Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/535
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2022 op het beroep in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: R. Buijsrogge).
Inleiding
Deze zaak gaat over de vastgestelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020). Dit is een maisonnette uit 1958 met een inhoud van 296 m3. De woning is voorzien van een inpandige berging.
Met de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder de waarde van deze woning vastgesteld op € 228.000,--. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt en in bezwaar een lagere waarde van € 177.000,-- bepleit.
In de uitspraak op bezwaar van 20 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 228.000,-- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is op 30 juni 2022 bij de rechtbank behandeld op een digitale zitting via Teams. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 205.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
3. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de gebruiksinhoud van de woning ingetrokken. De rechtbank zal hier daarom verder niet op ingaan.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin de woning wordt vergeleken met zes referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [woonplaats] gelegen maisonnettes:
- [adres 2] , verkocht op 21 oktober 2019 voor € 235.000,--;
- [adres 3] , verkocht op 27 juli 2019 voor € 265.000,--;
- [adres 4] , verkocht op 26 maart 2020 voor € 255.500,--;
- [adres 5] , verkocht op 26 juli 2019 voor € 225.000,--;
- [adres 5] , verkocht op 7 oktober 2020 voor € 240.000,--;
- [adres 6] , verkocht op 15 juni 2019 voor € 202.500,--;
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn en die in de buurt van de woning liggen. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft uitstraling, ligging, kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en gebruiksinhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder de VvEreserves van de referentiewoningen ten onrechte heeft meegenomen in de vergelijking. De rechtbank constateert dat verweerder de VvE-reserves inderdaad ten onrechte niet buiten beschouwing heeft gelaten, maar ziet niet dat de waarde van de woning om die reden te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft verweerder namelijk laten zien dat een berekening zonder VvE-reserves neerkomt op een zeer marginaal verschil. Eiser heeft dit niet betwist. Volgens eiser moet verweerder de waarde echter op juiste wijze hebben vastgesteld. De rechtbank kan eiser daarin niet volgen. Aan de rechtbank ligt namelijk niet de vraag voor of de vastgestelde waarde juist is, maar of die niet te hoog is. Uit de herberekening van verweerder op de zitting blijkt niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft verder aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder is uitgegaan van een te hoog onderhoudsniveau voor de woning. De woning is matig tot slecht onderhouden volgens eiser. De rechtbank ziet ook hierin geen reden om te concluderen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft het onderhoudsniveau van de woning gemiddeld gewaardeerd (niveau 3) net als de onderhoudsstaat van de referentiewoningen. Dat de onderhoudsstaat van eisers afwijkt van die van de referentiewoningen, heeft eiser geenszins onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser heeft ook aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat verweerder is uitgegaan van een te hoog voorzieningenniveau voor de woning. De keuken, badkamer en het toilet zijn meer dan twintig jaar oud. De rechtbank ziet ook hierin geen argument dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het voorzieningenniveau van eisers woning is laag gewaardeerd op niveau 2. De referentiewoning aan de [adres 6] heeft van verweerder een nog lager voorzieningenniveau (niveau 1) gekregen. De rechtbank constateert dat de keuken en badkamer in deze woning zeer primitief en verouderd zijn. Eiser heeft niet onderbouwd dat het voorzieningenniveau van zijn woning hiermee vergelijkbaar is, waardoor een niveau 1 op zijn plaats zou zijn geweest. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Volgens eiser is de waarde ook te hoog vastgesteld, omdat verweerder in zijn vergelijking ten onrechte is uitgegaan van de leveringsdata in plaats van de verkoopdata van de referentiewoningen. Deze verkoopprijzen zijn hierdoor onjuist geïndexeerd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de taxatiematrix en het taxatierapport van verweerder blijkt dat verweerder bij elk referentiepand is uitgegaan van de verkoopdatum en niet de leveringsdatum. De beroepsgrond slaagt dus niet.
10. Tot slot heeft eiser erop gewezen dat de referentiewoning aan de [adres 4] door zijn zeer moderne keuken en badkamer te zeer verschilt met eisers woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Allereerst acht de rechtbank de woning aan de [adres 4] goed vergelijkbaar met eisers woning. Het betreft immers ook een maisonnette woning, in dezelfde straat, uit hetzelfde bouwjaar, met dezelfde gebruiksinhoud en (net als eisers woning) voorzien van een inpandige berging. Verweerder heeft deze woning daarom als referentiewoning kunnen gebruiken. De rechtbank ziet verder dat weliswaar sprake is van een nette keuken en badkamer, maar dat verweerder rekening heeft gehouden met dat verschil door het voorzieningenniveau van eisers woning met één niveau lager te waarderen. Dat dit nog onvoldoende zou zijn, heeft eiser niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt dan ook niet toe aan een beoordeling van de door eiser voorgestane waarde. Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. Boer de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2022. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat