Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3677
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 22 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) is vastgesteld op € 222.000,-. Dit is voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze aanslag heeft eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gekregen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingediend. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 26 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Feiten
2. De woning van eiser is een in 1967 gebouwde hoekwoning met een berging, garage, overkapping en zonnepanelen. De woning heeft een inhoud van 336 m3 en een kaveloppervlakte van 216 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 193.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde (€ 222.000,-)
Hoe wordt de waarde beoordeeld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de drie argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
9. Ten eerste voert eiser aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. [adres 3] verkeert in een betere staat en [adres 4] is een goed onderhouden woning met een moderne uitstraling. In reactie hierop voert verweerder allereerst aan dat er sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat het verweerder vrij staat om de best vergelijkbare referentiewoningen te kiezen. Verder voert verweerder aan dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen. [adres 3] heeft een iets betere staat van onderhoud en kwaliteit en hier is een correctie voor toegepast in de matrix. [adres 4] is ook een iets betere onderhouden woning en ook hiervoor is in de matrix een correctie toegepast. Er is volgens verweerder dus voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Als tweede stelt eiser dat de woning op de onderdelen kwaliteit en onderhoud is beoordeeld op gemiddeld, maar dat de overgelegde foto’s aantonen dat de woning duidelijk ‘onder gemiddeld’ is. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de foto’s blijkt niet dat verweerder een verkeerde waardering heeft gegeven aan de woning van eiser. De waarderingen uit de matrix onderbouwen voldoende de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Tot slot voert eiser aan dat verweerder niet op de juiste wijze rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Hierbij verwijst eiser naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 16 november 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:10719). De rechtbank ziet echter geen aanleiding om eiser te volgen in dit standpunt. Want eiser heeft niet concreet gemaakt op welke wijze rekening gehouden had moeten worden met het afnemend grensnut en waarom verweerder dit niet goed zou hebben gedaan. Verweerder heeft op de zitting toegelicht op welke wijze zij rekening heeft gehouden met het principe van het afnemend grensnut. De rechtbank kan verweerder volgen. Eiser heeft deze beroepsgrond niet verder onderbouwd, bijvoorbeeld met stukken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.