Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis van 28 september 2022
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 9797486 / MC EXPL 22-2239 van
1.[eiser sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,eisers, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,gemachtigde mr. A. Overweel,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,domicilie kiezende te [plaats 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,domicilie kiezende te [plaats 1] ,gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,gemachtigde mr. R. Gardeslen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding 5 april 2022
- de conclusie van antwoord, waarna een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 1 september 2022 waar partijen zijn verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen is aantekening gehouden.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] c.s. heeft op 27 augustus 2019 het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats 2] gekocht van [gedaagde sub 1] c.s.
2.2.
In de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten staat onder meer vermeld:
“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij
het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en
aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en
Vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…).
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn
voor een normaal gebruik als:woonhuis.
(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het
moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de
herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor
oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
(..)
Artikel 21 Oudersomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 80 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwalitiet gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voorrekening en risico van de koper.”
2.3.
Aan de koopovereenkomst is een standaard-vragenformulier gehecht over de staat van de woning. Dit vermeldt onder meer:
“Dak(en)
a. Indien er sprake is van platte daken (dus ook uitbouwen, garages, bergingen etc),
hoe oud zijn deze daken? Acht jaar
b. Heeft u last van daklekkages (gehad)? NEE
Zo ja, waar?
c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals
scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen? NEE
Zo ja, waar?
d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? NEE”
2.4.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser sub 1] c.s. de woning bezichtigd en een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten door [onderneming 1] . In het rapport van [onderneming 1] van 26 augustus 2019 staat onder meer:
“Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan betrokkene
Vragen of eventuele bouwkundige gebreken, lekkages, lekke dubbele beglazing niet zichtbaar maar wel bekend of aanwezig zijn, zijn gesteld aan de verkopende partij of diens vertegenwoordiger. In de resultaten kunt u de verkregen informatie teruglezen.
Nadrukkelijk is er gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Er zijn geen bijzonderheden bekend en/of bij aanvang van het onderzoek gemeld.
(…)
2. Constructie en trappen
Dakconstructie
De dakconstructie is geïnspecteerd. Dit betreft een visuele inspectie.
(…)
Dakconstructie: oude lekkage (sporen) in dakconstructie
In de dakconstructie of onderdelen daarvan zijn oude vochtplekken en oude sporen van een lekkage(s) aangetroffen. Deze lekkage(s) kunnen reeds schade hebben veroorzaakt die ten tijde van de visuele inspectie niet zichtbaar was. Indien u zekerheid wenst, kan een nader (destructief) onderzoek hier duidelijkheid over geven. Indien de oorzaak van deze lekkage ten tijde van de inspectie zichtbaar is geworden, staat deze elders in de rapportage vermeld.
(…)
3.Daken, schoorsteen
(…)
Dakbeschot: vochtplekken (niet actief)
Er zijn (oudere) vochtplekken waarneembaar. Door middel van een meting is vastgesteld dat deze niet actief zijn.
Oude of actieve lekkages kunnen de oorzaak zijn van tijdens de inspectie onzichtbare aantasting van het materiaal. Bij oude sporen van lekkage kan er reeds houtrot aanwezig zijn.
(…)
Hoofddak(en) dakpannen / dakbedekking
De dakbedekking verkeert in voldoende conditie. Wel rekening houden met regulier onderhoud. Het regulier
onderhoud is weer en materiaal afhankelijk. Derhalve zijn hiervoor geen kosten opgenomen.
In de loop der jaren verzamelt zich onder de pannen vuil en nestmateriaal. Dit verhindert de ventilatie en kan
verrotting van het dakbeschot of panlatten veroorzaken. Veel dakpannen moeten op enig moment herlegd worden om de ventilatie te waarborgen.
Hoofddak: gebreken patineerlaag (beperkt)
De dakpannen vertonen beperkte gebreken aan de patineerlaag op enkele plaatsen. Op termijn dient u
rekening te houden met breuk in verband met bevriezing van ingedrongen vocht. Advies: jaarlijkse inspectie,
tevens moeten dakpannen met schade vervangen worden.
Directe kosten € 160,00 Termijnkosten € 450,00 Verbeterkosten -
Oudere modellen dakpannen laten soms doorslaand vocht zien. Dit kan weinig kwaad, mits het dakbeschot door
de aanwezige ventilatie onder de pannen snel genoeg weer kan drogen.
Hoofddak: doorzadeling
Het is aan buitenzijde zichtbaar dat er een doorzadeling van de dakconstructie (balken en/of dakbeschot)
aanwezig is. Dit kan verschillende oorzaken hebben. Indien de situatie verslechtert, kunnen gordingen, spanten of andere soorten van verstevigingen aan de binnenzijde van het dakvlak alsnog worden aangebracht.
(…)
KEURINGSRESULTATEN ALGEMENE BOUWDELEN
CODE
ELEMENT
LOCATIE EN OMSCHRIJVING GEBREK
ACTIE
K.V. (%)
DIRECT NOODZAKELIJKE KOSTEN
OP TERMIJN NOODZAKELIJKE KOSTEN
(…)
A.1
Kruipruimte
Zie voorgaande rapportage
H.
N.V.T.
€ 550,00
€ 280,00
(…)
A.3
Dak
Zie voorgaande rapportage
H
N.V.T.
€ 260,00
€ 260,00
A.3.1
Dakbedekking
Zie voorgaande rapportage
H
N.V.T.
€ 615,00
€ 1.425,00
(…)
TOTAAL
€ 1.425,00
€ 1.965,00”
2.5.
De eigendom van de woning is op 15 oktober 2019 aan [eiser sub 1] c.s. overgedragen.
2.6.
Op 8 november 2019 appt [eiseres sub 2] aan [gedaagde sub 2] onder meer:
“Na de aankoop van jullie huis zijn we nu al weken bezig met het dak wat aan alle kanten lekte. Ik verwijt dat met name de bouwkundige keuring die ons geen goed beeld heeft gegeven van de staat van het dak. Volgens hem kon het nog wel 20 jaar mee maar volgens een door ons ingeschakeld dak bedrijf is het hooguit 1 á 2 jaar. Het dak is nml in zeer slechte staat. Ik vond de avond van de verkoop een enorme plas op het bureau boven en ook de badkamer was hier en daar goed nat. Inmiddels ben ik al een tijdje in gesprek met het bedrijf van de bouwkundige keuring en heb ik [onderneming 2] hiervan op de hoogte gesteld.”
2.7.
Op 9 november 2019 reageert [gedaagde sub 2] onder meer als volgt:
“Wij hebben even ruggespraak gehouden met onze aannemer [A (voornaam)] en volgens hem is het dak in orde. Hij heeft aangeboden langs te komen.”
2.8.
Op 10 november 2019 stuurt [onderneming 3] aan [eiser sub 1] c.s. een factuur van € 1.443,38 onder vermelding van:
“Verhelpen diverse lekkage’s op het dak”.
“Verhelpen diverse lekkage’s op het dak”.
2.9.
Op 3 december 2019 laat de verkopend makelaar, [onderneming 2] , een dakinspectie uitvoeren door [onderneming 4] . [onderneming 4] rapporteert onder meer:
“Bouwjaar: ca. 1920
(…)
- Levensduur De gemiddelde levensduur van dakpanbedekking en onderliggende constructie is afhankelijk van diverse factoren. Algemeen is dit +/- 70 à 100 jaar.
(…)
Resterende Levensduur Gezien de totale bevindingen van de rubrieken 3.1 en 3.2 is het einde van de levensduur in zicht. Direct vervanging van de dakpanbedekking is nog niet noodzakelijk/actueel. De resterende levensduur (van dakpannen en onderliggende constructie) is niet specifiek aan te geven en is mede afhankelijk van het noodzakelijk uitvoeren van periodiek (jaarlijks)onderhoud. Indien dit structureel wordt uitgevoerd kan gehele vervanging worden uitgesteld. Houd rekening met verdekken (vervanging) op “lange” termijn.”
2.10.
Bij brief van 4 maart 2020 stelt [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. in gebreke omdat [gedaagde sub 1] c.s. geen woning heeft geleverd die geschikt is voor normaal gebruik.
2.11.
Op 8 juni 2020 verklaart [B] onder meer:
“Ik ben huurder geweest van de [straat] [nummeraanduiding 1] , [postcode] in [plaats 2] van midden december 2016 tot en met 1 juli 2019. Gedurende deze periode heb ik diverse problemen gehad met lekkages. Naast lekkages ook schimmel in badkamer beneden. Voornaamste structurele probleem zat hem op de slaapkamer boven en bij de aanbouw beneden. Op de bovenslaapkamer was het dermate ernstig dat wij regelmatig emmers hebben moeten plaatsen. Dit geldt trouwens ook voor beneden waar ik filmpjes van heb gemaakt. Ik heb herhaaldelijk bij de verkopende makelaars tijdens hun bezoek in verband met bezichtiging de problemen kenbaar gemaakt. In eerste instantie was dit [C] en daarna [D] . Beide op dat moment in dienst en werkzaam voor [onderneming 2] . 1 maal is de klusjesman [A (voornaam)] langs geweest omdat ze dachten dat er pannen scheef lagen. Dit heeft totaal niks opgelost. Dit is ook herhaaldelijk aan de heren gemeld. Er is ook nooit verdere follow up aan gegeven. Ik ben ook sterk van mening dat de eigenaar geen kosten aan het huis meer wilden maken. Vast staat
wel dat zij ( [onderneming 2] ) op de hoogte waren van alle gebreken. Zij waren bij elkaar wel meer
dan een jaar hiervan op de hoogte.”
2.12.
Op 9 augustus 2020 verklaart [E] onder meer:
“In 2013 hebben de Fam. [gedaagde sub 1] en ondergetekende separaat van elkaar een bouwvergunning aangevraagd voor het vernieuwen van de kap aan onze woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] . De pannenkap was slecht en we hadden lekkages. Het werd een rieten kap. Door omstandigheden bij de fam. [gedaagde sub 1] is dit op het laatste moment niet door gegaan en zijn zij vertrokken naar het buitenland. De woning werd verhuurd en de lekkages bleven.”
2.13.
Op 9 december 2021 geeft [onderneming 5] B.V. een (herziene) offerte voor het vervangen van het dak voor € 20.254,81 incl. BTW.
2.14.
Op 13 december 2021 geeft [onderneming 6] een offerte voor het vervangen van het dak voor € 35.003,68.
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van € 20.254,81 incl. BTW en € 1.443,38 incl. BTW, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van algehele voldoeing, met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de kosten van dit geding.
3.2.
[eiser sub 1] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. in het ongewisse heeft gelaten over de deplorabele staat van het dak en over actieve lekkages. Volgens [eiser sub 1] c.s. is de tussen partijen gesloten koopovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van dwaling. Bij een juiste voorstelling van zaken zou de koop niet, dan wel onder een lagere koopprijs zijn gesloten. Subsidiair stelt [eiser sub 1] c.s. dat er sprake is van non-conformiteit. De aangetroffen lekkages en de staat van de dakbedekking staan aan het normaal gebruik van de woning in de weg. [eiser sub 1] c.s. vordert betaling van € 20.254,81 incl. BTW aan schadevergoeding en € 1.443,38 incl. BTW aan vergoeding voor de kosten van reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert primair nadeelsopheffing vanwege dwaling. Subsidiair schadevergoeding omdat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekort geschoten zou zijn in de nakoming van de koopovereenkomst in die zin dat sprake is van non-conformiteit van de woning. Deze grondslagen houden verband met de gestelde slechte staat van het dak waardoor er sprake is van lekkages. [eiser sub 1] c.s. was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend met de gebreken aan het dak van de woning en de lekkages staan aan het normaal gebruik van de woning in de weg, aldus [eiser sub 1] c.s.
Dwaling
4.2.
De primaire grondslag van de vorderingen is dwaling. Ingevolge artikel 6:228 eerste lid, aanhef en onder b Burgerlijk Wetboek (BW) is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
4.3.
[eiser sub 1] c.s. stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. voorafgaand en ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist van de gebreken aan het dak en ten onrechte verzuimd heeft hier mededeling van te doen aan [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de lekkages verzwegen. [eiser sub 1] c.s. heeft ter onderbouwing van zijn stelling verklaringen van de voormalig huurder van [gedaagde sub 1] c.s. en de buurvrouw in het geding gebracht. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat hij wetenschap had van lekkages. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is er twee keer sprake geweest van een lekkage, maar had dat te maken met de dakgoot die niet door de huurder was schoongemaakt. De dakgoot was verstopt. Nadat de bladeren uit de dakgoot waren gehaald was er geen lekkage meer, aldus [gedaagde sub 1] c.s. [eiser sub 1] c.s. was bekend met vochtplekken. [onderneming 1] heeft geopperd nader onderzoek daarnaar te laten uitvoeren, maar dat heeft [eiser sub 1] c.s. niet gedaan. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. heeft [eiser sub 1] c.s. niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht.
4.4.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken. Het antwoord op de vragen of [gedaagde sub 1] c.s. wist van de lekkages en dit aan [eiser sub 1] c.s. had moeten melden kan naar het oordeel van de kantonrechter echter in het midden blijven op grond van het volgende.
4.5.
[eiser sub 1] c.s. vordert nadeelsopheffing. Het nadeel als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW ziet op het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde lijdt bij instandhouding van de overeenkomst. Volgens [eiser sub 1] c.s. is dit de door hem gevorderde schadevergoeding van € 20.254,81 incl. BTW en de herstelnota van € 1.443,38 incl. BTW.
4.6.
Veronderstellende wijs dat [gedaagde sub 1] c.s. op de hoogte was van de lekkages en dit ten onrechte niet heeft gemeld aan [eiser sub 1] c.s., dan gaat het om de vraag of [eiser sub 1] c.s. de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De dwalende moet worden gebracht in een situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet had gedwaald. Het nadeel is niet automatisch gelijk aan het door [eiser sub 1] c.s. gevorderde. [eiser sub 1] c.s. dient aannemelijk te maken dat hij € 21.698,19 minder voor de woning zou hebben betaald dan hij heeft gedaan. Hierin is hij niet geslaagd.
4.7.
Gelet op alle feiten en omstandigheden is niet komen vast te staan dat in dat geval de overeenkomst niet zou zijn gesloten zoals deze is gesloten. [eiser sub 1] c.s. heeft voorafgaand aan de koop een bouwtechnisch onderzoek laten verrichten door [onderneming 1] . Daarin staat vermeld dat er sprake is van oudere lekkages en dat de direct noodzakelijke herstelkosten voor het dak en dakbedekking € € 875,00 bedragen en de kosten op termijn € 1.425,00 bedragen. Verder blijkt uit de dakinspectie uitgevoerd door [onderneming 4] , nadat door [eiser sub 1] c.s. de lekkage was ontdekt, weliswaar dat het einde van de dakpanbedekking in zicht is, maar directe vervanging van de dakpanbedekking niet noodzakelijk is. [onderneming 4] stelt de directe kosten op € 1.997,00 incl btw en de kosten op termijn (vijf jaar) op € 1.452,00 incl. btw en wijkt daarop nauwelijks af van de bevindingen van [onderneming 1] . De noodzaak van complete vervanging van het dak, zoals door [eiser sub 1] c.s. nu wordt gesteld, is niet komen vast te staan op basis van het rapport van [onderneming 4] en ook niet anderszins door [eiser sub 1] c.s. onderbouwd. Gegeven die omstandigheden en mede daarbij in aanmerking nemende de koopprijs van € 730.000,00 heeft [eiser sub 1] c.s. onvoldoende naar voren gebracht om aan te nemen dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. Kennis van lekkages, zoals ook door [onderneming 4] achteraf in beperkte mate vastgesteld, leidt er immers niet automatisch toe dat dit iets aan de koopprijs van € 730.000,00 had afgedaan.
4.8.
Gelet op het vorenstaande is van enig nadeel als gevolg van de door [eiser sub 1] c.s. gestelde (en betwiste) dwaling niet gebleken. De primaire vordering tot nadeelsopheffing komt daarom al niet voor toewijzing in aanmerking.
Non-conformiteit
4.9.
De subsidiaire grondslag van de vorderingen is non-conformiteit. In deze zaak moet worden beoordeeld of [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruikgemaakt van een koopakte volgens het model van de NVM. Artikel 6.3 van deze koopovereenkomst bevat een regeling met betrekking tot non-conformiteit, die afwijkt van de wettelijke regeling. In deze bepaling garandeert de verkoper dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn. Uit deze bepaling volgt dat de verkoper aansprakelijk is voor herstelkosten als vaststaat (1) dat het gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg staat en (2) dat het gebrek voor de koper niet bekend of kenbaar was. Voor aansprakelijkheid van de verkoper is niet vereist dat de verkoper het gebrek kende, of dat dit voor hem kenbaar was. Bij vaststelling van herstelkosten wordt verder rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
4.10.
Bij arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag wat onder het begrip ‘normaal gebruik’, als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, moet worden verstaan. De Hoge Raad heeft overwogen dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.
4.11.
Volgens [eiser sub 1] c.s. staat het gebrekkige dak aan normaal gebruik van de woning in de weg. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dit. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. woont [eiser sub 1] c.s. er gewoon en is er geen sprake van een gebrek dat het normale gebruik als woning belemmert. Dit verweer wordt verworpen. [eiser sub 1] c.s. heeft gemotiveerd gesteld dat er sprake is van lekkages. De kantonrechter gaat er bovendien van uit dat het gebrek van de lekkage ten tijde van de eigendomsoverdracht al bestond. Redengevend hiervoor is de korte periode tussen de eigendomsoverdracht (15 oktober 2019) en het moment waarop [eiser sub 1] c.s. het gebrek heeft gemeld aan in ieder geval [gedaagde sub 1] c.s. (8 november 2019). [gedaagde sub 1] c.s. heeft dit niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. De kantonrechter oordeelt dat een dergelijk gebrek het normale gebruik als woning belemmert. Het gevolg is dat [gedaagde sub 1] c.s. in beginsel aansprakelijk is voor de herstelkosten op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, tenzij de lekkages voorafgaand aan de koopovereenkomst bij [eiser sub 1] c.s. bekend was of kenbaar was.
4.12.
Volgens [gedaagde sub 1] c.s. staat aan aansprakelijkheid in de weg dat [eiser sub 1] c.s. het gebrek voorafgaand aan de koop had kunnen ontdekken omdat [onderneming 1] in haar rapport heeft aangegeven dat het dak gebreken vertoonde en dat bij nader onderzoek wellicht nog meer gebreken aan het licht zouden kunnen komen. [eiser sub 1] c.s. heeft geen nader onderzoek laten verrichten. De vraag of [gedaagde sub 1] c.s. zich hier terecht beroept op de exonerartieclausule voor kenbare gebreken van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en van [eiser sub 1] c.s. had moeten worden verwacht nader onderzoek te verrichten, gelet op het rapport van [onderneming 1] , kan gelet op het volgende in het het midden blijven.
4.13.
De door [eiser sub 1] c.s. gestelde noodzaak van complete vervanging van het dak is, zoals hierboven al is overwogen, geenszins komen vast te staan. Alhoewel [eiser sub 1] c.s. daarvan uit gaat, volgt dit niet uit het rapport van [onderneming 4] . [onderneming 4] geeft aan dat het einde van de levensduur in zicht is, maar directe vervanging van de dakpanbedekking is nog niet noodzakelijk/actueel. De resterende levensduur is volgens [onderneming 4] mede afhankelijk van het noodzakelijk uitvoeren van periodiek (jaarlijks)onderhoud. Dat de schade € 20.254,81 incl. BTW bedraagt is dan ook onvoldoende onderbouwd. Verder moet met betrekking tot de vordering tot schadevergoeding rekening worden gehouden met de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst opgenomen aftrek ‘nieuw voor oud’, terwijl ook in artikel 21 van de koopovereenkomst een zogenaamde ouderdomsclausule is opgenomen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voorrekening en risico van de koper. Als niet betwist is vast komen te staan dat de woning dateert uit ongeveer 1920. [onderneming 4] constateert dat de gemiddelde levensduur van dakpanbedekkingen ongeveer 70 à 100 jaar is. De levensduur van het dak is derhalve ruimschoots verstreken. Dit betekent dat het dak als volledig afgeschreven moet worden beschouwd en voor zover de noodzaak van vervanging van het dak al is komen vast te staan, dit voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s. blijft, terwijl bovendien op eventueel te stellen herstelkosten wegens ‘nieuw voor oud’ een (volledige) aftrek zal moeten worden toegepast, zodat geen bedrag aan schadevergoeding voor vervanging van het pannendak resteert.
4.14.
Met betrekking tot de nota voor uitgevoerde herstelwerkzaamheden merkt de kantonrechter nog op dat een koper altijd rekening zal moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten klein onderhoud, zeker daar waar het een woning betreft van meer dan 100 jaar oud. De noodzaak daartoe was ook reeds kenbaar uit het rapport van [onderneming 1] en vindt zijn bevestiging in het latere rapport [onderneming 4] .
4.15.
Gelet op het vorenstaande komt de subsidiaire vordering tot vergoeding van herstelkosten evenmin voor toewijzing in aanmerking.
4.16.
[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op € 996,00 (2 x € 498,00) voor salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. vastgesteld op € 996,00 voor salaris gemachtigde,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2022.