Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4384
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A.J. Vleugel)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S. Vogelpoel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 juni 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [locatie 1] 25-27 te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 431.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij besluit van 3 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het besluit op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is met behulp van een beeldverbinding behandeld op de zitting van 25 augustus 2021. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Een verzoek van de gemachtigde van eiser om het onderzoek ter zitting in fysieke aanwezigheid van partijen te laten plaatsvinden is door de rechtbank afgewezen vanwege de geldende coronamaatregelen. Het onderzoek ter zitting is geschorst om eiser de gelegenheid te geven om een door verweerder bij brief van 22 juli 2021 aan de rechtbank overgelegde herziene versie van het taxatierapport van 12 februari 2021 in te zien en daarop te reageren. Nadat eiser niet binnen de gestelde termijn heeft gereageerd, heeft de rechtbank telefonisch contact opgenomen met de gemachtigde van eiser, die verklaarde geen nadere reactie te zullen indienen. De rechtbank heeft vervolgens bij brief van 3 november 2021 aan partijen meegedeeld voornemens te zijn om het beroep verder buiten zitting af te doen, tenzij één van de partijen zou aangeven daar bezwaar tegen te hebben. Nadat partijen de daarvoor gegeven termijn ongebruikt hebben laten verstrijken, heeft de rechtbank bij brief van 30 november 2021 aan partijen meegedeeld dat het onderzoek is gesloten.
Overwegingen
1. De woning is een in 2007 gebouwde woning/bedrijfsruimte met dakopbouw en dakterras. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 138 m2 en de bedrijfsruimte heeft een oppervlakte van 162 m2 . Het pand ligt op een kavel van 361 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 314.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie verkochte referentiewoningen met bedrijfsruimten van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning nu 37,5% hoger ligt dan in de voorgaande periode. De stelling van verweerder dat de woning deel uitmaakt van een blok van acht gelijkwaardige woningen gaat niet geheel op. Verweerder heeft niet gewerkt met objectieve maatstaven en er lijkt sprake te zijn van willekeur. Van het door verweerder genoemde onderzoek, waaruit zou blijken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is niet duidelijk hoe dit is uitgevoerd. Dat de woning [adres 2] ten tijde van het bestreden besluit te koop stond voor € 525.000,- gaat voorbij aan de waardepeildatum van 1 januari 2019. Eiser verzoekt om de waarde van de woning vast te stellen in lijn met de andere vergelijkbare panden in de [locatie 1] .
7. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Een vergelijking met een WOZ-waarde van de naastgelegen woningen, is evenmin geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Verweerder heeft door het overleggen van een taxatierapport van 12 februari 2021, de daarin opgenomen taxatiematrix van verkochte referentiewoningen (pagina 5) en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te laag is vastgesteld. Alle woningen zijn voorzien van een bedrijfsruimte. Dat deze ruimte bij de [locatie 2] in de taxatiematrix de benoeming “loods” heeft gekregen, heeft volgens verweerder te maken met de kwaliteit van de ruimte en niet met de bestemming. Daarnaast heeft verweerder de vraagprijzen genoemd en geanalyseerd van drie woningen die net als de woning in de [locatie 1] zijn gelegen. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat deze vraagprijzen genoemd zijn als indicatie. De rechtbank ziet deze drie woningen ook slechts als een indicatie, aangezien het zoals hiervoor onder 2 al is genoemd gaat om de waarde in het economische verkeer op de peildatum en de genoemde vraagprijzen niet voldoende zijn om die te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee de gehanteerde onderzoeksmethode voldoende inzichtelijk gemaakt en eiser heeft niet gemotiveerd bestreden waarom verweerder geen gebruik heeft mogen maken van de verkochte referentiewoningen. De enkele stelling dat bedrijfsmakelaars in [plaats] aan de gemachtigde van eiser hebben meegedeeld dat er geen vergelijkbare panden in [plaats] zijn, is hiervoor onvoldoende. Eiser kan gevolgd worden in zijn stelling dat bij de meeste referentiewoningen de bedrijfsruimte -anders dan bij de woning- zich niet (geheel) op de begane grond bevindt, maar eiser heeft niet aangetoond dat hier ook een relevant waarde-effect van uitgaat. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Voor zover eiser een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel kan dit in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Om zijn beroep te onderbouwen moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Eiser heeft in beroep verwezen naar de woning [adres 3] , maar heeft daarbij zelf al aangegeven dat de bebouwing en het kavel hiervan veel groter zijn. Die woning is dus niet identiek. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing:
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P. Bruins-Langedijk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat