Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
Zittingsplaats Utrecht
Registratienummer: UTR 21/1016
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder.
1.Procesverloop
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Utrecht vastgesteld bij beschikking van
29 februari 2020. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 311.000, - per waardepeildatum
1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 januari 2021 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2021 via Skype for Business.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen R. Janmaat, bijgestaan door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.Overwegingen
1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019. De onroerende zaak is een in 1904 gebouwde tussenwoning op een kavel van 50 m2 in de wijk [locatie] in Utrecht.
2. De WOZ-waarde van een onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning en de kavel meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 256.000,-. Eiser heeft in zijn beroepschrift verwezen naar wat hij tijdens de hoorzitting in bezwaar naar voren heeft gebracht. Bij de behandeling van het beroep ter zitting is eiser ingegaan op de door verweerder in beroep overgelegde taxatiematrix.
Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 14 april 2021 overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 1] . Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, eveneens drie tussenwoningen en één eindwoning, allen gelegen in de wijk [locatie] waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Het betreft de volgende woningen:
[adres 2] met een gebruiksoppervlakte van 68 m² en een kaveloppervlakte van 50 m², verkocht op 25 september 2018 voor € 305.000,-;
[adres 3] met een gebruiksoppervlakte van 50 m² en een kaveloppervlakte van 34 m², verkocht op 19 februari 2019 voor € 265.000,-;
[adres 4] met een gebruiksoppervlakte van 74 m² en een kaveloppervlakte van 54 m², verkocht op 25 januari 2019 voor € 376.250,-;
[adres 5] met een gebruiksoppervlakte van 85 m² en een kaveloppervlakte van 67 m², verkocht op 13 mei 2019 voor € 430.000,-.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij de waardebepaling is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser heeft ter zitting gesteld dat de taxateur van verweerder in de taxatiematrix voor de referentiewoningen uitgaat van een te klein aantal vierkante meters gebruiksoppervlak.
Ten aanzien van referentiewoning [adres 3] heeft verweerder volgens eiser ten onrechte verzuimd bij de berekening van het gebruiksoppervlak het dakterras mee te nemen en [adres 4] heeft, zo stelt eiser, twee vides van in totaal 7 m², die ten onrechte niet in het gebruiksoppervlak zijn meegenomen. Eiser baseert zich hierbij op verkoopinformatie (stamkaarten) afkomstig van De Juiste Waarde B.V. Verweerder heeft ter zitting bepleit dat de gegevens in de taxatiematrix correct zijn.
8. De rechtbank is van oordeel dat het door eiser aangevoerde niet maakt, dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd. Wat betreft het dakterras van [adres 3] stelt de rechtbank vast dat deze ook in de door eiser overgelegde verkoopinformatie niet bij het woonoppervlak is meegenomen. Voor zover eiser betoogt dat dit afzonderlijk had moeten gewaardeerd, volgt de rechtbank verweerder dat hieraan vanwege de afmetingen (10 m²) en eenvoudige uitvoering geen waarde van betekenis toekomt. Ook de vides van [adres 4] zijn, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, door de makelaar niet bij de berekening van het gebruiksoppervlak meegenomen. De rechtbank acht de toelichting van verweerder dat ten aanzien van de vides sprake is van een hoogte van minder dan 1.50 cm en daarmee niet van gebruiksoppervlakte daarom aannemelijk. Verder is de rechtbank van oordeel dat de door eiser genoemde afwijkingen wat betreft gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen zodanig marginaal zijn dat deze niet leiden tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ook de overige door eiser ter zitting genoemde kenmerken van de referentiewoningen leiden niet tot dat oordeel.
9. Voor zover eiser, middels verwijzing in het beroepschrift naar het gestelde tijdens de hoorzitting, betoogt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het gedateerde karakter van de badkamer is dit onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft voor wat betreft voorzieningen aan de onroerende zaak de kwalificatie ‘eenvoudig’ toegekend. Dat naar gesteld de badkamer 31 jaar oud is, maakt niet dat het voorzieningenniveau hiermee te hoog is gekwalificeerd.
10. Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
11. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
3.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Landstra, griffier op
en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier, de rechter is buiten staat te tekenen.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.