Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4022
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats 1] ,verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 669.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 586.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 24 augustus 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2007 gebouwde twee-onder-een-kap woonboerderij met een garage, berging en twee tuinhuizen/blokhutten. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 201 m2 en ligt op een kavel van 635 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 450.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 586.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning van eiser wordt vergeleken met de volgende twee-onder-een-kap woonboerderijen:
[adres 2] (in [woonplaats] ), verkocht op 6 oktober 2018 voor € 490.000,-;
[adres 3] (in [woonplaats] ), verkocht op 1 augustus 2019 voor
€ 540.000,-;
3. [adres 4] (in [plaats 2] ), verkocht op 8 oktober 2019 voor € 665.000,-.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (twee-onder-een-kap woonboerderijen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.
8. Eiser begrijpt niet waarom de WOZ-waarde is vastgesteld op € 586.000,-, terwijl zijn woning in het taxatieverslag wordt vergeleken met drie woningen die een veel lagere verkoopprijs hebben, variërend van € 430.000,- tot € 444.000,-. Ook vindt eiser dat sprake is van een te grote stijging van zijn WOZ-waarde ten opzichte van het vorige belastingjaar.
9. Verweerder heeft over de drie woningen die op het taxatieverslag staan vermeld toegelicht dat de verkoopcijfers daarvan een vertekend beeld geven van de waarde van eisers woning, omdat het gaat om andersoortige woningen. Het gaat om normale twee-onder-een-kapwoningen in plaats van woonboerderijen, terwijl deze bovendien niet in het dorp [woonplaats] zijn gelegen, maar in [plaats 2] . De woning van eiser is volgens de taxateur van verweerder in de primaire besluitvormingsfase waarschijnlijk in een verkeerde groep van vergelijkbare woningen ingedeeld. Verweerder licht verder toe dat hij in beroep heeft gekozen voor andere, beter vergelijkbare referentiewoningen. De referentiewoningen die in de taxatiematrix zijn neergelegd zijn namelijk allemaal twee-onder-een-kap woonboerderijen.
10. De rechtbank stelt voorop dat verweerder in de bezwaar- en beroepsfase de waardevaststelling anders mag onderbouwen en de onderbouwende referentiewoningen mag wijzigen om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat verweerder eerst andere, minder goede, referentiewoningen heeft gebruikt die een verkoopprijs hebben die lager zijn dan eisers WOZ-waarde, maakt daarom niet dat verweerder in beroep niet (op een andere manier) aannemelijk kan maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Verweerder heeft dat in dit geval gedaan door in beroep een taxatiematrix op te stellen waarin drie andere referentiewoningen en hun verkoopcijfers worden vermeld. Eiser heeft niets meer aangevoerd tegen deze referentiewoningen als onderbouwing van de waarde en de rechtbank kan op basis van deze verkoopcijfers van de referentiewoningen volgen dat de waarde van eisers woonboerderij niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet. Wel heeft verweerder aangegeven dat hij het griffierecht van eiser zal vergoeden omdat eiser pas in beroep met de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen meer inzicht heeft gekregen in de waarde van zijn woning. Omdat de rechtbank dit redelijk vindt, zal zij dit opnemen in de beslissing,
11. De rechtbank overweegt verder dat de WOZ-waardestijging ten opzichte van een eerder belastingjaar niet relevant is voor de vraag of verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde voor het onderhavige belastingjaar niet te hoog is vastgesteld. De waarde van een onroerende zaak moet gelet op de systematiek van de Wet WOZ voor elk tijdvak opnieuw worden bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, zonder inachtneming van de waarde van een eerdere waardepeildatum. Verweerder moet elk jaar de waarde vast te stellen met behulp van in de markt tot stand gekomen verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2021 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Eversteijn, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.