Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5129
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Inleiding
1.1
Eiseres heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 747.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze aanslag heeft eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gekregen, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 9 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 26 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Feiten
2. De woning is een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een garage. De woning heeft een inhoud van 583 m3 en een kaveloppervlakte van 544 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 642.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde (€ 747.000,-).
Hoe wordt de waarde vastgesteld?
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
9.1
Eiseres voert ten eerste aan dat verweerder geen stukken heeft overgelegd en dat hij benadeeld is omdat zij de matrix niet heeft gekregen en daarom ngeen nadere standpunten heeft kunnen innemen. Op de zitting stelt eiseres in aanvulling op haar beroepschrift dat in de bezwaarfase de taxatiematrix in het geding had moeten worden gebracht. Eiseres verwijst hierbij naar het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:7246) [1] .
9.2
De rechtbank volgt eiseres niet. In de bezwaarfase bestond er nog geen taxatiematrix, dus verweerder kon die ook niet overleggen. De uitspraak waar eiseres naar verwijst ziet op de situatie waarin in de bezwaarfase een taxatieverslag en een grondstaffel, die er toen al waren, niet aan de gemachtigde van de eiser in die zaak werden toegestuurd, ondanks het feit dat daarom wel was gevraagd. Door eiseres is in dit geval niet gesteld, en evenmin is dit gebleken, dat verweerder ook al in de bezwaarfase beschikte over de in beroep overgelegde matrix. Om die reden kan ook niet van verweerder worden verwacht dat de matrix in de bezwaarfase al werd toegestuurd, omdat de matrix er nog niet was. De verwijzing naar de uitspraak gaat daarom niet op, omdat in die zaak tot uitgangspunt was genomen dat verweerder in de bezwaarfase wél beschikte over een taxatieverslag. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiseres voert aan dat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Volgens eiseres is dit in strijd met het motiveringsbeginsel. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de grieven die tijdens de hoorzitting zijn ingenomen, ook zijn meegenomen in de uitspraak op bezwaar. Eiseres heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres voert aan dat de inhoud van de woning [adres 2] niet juist is berekend en niet inzichtelijk is gemaakt. Volgens eiseres is er sprake van te weinig inhoud. Ook voert eiseres aan op de zitting dat er sprake is van een eigen bootplek die niet is meegenomen in de matrix. De rechtbank stelt vast dat deze gronden niet eerder zijn genoemd in het beroepschrift en pas op de zitting naar voren zijn gebracht. Zij vindt dat het aanvoeren van de beroepsgronden in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser zijn standpunt hieromtrent niet eerder op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank (en verweerder) had kunnen sturen. Mede gelet op het feit dat deze gronden geen reactie zijn op het ingebrachte verweerschrift van verweerder. Eiser heeft op de zitting ook geen reden gegeven waarom hij niet eerder, schriftelijk, heeft kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgronden dan ook buiten beschouwing. De beroepsgronden slagen niet.
12. Eiser voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van onderhoud. Verweerder stelt dat tijdens de bezwaarfase herhaaldelijk is verzocht om toezending van foto’s. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de foto’s in de beroepsfase wel zijn overgelegd, maar niet in kleur en van zeer slechte kwaliteit. Hierdoor kan verweerder niet beoordelen wat de staat van de woning is. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Er zijn weliswaar foto’s overgelegd, maar deze geven niet, althans onvoldoende, aan wat de staat van de woning is. De rechtbank ziet geen aanleiding om het voorzieningenniveau slechter te waarderen. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot stelt eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Eiseres heeft enkel de stelling genomen dat er geen rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Eiseres heeft niet toegelicht over welke verschillen zij het heeft. Deze algemeen geformuleerde en niet nader onderbouwde beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.