Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9444484 UC EXPL 21-6640 VL/51573
Vonnis van 16 maart 2022
inzake
de stichting
Stichting Portaal,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Portaal,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P. Eymaal,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 september 2021;
- het proces-verbaal van de rolzitting van 22 september 2021, waarbij [gedaagde] is verschenen;
- de producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 februari 2022. Daarbij zijn beide partijen verschenen. De griffier heeft van de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt. Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter meegedeeld dat zij vonnis zal wijzen.
2.Waar gaat het over
2.1.
[gedaagde] huurt van Portaal sinds 20 oktober 2011 de galerijflat aan de [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Dit is een sociale huurwoning.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte (hierna: AHV) van toepassing. Artikel 8.1 van de AHV bepaalt:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de personen die direct tot zijn gezin behoren. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Huurder is verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en het als zijn hoofdverblijf te gebruiken, gebruik van het gehuurde als tweede woning is niet toegestaan. Overbewoning van het gehuurde of enig deel daarvan, met de daaraan verbonden dreiging van kwaliteitsverlies van het gehuurde en van hinder aan de omgeving, is niet toegestaan.”
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de personen die direct tot zijn gezin behoren. Het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Huurder is verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en het als zijn hoofdverblijf te gebruiken, gebruik van het gehuurde als tweede woning is niet toegestaan. Overbewoning van het gehuurde of enig deel daarvan, met de daaraan verbonden dreiging van kwaliteitsverlies van het gehuurde en van hinder aan de omgeving, is niet toegestaan.”
2.3.
Tussen partijen is een geschil ontstaan over de vraag of [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
2.4.
Portaal vordert (samengevat) in een (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard) vonnis:
- ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
- veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Portaal, en om het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Portaal te stellen;
- veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Portaal.
2.5.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Portaal dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Dit blijkt volgens Portaal uit de door Portaal afgelegde huisbezoeken. Verder zijn de sloten van het gehuurde vervangen na een melding op 6 november 2020 dat er was ingebroken. [gedaagde] heeft de nieuwe sleutels pas op 8 september 2021 opgehaald. Ook heeft Portaal ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont een mutatierapport van de politie van 11 juni 2021 overgelegd, waarin de wijkagent aangeeft de kans groot te achten dat [gedaagde] op de [adres 2] in [plaats] verblijft. Door het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf te gebruiken schiet [gedaagde] volgens Portaal tekort in de nakoming van zijn verplichtingen ten opzichte van Portaal. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
2.6.
Op het verweer van [gedaagde] zal hierna – voor zover nodig – worden ingegaan.
3.Wat de kantonrechter ervan vindt
3.1.
De vorderingen van Portaal tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] het gehuurde op korte termijn moet ontruimen en verlaten. De motivering van die beslissing wordt hieronder toegelicht.
3.2.
Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, ontbinding van de overeenkomst en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810).
3.3.
Gelet op artikel 8.1 van de AHV is [gedaagde] verplicht het gehuurde als zijn hoofdverblijf te gebruiken. Portaal heeft gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] niet aan deze verplichting heeft voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat hij in ieder geval in de periode tussen augustus 2020 en augustus 2021 geen hoofdverblijf had in het gehuurde. [gedaagde] heeft gesteld dat hij in die periode bij een goede vriend aan de [adres 2] in [plaats] verbleef en negen maanden (driemaal een periode van drie maanden) in de gevangenis heeft gezeten. Dat Portaal de sloten van het gehuurde na de melding van 6 november 2020 heeft vervangen heeft [gedaagde] niet betwist. Ook heeft hij niet betwist dat hij op 8 september 2021 de nieuwe sleutels bij Portaal heeft opgehaald en dus vanaf die datum weer toegang tot het gehuurde had. [gedaagde] heeft volgens zijn zeggen sinds die datum weer hoofdverblijf in het gehuurde.
3.4.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Door in de periode vanaf (in ieder geval) augustus 2020 tot 8 september 2021 geen hoofdverblijf in het gehuurde te houden heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 8.1 van de AHV. Hiermee staat vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen ten opzichte van Portaal. Uit de door [gedaagde] overgelegde registratiekaart van de [gevangenis] blijkt dat [gedaagde] daar van 6 juni 2021 tot 27 augustus 2021 heeft gezeten. Dat dit in werkelijkheid negen maanden zouden zijn geweest wordt door Portaal betwist en is door [gedaagde] niet nader onderbouwd. De kantonrechter neemt dan ook als vaststaand aan dat [gedaagde] bijna drie maanden in de gevangenis heeft gezeten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat hij in de periode tussen augustus 2020 en augustus 2021 daarnaast langere tijd aan de [adres 2] heeft gewoond. Dit correspondeert met het mutatierapport van de wijkagent waarin de wijkagent aangeeft de kans groot te achten dat [gedaagde] op de [adres 2] in [plaats] verblijft. Dit betekent dat [gedaagde] in de periode vanaf augustus 2020 tot 8 september 2021 gedurende vele maanden niet in het gehuurde heeft gewoond. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dit wordt niet anders omdat [gedaagde] sinds 8 september 2021 weer in het gehuurde woont (zoals hij zegt). De huurovereenkomst houdt voor partijen namelijk voortdurende verplichtingen in. Als een partij tekortschiet in het nakomen van een van zijn verplichtingen, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt (Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Dat [gedaagde] nu weer in het gehuurde woont betekent evenmin dat ontbinding van de huurovereenkomst niet meer gerechtvaardigd is. Daarvoor is [gedaagde] te lange tijd uit het gehuurde weg geweest.
3.5.
Er zijn door [gedaagde] verder geen bijzondere (persoonlijke) feiten of omstandigheden aangevoerd die maken dat zijn woonbelang zwaarder moet wegen dan het belang van Portaal bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Hier staat tegenover dat Portaal voldoende duidelijk heeft gemaakt dat zij belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst, onder andere omdat het hier om een sociale huurwoning gaat waar lange wachtlijsten voor bestaan. Wanneer iemand niet (voortdurend) in het gehuurde woont staat hij in de weg aan een eerlijke woonruimteverdeling waarop woningzoekenden mogen rekenen. Het is één van de taken van woningcorporaties om daar op te letten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Conclusie
3.6.
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van Portaal tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal echter op een wat langere termijn worden gesteld, namelijk vier weken na betekening van dit vonnis. [gedaagde] heeft dan meer tijd om ergens anders woonruimte te vinden (eventueel als noodvoorziening).
3.7.
Dit vonnis wordt zoals Portaal vordert uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat [gedaagde] het vonnis moet nakomen, ook als tegen het vonnis in hoger beroep wordt gegaan (hoger beroep schort het vonnis niet op).
Proceskosten
3.8.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de kant van Portaal vastgesteld op:
- kosten dagvaarding € 123,60;
- griffierecht € 126,00;
- salaris gemachtigde € 374,- (2 punten maal het tarief van € 187,00)
totaal € 623,60
De nakosten worden begroot op € 93,50 (half punt van het salaris gemachtigde).
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Portaal en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] ( [postcode] ) te [plaats] ;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Portaal, en om het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Portaal te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Portaal vastgesteld op in totaal € 623,60 en in de nakosten, begroot op € 93,50;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.L. Veendrick, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022.