Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/143
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2022 op het beroep in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: R. Buijsrogge).
Inleiding
Deze zaak gaat over de vastgestelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020). Dit is een twee-onder-een-kapwoning uit 1926 met een inhoud van 411 m3 en een kaveloppervlakte van 515 m2. De woning is voorzien van een dakkapel en een garage.
Met de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder de waarde van deze woning vastgesteld op € 869.000,--. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt en in bezwaar een lagere waarde van € 743.000,-- bepleit.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 869.000,-- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is op 30 juni 2022 bij de rechtbank behandeld op een digitale zitting via Teams. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 743.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
3. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen hoekwoning, respectievelijk twee-onder-een-kapwoningen:
- [adres 2] , verkocht op 2 september 2019 voor € 875.000,--;
- [adres 3] , verkocht op 15 juli 2019 voor € 705.000,--;
- [adres 4] , verkocht op 28 januari 2019 voor € 790.000,--.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn en die in de buurt van de woning liggen. Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en gebruiksinhoud. Ook heeft verweerder hiermee de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder is uitgegaan van een te hoog voorzieningenniveau voor de woning. De keuken, badkamer en het toilet zijn twintig jaar oud en dus gedateerd. De rechtbank ziet hierin niet dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft toegelicht dat een correctie op het voorzieningenniveau pas aan de orde is als de voorzieningen meer dan twintig jaar oud zijn en niet (goed) meer functioneren. Verweerder heeft het voorzieningenniveau van de woning gemiddeld gewaardeerd (niveau 3), maar de rechtbank ziet dat het voorzieningenniveau van de referentiewoningen aan de [adres 2] en de [adres 3] door verweerder lager zijn gewaardeerd op niveau 2. In vergelijking met de referentiewoning aan de [adres 4] , die van verweerder een voorzieningenniveau 3 heeft gekregen, zijn de keuken, badkamer en het toilet in deze referentiewoningen zeer gedateerd. Eiser heeft niet onderbouwd dat het voorzieningenniveau van zijn woning hiermee vergelijkbaar is waardoor een niveau 2 op zijn plaats zou zijn geweest. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiser heeft ook aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige schilderwerk van de woning. De rechtbank volgt eiser hierin evenmin, omdat hij zijn stelling geenszins heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft ook aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat de referentiewoningen die verweerder heeft gebruikt niet vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank stelt echter vast dat eiser deze beroepsgrond pas op de zitting voor het eerst naar voren heeft gebracht. Hierdoor heeft verweerder, maar ook de rechtbank, daar in beroep niet adequaat op kunnen reageren. Geschilpunten moeten uiterlijk tien dagen voor de zitting aan de orde zijn gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank verzet de goede procesorde zich er dan ook tegen om deze beroepsgrond bij de beoordeling van de zaak te betrekken. De rechtbank laat de beroepsgrond verder buiten beschouwing.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan een beoordeling van de door eiser voorgestane waarde. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. Boer de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2022. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat