Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1450
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: P.J.G. Jansen).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 29 februari 2020 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 is vastgesteld op € 331.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 3 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Feiten
2. De woning is een in 1977 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een inhoud van 344 m3 en een kaveloppervlakte van 130 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 295.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , de [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan twee in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Herhalen van de bezwaargronden in beroep
9. Eiser heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die hij in bezwaar heeft aangevoerd, in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiser hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van verweerder in reactie op zijn bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiser de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht.
Ligging
10. Eiser voert aan dat er geen rekening is gehouden met de goede ligging van de referentiewoning aan de [adres 3] . Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de ligging van die woning niet zo goed is als waar eiser vanuit gaat. De referentiewoning aan de [adres 3] heeft uitzicht op een parkeerplaats waar 24 auto’s geparkeerd kunnen worden, daarna komt een stuk groen met bomen en daarna pas uitzicht op de [locatie] . De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De woning van eiser heeft voor de ligging de waardering 4 (goede ligging) gekregen en de [adres 3] een 3 (gemiddelde ligging). De woning van eiser kijkt recht op het water. Dat rechtvaardigt een hogere waardering voor de ligging. De beroepsgrond slaagt niet.
Verschillen tussen de woning en referentiewoningen
11. Tot slot voert eiser aan dat er geen rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Er is sprake van gedateerde voorzieningen in de woning van eiser en [adres 2] is gemoderniseerd. Ten aanzien van de referentiewoning aan [adres 2] heeft verweerder toegelicht dat de keuken wat ouder is. Dat zie je ook aan de kastjes die intensief gebruikt zijn en niet meer recht hangen. De badkamer daarentegen ziet heel netjes uit. De taxateur vindt het voorzieningen niveau alles tegen elkaar afwegend ‘gemiddeld’ en niet ‘bovengemiddeld’. De rechtbank vindt dat niet onredelijk. Eiser heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat het voorzieningenniveau van zijn woning niet klopt, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.