Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: 21/4660
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 411.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 juli 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Voor eiser is verschenen A. van den Dool, vervanger van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1974 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 139 m2 en een kaveloppervlakte van 330 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 379.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat twee van de drie referentiewoningen zijn hoekwoningen omdat de woning in een wijk ligt met voornamelijk rijwoningen. Wat betreft bouwjaar, uitstraling, ligging en KOUDV-factoren acht de rechtbank de woningen voldoende vergelijkbaar. De derde woning is wel een
2-onder-1-kapwoning, maar in een andere wijk. De woning van eiser heeft de laagste m2 prijs en deze ligt dus nog onder het gemiddelde van de m2 prijs van alle referentiewoningen. Er is geen wettelijke verplichting om onderlinge verschillen in de factoren te corrigeren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd bespreken.
8. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau. Verweerder is bij de referentiewoningen uitgegaan van een normaal voorzieningenniveau en bij [adres 2] en [adres 4] zijn specificaties opgenomen, zoals een moderne dan wel eenvoudige badkamer. Er is geen aanknopingspunt aannemelijk geworden op grond waarvan de voorzieningen in de woning van eiser zo gedateerd zijn dat dit de waarde zou drukken ten opzichte van (voorzieningen in) de referentiewoningen, waarbij overigens de woning van eisers al de laagste waarde per m2 heeft.
9. Verder voert eiser aan dat de ligging een waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de referentiewoningen. Twee van de drie woningen liggen in dezelfde woonwijk op relatief korte afstand van eisers woning. Aannemelijk is dat eventuele effecten van het fietspad of de gestelde jongerenplek op circa 50 meter afstand verdisconteerd zijn in de verkoopcijfers van de nabij gelegen referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Tot slot voert eiser aan dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt. Op de taxatiematrix is aangegeven dat voor 2019 6,1% is toegepast en voor 2020 6,3%. Wat de toepassing als zodanig betreft ontbreekt de feitelijke grondslag voor die grief. Verder heeft verweerder grafische weergaven overgelegd van de gehanteerde prijsindexcijfers zoals deze uit de permanente marktanalyse volgen over 2019 en het eerste deel van 2020. Dit voor 2-onder-1-kapwoningen in [woonplaats] , bouwjaren
70-80. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee ook voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de indexering is toegepast. Er is geen enkele reden gesteld om aan te nemen dat hierin opgenomen gegevens onjuist zijn en verdere precisering acht de rechtbank mede gelet daarop niet noodzakelijk.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J.M. Mol, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.