Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/585
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.113.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 18 augustus 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1903 gebouwde tussenwoning met een berging van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 224 m² en ligt op een kavel van 210 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 911.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vijf in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 8 oktober 2019 voor € 950.000;
[adres 3] , verkocht op 14 oktober 2019 voor € 1.340.000;
[adres 4] , verkocht op 22 april 2019 voor € 992.500;
[adres 5] , verkocht op 6 augustus 2020 voor € 1.029.000;
[adres 6] , verkocht op 22 november 2019 voor € 1.025.000.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte en de staat van het onderhoud en de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.
8. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft gehandeld omdat hij niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in de KOUDV-factoren en welke scores worden gehanteerd, terwijl hier in bezwaar wel om is gevraagd. Datzelfde geldt voor de waardes van de verschillende objectonderdelen. Ook de doelmatigheids- en kwaliteitsfactor zijn bij de woning en de referentiewoningen niet aangeduid, terwijl daarom is verzocht. Verder heeft verweerder volgens eiser in beroep nog steeds niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in de KOUDVL-factoren.
9. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om verstrekking van de KOUDVL-factoren én de manier waarop de verschillen zijn verdisconteerd. Ook vraagt eiser om de taxatiekaart met daarop een vermelding onderdeelwaardes van de objectonderdelen. Het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen en eiser heeft de juistheid van de weergave van het besprokene ook niet betwist. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Overigens heeft verweerder ook verklaard niet te werken met scores of vaste correctiepercentages en in bezwaar niet te beschikken over een taxatiekaart met daarop de waardes van de objectonderdelen van de referentiewoningen. Het is ook niet gebleken dat verweerder in bezwaar doelmatigheids- of kwaliteitsniveaus hanteert. Reeds daarom zou de beroepsgrond van eiser niet kunnen slagen.
10. Eiser voert aan dat uit de taxatiematrix niet duidelijk blijkt of in voldoende mate rekening is gehouden met zowel het afnemend grensnut als de matige staat van onderhoud en de eenvoudige voorzieningen van zijn woning. Hij wijst erop dat verweerder het onderhouds- en voorzieningenniveau van de referentiewoningen veel hoger heeft gekwalificeerd dan zijn woning en dat zijn woning ook ruim groter is dan de referentiewoningen.
11. Voor zover eiser met het aangevoerde heeft willen stellen dat verweerder rekenkundig de impact van afnemend grensnut en van de verschillen in de KOUDVL-waarderingen, in dit geval het onderhouds- en voorzieningenniveau, had moeten aantonen, volgt de rechtbank dit niet. Verweerder is vrij in de manier waarop hij de waarde middels onderbouwende verkopen aannemelijk maakt. Verweerder kan ook zonder een rekenkundig model en zonder correctieaanduiding per waardebepalend objectkenmerk, in voldoende mate inzichtelijk maken of voldoende rekening is gehouden met de verschillen. De rechtbank vindt dat verweerder dit inzicht met de taxatiematrix en de toelichting daarop in voldoende mate heeft gegeven. Verweerder heeft allereerst tegenover de enkele stelling van eiser dat sprake is van afnemend grensnut, overtuigend toegelicht dat op de markt de afnemende meerwaarde van het gebruiksoppervlak niet zonder meer een gegeven is. Hij wijst op het verschil in grootte en de prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen aan de [adres 3] en de [adres 5] , die wat betreft de KOUDVL-waarderingen gelijkwaardig zijn gekwalificeerd. De referentiewoning aan de [adres 5] heeft ondanks dat hij een kleiner gebruiksoppervlak (181 m²) heeft dan de referentiewoning aan de [adres 3] (230 m²), een lagere prijs per vierkante meter (€ 4.698 p/m2 tegenover € 5.322 p/m² ) terwijl de gedachte achter de theorie van het afnemend grensnut juist andersom zou doen verwachten. De rechtbank is op dit punt van oordeel dat de theorie van het afnemend grensnut in deze zaak geen juist beoordelingsaspect is om de beschikte waarde te beoordelen. Verder heeft verweerder op de zitting aan de hand van de gemiddelde prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen laten zien hoeveel ruimte er bij de huidige WOZ-waarde bestaat om eisers woning aan te passen naar en beter onderhouds- en voorzieningenniveau. Hij wijst erop dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 6] een gemiddelde prijs per vierkante meter hebben van € 4.720, met een ‘voldoende’ voor staat van onderhoud en een ‘normaal’ voor voorzieningen, terwijl de woning een woningwaarde per vierkante meter van € 4.074 heeft. Dit resulteert bij de grootte van eisers woning van 224 m² in een waardeverschil van € 146.000. Voor de referentiewoningen aan de [adres 3] en de [adres 5] , met een ‘goed’ voor staat van onderhoud en een ‘luxe’ voor voorzieningen, is dit verschil bij eenzelfde berekening € 210.000. De toelichting van verweerder overtuigt de rechtbank ervan dat er in voldoende mate rekening is gehouden met de staat en de voorzieningen van eisers woning. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.