Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1165
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 222.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 10 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
4. De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door H.J. van Zelst. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en is bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
5. De woning is een in 1962 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 74 m2 en een grondoppervlakte van 149 m2.
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
7. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 196.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Indexering verkoopcijfers
12. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Hierdoor is niet inzichtelijk gemaakt of er een juiste indexering plaatsvindt.
13. Verweerder heeft voor het jaar 2019 een indexering gebruikt van 7,2% en voor 2020 7,6%. Verweerder heeft deze percentages in de bezwaarfase aan eiser overgelegd per e-mail. Verweerder heeft ter onderbouwing hiervan een grafiek overgelegd waaruit blijkt dat deze percentages betrekking hebben op rijwoningen in [woonplaats] .
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder verder niet gehouden is om de waardeontwikkeling meer gedetailleerd te onderbouwen, omdat eiser die ontwikkeling niet gemotiveerd heeft betwist. Verweerder heeft de waardeontwikkeling tot op zekere hoogte inzichtelijk gemaakt met een grafiek waarin in de tijd gerealiseerde verkopen van rijwoningen in [woonplaats] uiteen zijn gezet. Op grond van de onderliggende data is de gemiddelde waardeontwikkeling berekend voor het jaar 2019. De rechtbank ziet geen reden om de waardeontwikkeling voor dat jaar en de overige relevante jaren, waarop de indexeringspercentages zijn gebaseerd, onjuist te vinden. Daarbij tekent de rechtbank aan dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn verkocht op 26 januari en 24 januari 2020, kort na de waardepeildatum. Die verkoopprijs kan alleen al daarom als de waarde van die woningen op de waardepeildatum worden aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet.
Kwalificatie van de voorzieningen
15. Eiser voert verder aan dat verweerder verschillende kwalificaties heeft gebruikt voor de voorzieningen van de woning. Op het initiële taxatieverslag staan de voorzieningen op normaal en het onderhoud op voldoende, in de uitspraak op bezwaar zijn de voorzieningen en het onderhoud als voldoende gekwalificeerd en in beroep gaat verweerder uit van de kwalificatie voldoende voor het onderhoud en eenvoudig/verouderd voor de voorzieningen. Verweerder heeft verder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning zoals de badkamer, keuken en sanitair. Ook is de woning matig geïsoleerd.
16. De rechtbank overweegt als eerste dat niet is gebleken dat kwalificaties normaal en voldoende van elkaar afwijken. De rechtbank is verder van oordeel dat de omstandigheid dat in de uitspraak op bezwaar de voorzieningen als voldoende zijn gekwalificeerd en in beroep als eenvoudig/verouderd niet leidt tot een gegrond beroep. De taxateur die de matrix opmaakt heeft een eigen verantwoordelijkheid om de waarde van de woning te onderbouwen en ook om de secundaire objectkenmerken te kwalificeren. Verweerder mag in beroep een nadere en mogelijk meer precieze onderbouwing van de waarde geven. De omstandigheid dat eiser zich door de kwalificatie van de voorzieningen als voldoende (door verweerder) gedwongen voelde om beroep in te stellen, leidt niet tot een gegrond beroep omdat niet de objectonderdelen maar de eindwaarde van de woning bepalend is voor de rechtmatigheid van de waardevaststelling. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
17. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met de kwalificatie eenvoudig/verouderd rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de matige isolatie. Verder overweegt de rechtbank dat de woning aan de [adres 2] de beste referentiewoning is gelet op de vergelijkbare objectkenmerken en de kwalificaties van de verschillende factoren. Het verschil tussen de kwalificatie van de voorzieningen (eenvoudig/verouderd en normaal) komt voldoende tot uitdrukking in de getaxeerde waarde van de woning en de m2 prijs. Verweerder heeft hiermee dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Verkoop [adres 5]
18. Eiser voert verder aan dat een woning aan de [adres 5] op 13 augustus 2019 is verkocht voor € 235.000,-. Deze woning heeft een woonoppervlak van 108 m2 en een perceel van 147 m2. Er is sprake van een marktconforme prijs. Verweerder heeft in de waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden met dit marktcijfer. Deze verkoop toont aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
19. Verweerder heeft opgemerkt dat er een waardestijging heeft plaatsgevonden sinds de verkoop van deze woning en dat eiser daaraan voorbij is gegaan. Eiser heeft dit niet betwist. Verder heeft verweerder opgemerkt dat de woning aan de [adres 5] groter is dan de woning, jonger is qua bouwjaar en een verouderde badkamer heeft. De rechtbank overweegt dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de deze transactie de waarde van de woning onderbouwd. Gelet hierop onderbouwt de woning niet een lagere waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ
20. Eiser voert tot slot aan dat verweerder ten onrechte niet de in bezwaar gevraagde stukken heeft overgelegd. In het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting is hier wel om verzocht. De overgelegde bolletjesgrafiek is voor de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum onvoldoende, verweerder moet ten minste overleggen: de gehanteerde selectiecriteria zoals het geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ waarde. Eiser verwijst hiervoor naar een uitspraak van rechtbank Rotterdam, van 2 maart 2022. [1] Er is daarom sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
21. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gevraagd om een onderbouwing van het taxatieverslag, de grondstaffels, een onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren.
22. Verweerder heeft toegelicht dat de grondstaffel en de indexeringspercentages per e-mail aan eiser zijn verstrekt. Eiser heeft dit ook niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
23. Eiser stelt zich op het standpunt dat hij de overige gevraagde informatie niet heeft ontvangen. Verweerder heeft op dat punt verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank, van 5 juli 2021 [2] , en gesteld dat eiser het ontbreken van stukken op de hoorzitting niet meer aan de orde heeft gesteld. Eiser betwist dat en heeft tijdens de digitale zitting een document laten zien met daarop de instructies voor de medewerker van [bedrijf] die op de hoorzitting is verschenen. Daarop staat -kort gezegd- een passage over ontbrekende stukken. Verweerder betwist dat en verwijst naar het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Daaruit blijkt niet dat dit punt naar voren is gebracht.
24. De rechtbank is van oordeel dat uit het verslag van de hoorzitting, [3] zoals dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, niet afgeleid kan worden dat het ontbreken van stukken tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht. In het beroepschrift heeft eiser geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dat verslag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiser de informatie die op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is opgevraagd niet nogmaals op de hoorzitting (om inzage daarvan) heeft opgevraagd. Omdat eiser klaagt dat hij gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl hij daarover op de hoorzitting niet heeft geklaagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. [4]
Conclusie en gevolgen
25. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. Zwijnenberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.