ECLI:NL:RBMNE:2022:4048

• Datum uitspraak: 7 september 2022
• Publicatiedatum: 6 oktober 2022
• Zaaknummer: 9764030 UC EXPL 22-2057
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugbetaling teveel betaalde huur en waarborgsom aan huurder, niet aan ex-partner

De huurder heeft van januari tot november 2020 een woning gehuurd tegen een aanvangshuurprijs van € 1.300 per maand. De Huurcommissie heeft deze huurprijs op verzoek van de huurder verlaagd naar € 443,20 per maand. De verhuurder heeft geweigerd het verschil terug te betalen aan de huurder omdat een deel van de betalingen door de ex-partner van de huurder was gedaan, die geen partij was bij de huurovereenkomst.

De huurder en haar ex-partner hebben ieder de helft van de waarborgsom betaald. Na het einde van de huur heeft de ex-partner via zijn advocaat de terugbetaling van zijn helft van de waarborgsom geëist. De verhuurder heeft daarop aan beiden de helft van de waarborgsom terugbetaald, met aftrek van herstelkosten.

De kantonrechter oordeelt dat de huurder de contractspartij is en dat de betalingen van de ex-partner aan haar moeten worden toegerekend op grond van hun onderlinge afspraken. De verhuurder moet daarom het teveel betaalde huurbedrag aan de huurder terugbetalen, inclusief wettelijke rente en een deel van de buitengerechtelijke incassokosten. De vordering tot terugbetaling van de helft van de waarborgsom aan de huurder wordt afgewezen omdat de verhuurder deze al aan de ex-partner heeft betaald met medeweten van de huurder.

De kantonrechter wijst het meer of anders gevorderde af en veroordeelt de verhuurder tot betaling van de proceskosten aan de huurder. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Verhuurder moet teveel betaalde huur en incassokosten aan huurder terugbetalen, maar niet de helft van de waarborgsom.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9764030 UC EXPL 22-2057 aw/1370

Vonnis van 7 september 2022

inzake

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,,

eisende partij,

gemachtigden: mrs. P.S. Folsche en P.K. Singh,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),

gedaagde partijen,

gemachtigde: V.A. Valjavec.

1. De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding met 15 producties is op 8 maart 2022 bij [gedaagde sub 1] c.s. bezorgd,
• [gedaagde sub 1] c.s. heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Hij heeft 9 producties bijgevoegd,
• de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2022. Verschenen zijn mevrouw [eiseres] , vergezeld van haar gemachtigden en een tolk. De heer en mevrouw [achternaam gedaagde sub 1] zijn verschenen, vergezeld van hun gemachtigde. Partijen hebben ieder een pleitnota overgelegd. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 7 september 2022 vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] heeft in de periode van januari tot en met november 2020 van [gedaagde sub 1] c.s. gehuurd de woning op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De overeengekomen huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.300,00 exclusief voorschot servicekosten per maand.

2.2.

[eiseres] heeft zich op 30 juni 2020 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek de overeengekomen aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid. De (voorzitter van de) Huurcommissie heeft bij uitspraak verzonden op 26 mei 2021 geoordeeld dat de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.300,00 per maand niet redelijk is en dat een huurprijs van € 443,20 per maand wel redelijk is. Vervolgens heeft [gedaagde sub 1] c.s. verzet ingesteld tegen de uitspraak van de (voorzitter van de) Huurcommissie. Bij uitspraak van 12 augustus 2021, verzonden op 30 september 2021, heeft de Huurcommissie het verzet ongegrond verklaard. Geen van partijen heeft zich daarna tot de kantonrechter gewend binnen de wettelijke termijn van acht weken na de verzenddatum van de uitspraak. Als gevolg daarvan geldt de aanvangshuurprijs van € 443,20 per maand, die door de Huurcommissie is vastgesteld, als tussen partijen overeengekomen (artikel 7:262 lid 1 BW).

2.3.

[eiseres] heeft de woning bewoond met haar (toenmalige) partner, [A] . Op grond van de huurovereenkomst is bij aanvang van de huur een waarborgsom verschuldigd van € 2.750,00. [eiseres] en [A] hebben ieder de helft van dat bedrag overgemaakt op de bankrekening van [gedaagde sub 1] c.s. Gedurende de huurperiode hebben zowel [eiseres] als [A] aan [gedaagde sub 1] c.s. huurbetalingen verricht.

2.4.

De relatie tussen [eiseres] en [A] is geëindigd. Bij het einde van de huurovereenkomst heeft [A] via zijn advocaat aan [gedaagde sub 1] c.s. gevraagd om de door hem betaalde helft van waarborgsom, een bedrag van € 1.375,00, vóór 16 april 2021 aan hem te retourneren op grond van onverschuldigde betaling, waarbij hij heeft aangekondigd een rechtszaak te zullen beginnen als aan dat verzoek niet wordt voldaan. Daarop heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [A] € 1.281,50 betaald, namelijk de helft van de volledige waarborgsom van € 2.750,00 met aftrek van herstelkosten wegens het niet correct opleveren van de woning. De andere helft van de te retourneren waarborgsom, een bedrag van € 1.281,50, heeft [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] betaald.

2.5.

[eiseres] heeft [gedaagde sub 1] c.s. gevraagd om hetgeen zij na de onder 2.2. genoemde uitspraken van de Huurcommissie teveel aan huur heeft betaald, aan haar te retourneren. [gedaagde sub 1] c.s. heeft dat geweigerd omdat – kort gezegd – die bedragen (grotendeels) feitelijk niet door [eiseres] , maar door [A] zijn overgemaakt en hij die bedragen daarom niet bevrijdend aan [eiseres] kan terugbetalen.

3. De vorderingen en het verweer

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] c.s. zal veroordelen om aan haar te betalen:

€ 9.249,80 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 december 2021 tot de voldoening;

€ 1.281,50 aan resterende waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 december 2021 tot de voldoening;

€ 1.065,18 aan buitengerechtelijke incassokosten;

e proceskosten en nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat zij na de uitspraken van de Huurcommissie waarbij de aanvangshuurprijs is vastgesteld op € 443,20, een vordering op [gedaagde sub 1] c.s. heeft uit onverschuldigde betaling. Het verschil tussen de overeengekomen en door haar betaalde huurprijs van € 1.300,00 per maand en de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 443,20 per maand dient [gedaagde sub 1] c.s. aan haar terug te betalen. Op grond van de huurovereenkomst dient [gedaagde sub 1] c.s. ook de waarborgsom bij het einde van de huur te retourneren, na aftrek van herstelkosten wegens niet-correcte oplevering. [gedaagde sub 1] c.s. heeft slechts de helft van die na aftrek resterende waarborgsom aan [eiseres] betaald. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de andere helft niet bevrijdend aan [A] betaald, omdat deze immers geen huurder was. [A] heeft de helft van de waarborgsom en ook de huurbetalingen gedurende de huurperiode steeds
namens haar verricht, op basis van mondelinge afspraken die zij en [A] daarover hebben gemaakt over de onderlinge verdeling van de vaste lasten. [A] heeft die betalingen daarom niet onverschuldigd verricht, maar ter uitvoering van de afspraken met [eiseres] . [gedaagde sub 1] c.s. heeft die door [A] verrichte betalingen ook beschouwd als betalingen verricht namens haar: hij heeft die bedragen immers niet aan [A] geretourneerd wegens onverschuldigde betaling en hij heeft [eiseres] ook nooit aangesproken wegens het niet volledig betalen van de huur. De huur en waarborgsom zijn dus door [eiseres] betaald en wat teveel aan huur is betaald en de volledige resterende waarborgsom dient [gedaagde sub 1] c.s. aan haar te retourneren, aldus [eiseres] .

3.3.

[gedaagde sub 1] c.s. stelt zich – samengevat – op het standpunt dat hij niet bevrijdend aan [eiseres] kan betalen omdat de bedragen waarvan zij terugbetaling vraagt feitelijk niet door haar, maar door [A] zijn voldaan. [A] heeft hem onder dreiging met een rechtszaak aangesproken op terugbetaling van de helft van de waarborgsom, die hij bij aanvang van de huur heeft betaald. Uitgaande van een huurprijs van € 443,20 per maand heeft [eiseres] aan haar huurbetalingsverplichtingen voldaan. Wat daarboven nog door [gedaagde sub 1] c.s. is ontvangen is (op een bedrag van € 312,50 na) niet door [eiseres] , maar door [A] betaald. Alleen degene die feitelijk de betaling heeft verricht, kan het bedrag op grond van onverschuldigde betaling terugvorderen. Dat is in dit geval dus [A] en niet [eiseres] . [gedaagde sub 1] c.s. wil in de toekomst niet de dupe worden van het gevecht tussen [eiseres] en [A] . [gedaagde sub 1] c.s. vraagt de kantonrechter daarom de vorderingen van [eiseres] af te wijzen en haar te veroordelen in de door hem werkelijk gemaakte proceskosten van € 1.769,63.

4. De beoordeling

4.1.

[eiseres] vordert dat [gedaagde sub 1] c.s. aan haar de teveel betaalde huur, een bedrag van € 9.249,80, zal terugbetalen. Die vordering zal worden toegewezen, met de wettelijke rente over dat bedrag. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 1.013,36. De gevorderde betaling van de helft van de waarborgsom met de wettelijke rente daarover, zal worden afgewezen. De motivering van die beslissing luidt als volgt.

Teveel betaalde huur

4.1.1.

Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [gedaagde sub 1] c.s. als verhuurder en [eiseres] als huurder. De verplichting om de waarborgsom te betalen, het recht om de waarborgsom bij een correcte oplevering aan het einde van de huur terug te ontvangen en de verplichting om de maandelijkse huur te betalen, berusten daarom bij [eiseres] en niet bij haar ex-partner [A] , met wie zij - zoals [gedaagde sub 1] c.s. ook wist - van aanvang af in de woning heeft samengewoond, maar die geen partij is bij de huurovereenkomst.

4.1.2.

De diverse huurbetalingen die tijdens de huurperiode zijn verricht zijn niet onverschuldigd betaald op het moment dat deze zijn gedaan, omdat tussen partijen immers een aanvangshuurprijs gold van € 1.300,00 per maand. Nadien heeft de Huurcommissie de aanvangshuurprijs echter vastgesteld op € 443,20 per maand en die huurprijs geldt nu tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] c.s. als de overeengekomen huurprijs. [gedaagde sub 1] c.s. betwist niet dat hij het verschil tussen wat hij feitelijk aan huur heeft ontvangen en wat er op grond van de uitspraak van de Huurcommissie aan huur is verschuldigd moet terugbetalen, maar hij stelt zich op het standpunt dat niet [eiseres] , maar [A] recht heeft op terugbetaling van dat in deze procedure door [eiseres] gevorderde bedrag van € 9.249,80 (met uitzondering van € 312,30, waarvan hij erkent dat [eiseres] dit onverschuldigd heeft betaald). Volgens hem heeft namelijk alleen degene die de betaling feitelijk heeft verricht, in dit geval [A] , het recht om het onverschuldigd betaalde terug te vorderen en kan hij daarom niet bevrijdend aan [eiseres] betalen.

4.1.3.

[eiseres] heeft ter zitting toegelicht dat zij met [A] mondeling had afgesproken dat hij, omdat hij ook van de woning gebruik maakte, een deel van de huur voor haar zou betalen en dat hij dat bedrag direct aan [gedaagde sub 1] c.s. zou overmaken. Dat is feitelijk ook gebeurd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft onder de noemer huur bedragen van wisselende grootte ontvangen van zowel [eiseres] als [A] . Die bedragen waren tezamen kennelijk steeds voldoende voor de betaling van de op dat moment verschuldigde huur. [gedaagde sub 1] c.s. heeft die door [A] overgemaakte bedragen niet teruggestort omdat hij niet wist wat daarvan de bedoeling was, of omdat hij meende dat [A] die bedragen onverschuldigd had voldaan. Ook heeft hij niet betwist dat hij [eiseres] nooit heeft aangesproken op het niet volledig betalen van de huur. Daaruit volgt dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft begrepen dat de bedragen die [A] aan hem overmaakte ter zake van huur, namens [eiseres] werden betaald en dat die betalingen aan [eiseres] moeten worden toegerekend. Dat de vaste lasten tussen samenwonende partners worden verdeeld en dat daarover tussen hen afspraken worden gemaakt, is overigens ook niet ongebruikelijk.

4.1.4.

Tussen [A] en [eiseres] bestond dus een rechtsverhouding op grond waarvan [A] ten opzichte van [eiseres] verplicht was een deel van de huur die zij aan [gedaagde sub 1] c.s. verschuldigd was aan haar te vergoeden door dat bedrag rechtstreeks aan [gedaagde sub 1] c.s. te betalen. [A] heeft die betalingen aan [gedaagde sub 1] c.s. niet onverschuldigd (zonder rechtsgrond) verricht, maar ter voldoening van zijn verplichtingen ten opzichte van [eiseres] . Voor zover [A] als gevolg van de uitspraken van de Huurcommissie, waarbij de huurprijs is verlaagd, een vordering uit onverschuldigde betaling mocht hebben, dan heeft hij die jegens [eiseres] en niet jegens [gedaagde sub 1] c.s. [A] is immers geen partij bij de huurovereenkomst en de door de Huurcommissie verlaagde huurprijs geldt in de rechtsverhouding tussen [gedaagde sub 1] c.s. en [eiseres] . De rechtsverhouding tussen [eiseres] en [A] staat daar los van. Met die rechtsverhouding is [gedaagde sub 1] c.s. niet bekend en deze gaat hem ook niet aan. [gedaagde sub 1] c.s. benadrukt zelf dat hij niet betrokken wil zijn in de financiële afwikkeling van de verbroken relatie tussen [eiseres] en [A] . Hij heeft daarmee ook niets van doen. Zijn contractspartij is [eiseres] en niet (ook) [A] . [gedaagde sub 1] c.s. heeft overigens niet gesteld dat [A] van de uitspraken van de Huurcommissie op de hoogte is en dat hij door [A] is aangesproken op terugbetaling van de teveel betaalde huur.

4.1.5.

Overigens valt niet in te zien op grond waarvan na de uitspraken van de Huurcommissie geconcludeerd zou kunnen worden dat alles wat [eiseres] gedurende de huurperiode heeft betaald niet onverschuldigd is betaald, op een bedrag van € 312,50 na, maar dat alles wat [A] in die periode heeft overgemaakt op de bankrekening van [gedaagde sub 1] c.s. ter voldoening van de huur, aangemerkt moet worden als het deel dat als gevolg van de uitspraken van de Huurcommissie onverschuldigd is voldaan. Als [A] [gedaagde sub 1] c.s. zou benaderen met eenzelfde vordering tot terugbetaling dan kan hij hem hetzelfde tegenwerpen, namelijk dat [A] de huur heeft betaald en dat het onverschuldigde deel door [eiseres] is voldaan, met als gevolg dat [gedaagde sub 1] c.s. niets zou hoeven terugbetalen.. De kantonrechter kan ook daarom die redenering van [gedaagde sub 1] c.s. niet volgen.

4.1.6.

De conclusie luidt dat [gedaagde sub 1] c.s. hetgeen als gevolg van de uitspraken van de Huurcommissie teveel aan huur is betaald, aan [eiseres] terug moet betalen. Over de hoogte van dat bedrag zijn partijen het eens. Het door [eiseres] gevorderde bedrag van € 9.249,80 aan teveel betaalde huur zal worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover als gevorderd.

Waarborgsom

4.1.7.

Ook voor de waarborgsom geldt dat [A] de helft daarvan namens [eiseres] heeft betaald op grond van de tussen hen geldende afspraken en dat die betaling in de rechtsverhouding tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] c.s., aan [eiseres] moet worden toegerekend. [gedaagde sub 1] c.s. heeft echter de helft van de waarborgsom, na aftrek van herstelkosten, aan [A] terugbetaald en de helft aan [eiseres] . De grondslag voor de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom is, anders dan [gedaagde sub 1] c.s. kennelijk meende, geen onverschuldigde betaling op grond van de wet, maar de huurovereenkomst. In artikel 10.12 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder een waarborgsom moet betalen bij aanvang van de huur en dat de verhuurder die waarborgsom binnen 3 maanden na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder moet retourneren, zonodig onder aftrek van wat de huurder nog aan de verhuurder is verschuldigd. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] de hele (na aftrek van de herstelkosten resterende) waarborgsom had moeten terugbetalen en niet slechts de helft.

4.1.8.

Uit wat [gedaagde sub 1] c.s. in 2.23 t/m 2.25 en 3.19 van de conclusie van antwoord onbetwist heeft gesteld maakt de kantonrechter echter op dat [eiseres] wist dat de advocaat van [A] [gedaagde sub 1] c.s. had aangesproken op terugbetaling van de helft van de waarborgsom en dat [gedaagde sub 1] c.s. eerst heeft geprobeerd in overleg met [eiseres] en [A] samen een oplossing te vinden. Omdat dat niet mogelijk bleek en [A] met rechtsmaatregelen dreigde, heeft [gedaagde sub 1] c.s. er met medeweten van [eiseres] voor gekozen om aan [A] en [eiseres] ieder de helft van het bedrag terug te betalen. Onder die omstandigheden kan [eiseres] aan [gedaagde sub 1] c.s. nu niet tegenwerpen dat hij wat betreft de helft van de waarborgsom niet bevrijdend heeft betaald en dat hij dat bedrag daarom nogmaals aan haar moet betalen. Schuldeiser en schuldenaar behoren zich ten opzichte van elkaar volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen. [eiseres] had als contractspartij van [gedaagde sub 1] c.s. niet alleen oog moeten hebben voor haar eigen belangen, maar ook voor de belangen van [gedaagde sub 1] c.s., bijvoorbeeld door aan te bieden hem te vrijwaren voor de volgens haar onterechte aanspraken van haar ex-partner op retournering van de helft van de waarborgsom, of anderszins moeite te doen om te voorkomen dat [gedaagde sub 1] c.s. “tussen twee vuren” terecht zou komen als gevolg van de verstoorde verhouding tussen haar en [A] . Omdat niet is gesteld of gebleken dat zij daarvoor enige moeite heeft gedaan en overigens ook nergens uit blijkt dat zij destijds bij [gedaagde sub 1] c.s. heeft geprotesteerd tegen de door hem aangekondigde uitbetaling van de helft van de waarborgsom aan [A] , wordt haar vordering terzake resterende waarborgsom ter hoogte van € 1.281,50 afgewezen, net als de daarover gevorderde wettelijke rente. Het is aan haar om haar ex-partner zonodig op betaling van dat bedrag aan te spreken, als zij van mening is dat dat bedrag haar toekomt op basis van hun onderlinge rechtsverhouding.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.1.9.

[eiseres] vordert betaling van buitengerechtelijke incassokosten op grond van de wet, een bedrag van € 1.065,18. [gedaagde sub 1] c.s. voert daartegen verweer.

4.1.10.

[eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, door diverse aanmaningen in het geding te brengen, waarvan er een voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW. Het bedrag is door [eiseres] berekend conform de tarieven volgens de staffel behorend bij het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten, welk tarieven in het algemeen als redelijk kunnen gelden. Omdat een deel van de vordering wordt afgewezen zijn de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar tot een bedrag van € 1.013,36 inclusief BTW, namelijk gerelateerd aan de hoofdsom van € 9.249,80.

Proceskosten

4.1.11.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft (grotendeels) ongelijk gekregen. Hij wordt daarom veroordeeld in de kosten. Dit betekent dat hij de eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiseres] moet betalen. Die proceskosten van [eiseres] bedragen tot vandaag in totaal € 841,41, te weten:

• € 86,00 griffierecht;
• € 9,41 informatiekosten;
• € 746,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 373,00).

Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.

De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.1.12.

[eiseres] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde sub 1] c.s. niet opgekomen. Op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt die vordering toegewezen.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen:

€ 9.249,80 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 25 december 2021 tot de voldoening;

€ 1.013,36 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 841,41;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s.,, onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.