Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: 21/4654
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 431.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 5 juli 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Voor eiser is A. van den Dool verschenen, de vervanger van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1965 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 139 m2 en een kaveloppervlakte van 330 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 405.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
6.1
Eiser heeft allereerst aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden zodat niet is te herleiden of er een juiste indexering heeft plaatsgevonden.
6.2
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze grief niet. In de taxatiematrix heeft verweerder immers de indexering over de jaren 2017 tot en met 2020 aangegeven en ook de koopsommen en de gecorrigeerde koopsommen. Verweerder heeft vervolgens toegelicht dat de gehanteerde en verstrekte indexcijfers voorkomen uit de permanente marktanalyse die is voorgeschreven in artikel 3 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling waardering onroerende zaken. Dit onder meer gebaseerd op openbare verkoopgegevens (van het Kadaster) en openbare verkoopadvertenties, welke gegevens door taxateurs worden geanalyseerd.
6.3
Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee afdoende duidelijk hoe de indexering tot stand is gekomen. De regeling schrijft verdere precisering niet voor en er is geen informatie, bijvoorbeeld uit openbare gegevens of een eigen (begin van) analyse door eiser aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is dat de gegevens onjuist of anderszins onbruikbaar zijn.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder eisers woning heeft vergeleken met woningen die wat betreft gebruiks- en kaveloppervlakte goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om woningen uit dezelfde bouwperiode (1960/1965) en een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit. Drie van de vier liggen zelfs in dezelfde straat. De nrs. [adres 3] en [adres 4] aan de overzijde van de weg. De woningen verkeren niet allemaal in dezelfde toestand wat betreft de staat van onderhoud en voorzieningen. Dit komt ook tot uitdrukking in de m2 prijzen. De m2 prijs van de woning van eiser is de laagste op één na. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd bespreken.
9. De grief dat de woning van eiser in matige onderhoudstoestand verkeert is op geen enkele manier onderbouwd. Zonder concrete aanknopingspunten hiervoor mocht verweerder dan ook uitgaan van voldoende staat van onderhoud. Volgens de toelichting betekent dit dat het onderhoud niet op peil is, maar op de korte termijn ook niet noodzakelijk is. De gestelde scheurvorming is niet onderbouwd. Niet betwist is dat ook de andere woningen een fundering hebben op houten palen. Voor de aanname van een moeilijkere verkoop en lagere verkoopprijs door slecht of achterstallig onderhoud is geen (begin van) onderbouwing gegeven.
10. Verder voert eiser aan dat de ligging in de nabijheid van de provinciale weg een zodanig waardedrukkend effect heeft dat de waarde te hoog is vastgesteld. Buurwoning nr. [adres 5] heeft nagenoeg dezelfde ligging en een negatief effect van de ligging is in de verkoopprijs niet tot uiting gekomen. Weliswaar zijn de staat van onderhoud en de voorzieningen hoger ingeschaald, maar de prijs per m2 is dan ook aanzienlijk hoger. Ook in de m2 prijzen van de nr. [adres 3] en [adres 4] komt niet tot uiting dat de ligging nabij de provinciale weg in verhouding tot de overige KOUDV-aspecten van doorslaggevende in de zin van waardeverminderende betekenis is. Dit geldt ook voor de [adres 2] , gezien de daaraan gegeven waardering voor de staat van onderhoud. Gezien het vorenstaande is de ligging naar het oordeel van de rechtbank voldoende verdisconteerd in het vergelijkingsmateriaal. Er was voor verweerder geen aanleiding om nog meer panden in de vergelijking te betrekken.
11. Tot slot overweegt de rechtbank dat de wet niet dwingt niet tot het corrigeren van onderlinge verschillen tussen de panden als door eiser beoogt. De verschillen in waardering van de relevante factoren zijn inzichtelijk naar voren gebracht en gekoppeld aan de beschikbare verkoopcijfers. Verweerder heeft hiermee aan de motiveringsplicht voldaan.
Conclusie: eiser krijgt geen gelijk
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J.M. Mol, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.