeling tot op zekere hoogte inzichtelijk gemaakt met een grafiek waarin in de tijd gerealiseerde verkopen van appartementen in de binnenstad uiteen zijn gezet. Op grond van de onderliggende data is de gemiddelde waardeontwikkeling berekend voor het jaar 2019. De rechtbank ziet geen reden om de waardeontwikkeling voor dat jaar en de overige relevante jaren, waarop de indexeringspercentages zijn gebaseerd, onjuist te vinden. De beroepsgrond slaagt niet.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ
21. Eiser voert tot slot aan dat verweerder ten onrechte niet de in bezwaar gevraagde stukken heeft overgelegd. In het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting is hier wel om verzocht. Verweerder moet ten minste overleggen: de gehanteerde selectiecriteria zoals het geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ waarde. Eiser verwijst hiervoor naar een uitspraak van rechtbank Rotterdam, van 2 maart 2022. [1] Er is daarom sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
22. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gevraagd om een onderbouwing van het taxatieverslag, de grondstaffels, een onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren.
23. Verweerder heeft toegelicht dat de grondstaffel en de indexeringspercentages per e-mail aan eiser zijn verstrekt. Eiser heeft dit ook niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
24. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij de overige gevraagde informatie niet heeft ontvangen. Verweerder heeft op dat punt verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank, van 5 juli 2021 [2] , en gesteld dat eiser het ontbreken van stukken op de hoorzitting niet meer aan de orde heeft gesteld. Eiser betwist dat en heeft tijdens de digitale zitting een document laten zien met daarop de instructies voor de medewerker van [bedrijf] die op de hoorzitting is verschenen. Daarop staat -kort gezegd- een passage over ontbrekende stukken. Verweerder betwist dat en verwijst naar het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Daaruit blijkt niet dat dit punt naar voren is gebracht.
25. De rechtbank is van oordeel dat uit het verslag van de hoorzitting, [3] zoals dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, niet afgeleid kan worden dat het ontbreken van stukken tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht. In het beroepschrift heeft eiser geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dat verslag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiser de informatie die op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is opgevraagd niet nogmaals op de hoorzitting (om inzage daarvan) heeft opgevraagd. Omdat eiser klaagt dat hij gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl hij daarover op de hoorzitting niet heeft geklaagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. [4]
Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. Zwijnenberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.