Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2656
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
(gemachtigde: H. van den Berg).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 352.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 20 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 januari 2022. Eiser en de taxateur van verweerder ( [taxateur] ) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2007 gebouwd appartement met balkon en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ca. 343 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk circa € 300.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 352.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 10 februari 2020 voor € 390.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 september 2019 voor € 387.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 februari 2019 voor € 410.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij twee referentiewoningen in hetzelfde complex zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
8. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] meer waard zijn, omdat deze woningen op hogere verdiepingen zijn gelegen. Dit zou leiden tot een lagere waarde van zijn woning. [adres 2] is gelegen op de 4e woonlaag en [adres 3] is gelegen op de 6e (bovenste) woonlaag. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er geen marktgegevens zijn waaruit in zijn algemeenheid blijkt dat woningen die gelegen zijn op hogere verdiepingen een hogere marktwaarde hebben dan woningen die op lagere verdiepingen zijn gelegen. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen referentiewoning [adres 5]
9. Eiser stelt verder dat ten onrechte de woning aan de [adres 5] niet in de onderbouwing door verweerder is meegenomen. Deze woning is namelijk voor € 260.000,- verkocht. Dit is een lager bedrag dan de WOZ-waarde van de woning. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat deze woning niet in de onderbouwing is meegenomen, omdat deze transactie te ver van de waardepeildatum ligt. De rechtbank kan dit standpunt volgen nu de woning is verkocht in augustus 2016. Bovendien staat het verweerder vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Door te wijzen op [adres 5] onderbouwt eiser niet dat verweerder niet voor de beste referentiewoningen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen referentiewoningen [adressen]
10.1
Eiser stelt verder dat ten onrechte de woningen aan de [adressen] niet in de onderbouwing door verweerder zijn meegenomen. Deze woningen zijn huurwoningen en hebben volgens eiser een WOZ-waarde van € 260.000,-. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
10.2
Voor zover eiser hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, slaagt dit niet, alleen al vanwege het verschil in type woning. De woning van eiser is een koopwoning, terwijl de woningen aan [adressen] huurwoningen zijn. Juist door dit verschil is er geen sprake van gelijke gevallen. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moet uitsluitend met identieke objecten worden vergeleken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.