Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2627
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
(gemachtigde: H. van den Berg).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 218.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 januari 2022. Eiseres en de taxateur van verweerder ( [taxateur] ) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2007 gebouwd appartement met balkon en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 249 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk circa € 194.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 218.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 26 juni 2020 voor € 260.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 december 2019 voor € 289.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 maart 2020 voor € 256.500,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij twee referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Koopgarant
8. Eiseres heeft de beroepsgrond, dat de woning koopgarant is en dat dit een waardedrukkende werking heeft, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Bruto inhoud van de woning
9. Eiseres stelt dat de bruto inhoud van de woning op een onjuiste wijze is berekend. Volgens eiseres moet dit 213,2 m3 zijn in plaats van 249 m3. Voor de berekening van de bruto inhoud is eiseres uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 82 m2 en een hoogte van 2.60 m2. De taxateur van verweerder heeft op de zitting de juistheid van deze berekening betwist. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat hij de bruto inhoud heeft nagerekend op basis van de bouwtekeningen van de woning. Op basis hiervan rekent de taxateur met een bruto vloeroppervlakte van 84 m2 en een hoogte van 2.96 m2. In deze berekening heeft de taxateur van verweerder ook rekening gehouden met een funderingsdikte van 0.36 m2. Dit is volgens de taxateur een niet ongebruikelijke funderingsdikte. Dit leidt tot een bruto inhoud van 249 m3. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiseres onvoldoende is om hieraan te twijfelen. Ook de door eiseres aangedragen woning ( [adres 5] ) geeft onvoldoende aanleiding om hieraan te twijfelen. Verweerder heeft op de zitting daarover toegelicht dat de voor die woning gehanteerde bruto-inhoud berust op een eenmalige fout. De rechtbank is van oordeel dat van verweerder niet verwacht kan worden dat een fout wordt herhaald. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoning: [adres 2]
10. Eiseres stelt dat de bruto-inhoud van de door verweerder gehanteerde woning [adres 2] onjuist is. Volgens eiseres is in het Kadaster aangegeven dat deze woning een gebruiksoppervlakte van 97 m2 heeft. Verweerder is uitgegaan van een bruto-inhoud van 255 m3. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat BAG-gegevens niet bruikbaar zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Verweerder heeft verder toegelicht dat hij de bruto-inhoud van zowel de woning als de referentiewoningen op dezelfde manier, aan de hand van de bouwtekeningen, heeft berekend. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiseres onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.