Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1267
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 700.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 17 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
4. De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door H.J. van Zelst. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
5. De woning is een in 1911 gebouwde vrijstaande woonboerderij met twee aangebouwde bergingen, een vrijstaande berging, een carport, een stuk grond, een weiland en een dierenverblijf. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 150 m2 en een kaveloppervlakte van 19.280 m2.
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
7. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 652.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [woonplaats] en een in [plaats 1] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats] en [adres 4] in [plaats 1] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Kwalificatie voorzieningen en onderhoud
12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, zoals de keuken. Verder verkeert de woning in een matige onderhoudstoestand. Er is sprake van scheurvorming in de binnen- en buitenmuren, eiser heeft hiervan foto’s overgelegd. In de uitspraak op bezwaar zijn de voorzieningen en het onderhoud gekwalificeerd als voldoende, maar dat zou matig of slecht moeten zijn.
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met het voorgaande voldoende rekening is gehouden. Verweerder wijst er terecht op dat scheurvorming passend is bij een woning uit 1911. Eiser heeft verder niet onderbouwd dat de scheuren wijzen op constructieve of andere problemen die tot een lagere waardering van de bouwkundige kwaliteit of het onderhoud zouden moeten leiden. Verweerder heeft verder de voorzieningen op normaal gewaardeerd. Eiser heeft niet onderbouwd dat de voorzieningen daarmee te hoog zijn gewaardeerd. Hij heeft alleen ongemotiveerd gesteld dat de voorzieningen gemoderniseerd moeten worden, maar de foto’s van de keuken, het toilet en de meterkast wijzen daar niet op. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Indexering van de verkoopcijfers
14. Eiser voert verder aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen wordt toegepast. Hierdoor is niet inzichtelijk gemaakt of er een juiste indexering heeft plaatsgevonden.
15. De rechtbank overweegt dat verweerder in de overgelegde taxatiematrix de gehanteerde indexering heeft opgenomen. Verweerder heeft voor het jaar 2018 een indexering gebruikt van 3,7% en voor 2019 4,9%. Verweerder heeft ter onderbouwing hiervan een grafiek overgelegd waaruit blijkt dat deze percentages betrekking hebben op vrijstaande woningen in [plaats 2] .
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet gehouden is om de waardeontwikkeling meer gedetailleerd te onderbouwen, omdat eiser die ontwikkeling niet gemotiveerd heeft betwist. Verweerder heeft de waardeontwikkeling tot op zekere hoogte inzichtelijk gemaakt met een grafiek waarin in de tijd gerealiseerde verkopen van vrijstaande woningen in [plaats 2] uiteen zijn gezet. Op grond van de onderliggende data is de gemiddelde waardeontwikkeling berekend voor het jaar 2019. De rechtbank ziet geen reden om de waardeontwikkeling voor dat jaar, waarop de indexeringspercentages zijn gebaseerd, onjuist te vinden. De waardeontwikkeling voor 2018 is niet tot op zekere hoogte onderbouwd. De rechtbank verbindt daar geen consequenties aan omdat het effect van die ontwikkeling verwaarloosbaar is doordat [adres 2] op 28 augustus 2018 is verkocht en de gehanteerde waardeontwikkeling voor 2018 3,7% is. Het verschil in de berekende woningwaarde is daardoor € 11,50 per m2. De beroepsgrond slaagt niet.
Waarde van de objectonderdelen
17. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de onderhavige woning. Hierdoor is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd, waardoor er een ongelijkwaardige procespositie dreigt te ontstaan.
18. Op verweerder rust geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte referentiewoningen [adres 3] en [adres 2]
19. Eiser betwist de gebruiksoppervlakten van deze referentiewoningen. Uit de iwoz informatie blijken andere oppervlaktes dan die verweerder heeft gebruikt.
20. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van [adres 3] die in de taxatiematrix staat is nagemeten en dat bij de informatie uit iwoz (marktinformatie) de oppervlakte van de woning en de bijgebouwen bij elkaar is opgeteld. De informatie voor de woning aan de [adres 2] klopt volgens verweerder eveneens. De rechtbank is van oordeel dat de toelichting van verweerder overtuigend is. Niet de informatie uit iwoz is bepalend voor de informatie die in verweerders administratie is opgenomen. Verweerder heeft een eigen verantwoordelijkheid om de objectkenmerken juist vast te stellen, waarbij gebruik gemaakt kan worden van iwoz informatie, maar ook van andere informatie. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen [adres 3] , [adres 2] en [adres 4]
21. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte uitgaat van de referentiewoning aan de [adres 3] , omdat dit object veel betere voorzieningen heeft en ruim twee kilometer verderop is gelegen. De referentiewoning [adres 2] wijkt qua bouwjaar te veel af en het ligt ruim 5,5 kilometer verderop. Ook de referentiewoning aan de [adres 4] wijkt qua bouwjaar te veel af en is gelegen in een andere woonplaats.
22. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat de referentiewoningen verder van de woning zijn gelegen er in dit geval niet aan in de weg staat om ze als referentie te gebruiken. De woningen hebben allemaal een landelijke ligging. Verweerder heeft erop gewezen dat er niet veel vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht. Gelet daarop is het aanvaardbaar dat de referentiewoning [adres 2] bij de waardering wordt betrokken ondanks zijn bouwjaar 1980 en de afstand tot eisers woning. Het verschil in bouwjaar is ook zichtbaar in de aanmerkelijke hogere prijs per m2. De referentiewoning [adres 4] dateert uit 1928 en wijkt op dat punt niet zoveel af van eisers woning uit 1911 dat hij niet als referentie kan dienen. Deze referentiewoning is weliswaar in [plaats 1] gelegen, maar doordat er onweersproken niet veel vergelijkbare woningen zijn verkocht ronde de waardepeildatum kan deze woning als referentie worden gebruikt. Eiser heeft verder gesteld dat de woning van eiser verder van een grotere plaats met voorzieningen ligt dan de referentiewoningen, zodat verweerder met dat aspect van ligging rekening moet houden door eisers woning op dat punt lager te waarderen. Verweerder betwist dat de woning minder gunstig is gelegen ten opzichte van de referentiewoningen, omdat de woning relatief dichtbij Veenendaal ligt. Eiser heeft dat laatste niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat eiser, tegenover wat verweerder naar voren heeft gebracht, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning zodanig slechter is dan die van de referentiewoningen dat deze op dat punt lager gewaardeerd moet worden. Verder ligt de prijs per m2 van de referentiewoningen hoger dan de waarde per m2 die aan de woning is toegekend. De rechtbank is dan ook van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ
23. Eiser voert tot slot aan dat verweerder ten onrechte niet de in bezwaar gevraagde stukken heeft overgelegd. In het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting is hier wel om verzocht. De overgelegde grafiek is voor de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum onvoldoende, verweerder moet ten minste overleggen: de gehanteerde selectiecriteria zoals het geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ-waarde. Eiser verwijst hiervoor naar een uitspraak van rechtbank Rotterdam, van 2 maart 2022. [1] Er is daarom sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
24. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gevraagd om een onderbouwing van het taxatieverslag, de grondstaffels, een onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren.
25. Verweerder heeft toegelicht dat de grondstaffel en de indexeringspercentages per e-mail aan eiser zijn verstrekt. Eiser heeft dit ook niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
26. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij de overige gevraagde informatie niet heeft ontvangen. Verweerder heeft op dat punt verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank, van 5 juli 2021 [2] , en gesteld dat eiser het ontbreken van stukken op de hoorzitting niet meer aan de orde heeft gesteld. Eiser betwist dat en heeft tijdens de digitale zitting een document laten zien met daarop de instructies voor de medewerker van [bedrijf] die op de hoorzitting is verschenen. Daarop staat -kort gezegd- een passage over ontbrekende stukken. Verweerder betwist dat en verwijst naar het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Daaruit blijkt niet dat dit punt naar voren is gebracht.
27. De rechtbank is van oordeel dat uit het verslag van de hoorzitting, [3] zoals dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, niet afgeleid kan worden dat het ontbreken van stukken tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht. In het beroepschrift heeft eiser geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dat verslag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiser de informatie die op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is opgevraagd niet nogmaals op de hoorzitting (om inzage daarvan) heeft opgevraagd. Omdat eiser klaagt dat hij gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl hij daarover op de hoorzitting niet heeft geklaagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. [4]
Conclusie en gevolgen
28. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. Zwijnenberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.