Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/197
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 261.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 18 augustus 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1967 gebouwde rijwoning met een berging van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 108 m² en ligt op een kavel van 219 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 249.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 11 december 2019 voor € 318.000;
[adres 3] , verkocht op 29 augustus 2020 voor € 300.000;
[adres 4] , verkocht op 7 april 2020 voor € 296.500;
[adres 5] , verkocht op 19 augustus 2019 € 255.255.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde of een vergelijkbaar type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.
8. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft gehandeld omdat hij niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in de KOUDV-factoren en welke scores worden gehanteerd, terwijl hier in bezwaar wel om is gevraagd. Ook de doelmatigheids- en kwaliteitsfactor zijn bij de woning en de referentiewoningen niet aangeduid, terwijl daarom is verzocht.
9. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om verstrekking van de KOUDVL-factoren én de manier waarop de verschillen zijn verdisconteerd. Het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen en eiser heeft de juistheid van de weergave van het besprokene op de hoorzitting ook niet betwist. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Overigens heeft verweerder ook verklaard niet te werken met scores of vaste correctiepercentages. Het is ook niet gebleken dat verweerder in bezwaar doelmatigheids- of kwaliteitsniveaus hanteert. Reeds daarom zou de beroepsgrond van eiser niet kunnen slagen.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning tegenover een sportzaal en basisschool. Met uitzondering van de referentiewoning aan de [adres 4] , liggen de referentiewoningen daar niet tegenover. Volgens eiser houdt een potentiële koper bij de prijsstelling rekening met verwachte overlast van de ligging of kiest een koper, gelet op de verwachte overlast, een andere woning.
11. Voor zover de ligging nabij de sportzaal en basisschool als een overlast veroorzakende omstandigheid kan worden aangemerkt die een waardedrukkend effect heeft, ziet de rechtbank op basis van eisers toelichting niet in waarom dit zou moeten leiden tot een vermindering van de vastgestelde waarde van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 5] meer in de woonwijk zijn gelegen, maar dat de referentiewoning aan de [adres 4] juist dichter bij de school en sporthal ligt dan eisers woning. Kijkend naar de vierkante meterprijs van de referentiewoning aan de [adres 4] (€ 1.802) in vergelijking met vierkante meterprijs van de andere referentiewoningen en gelet op de woningwaarde per vierkante meter van eisers woning (€ 1.642) ziet de rechtbank op basis van de niet verder onderbouwde stelling van eiser niet in waarom de ligging een lagere WOZ-waarde met zich mee moet brengen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert verder aan dat het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 2] een lagere waarde onderbouwt, omdat deze referentiewoning een beter onderhouds- en voorzieningenniveau heeft dan door verweerder is aangenomen.
13. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat eiser de beroepsgrond niet nader heeft gespecificeerd nadat verweerder zijn taxatiematrix heeft overgelegd. In de uitspraak op bezwaar vermeldt verweerder een ‘voldoende’ voor zowel de staat van onderhoud als de voorzieningen en in beroep gaat verweerder uit van een voldoende staat van onderhoud en moderne/normale voorzieningen. De rechtbank ziet in de stelling van eiser en ook in de door verweerder overgelegde verkoopinformatie met foto’s van de referentiewoning, geen aanknopingspunt voor het oordeel dat verweerder niet kon volstaan met de in beroep gehanteerde niveaus voor de staat van onderhoud en de voorzieningen. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat de woning energielabel F heeft en de referentiewoningen een beter label hebben. Verweerder betwist de stelling van eiser dat de woning energielabel F heeft omdat op de foto in de taxatiematrix te zien is dat er zonnepanelen op het dak liggen. Eiser heeft daarop gesteld dat die zonnepanelen na 1 januari 2021 zijn gelegd. Dit laatste betwist verweerder ook omdat hij stelt dat de zonnepanelen ook te zien zijn op de foto uit 2017.
15. De rechtbank is van oordeel dat eiser, tegenover de betwisting door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum energielabel F had en dat de zonnepanelen na 1 januari 2021 op het dak zijn gelegd. Eiser heeft zijn beide feitelijke stellingen niet onderbouwd.
Conclusie
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.