ECLI:NL:RBMNE:2022:4283

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer 10063683 / MV EXPL 22-106 D/51246

Vonnis in kort geding van 27 oktober 2022

in de zaak van

de stichting
STICHTING WONINGCORPORATIE HET GOOI EN OMSTREKEN,
gevestigd te Hilversum,
eiseres, hierna ook te noemen: Het Gooi en Omstreken,
gemachtigde mr. H.W. van Yperen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,gedaagden, hierna samen te noemen: [gedaagden] ,gemachtigde mr. drs. P. Commandeur.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 1 september 2022 met 16 producties,
de akte van [gedaagden] met producties 1 tot en met 10,
de akte van [gedaagden] met productie 11,
de mondelinge behandeling op 13 oktober 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
de pleitnota van [gedaagden] .

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling op 13 oktober 2022 is namens Het Gooi en Omstreken verschenen de heer [A] , werkzaam als woonconsulent bij Het Gooi en Omstreken, met mr. Van Yperen. Ook de heer [gedaagde sub 1] was aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. drs. Commandeur.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] heeft op 5 februari 2021 een bemiddelingsovereenkomst gesloten met A&B Vastgoed Diensten op grond waarvan A&B Vastgoed Diensten voor [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en hun twee minderjarige kinderen binnen een termijn van negen maanden zou bemiddelen voor een sociale huurwoning in de regio’s Amsterdam en Gooi en Vechtstreek.

2.2.

Begin september 2021 hebben [gedaagden] via het daartoe bestemde online systeem gereageerd op de sociale huurwoning van Stichting Ymere (hierna: Ymere) aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Daarna is [gedaagde sub 1] naar het kantoor van A&B Vastgoed Diensten gegaan om inkomensverklaringen van de Belastingdienst en salarisspecificaties van hemzelf en [gedaagde sub 2] af te geven. A&B Vastgoed Diensten heeft niet deze maar andere documenten – waaronder een verhuurdersverklaring en een uittreksel uit de Basis Registratie Personen (hierna: BRP) – via het online systeem namens [gedaagden] geüpload.

2.3.

Na controle van de geüploade documenten is Ymere met ingang van 29 september 2021 met [gedaagden] een huurovereenkomst aangegaan voor de woning.

2.4.

Nadat Ymere de huurovereenkomst met [gedaagden] had gesloten, bleken de geüploade documenten vervalste gegevens te bevatten. Zo volgde uit de geüploade documenten dat [gedaagden] sinds 20 juni 1996 in de BRP ingeschreven stonden op een adres in [woonplaats] . Uit een nacontrole door Ymere bleek dat [gedaagden] nooit op dat adres ingeschreven hebben gestaan in de BRP. In werkelijkheid stond [gedaagde sub 1] tot 29 september 2021 ingeschreven op een adres in [woonplaats] en woonden [gedaagde sub 2] en de kinderen ergens anders. [gedaagden] bleken ook in een andere inkomenscategorie te vallen dan uit de geüploade documenten kon worden opgemaakt.

2.5.

Ymere heeft de huurovereenkomst per brief van 13 januari 2022 buitengerechtelijk vernietigd. In deze brief staat – voor zover van belang – het volgende:

“
Ymere vernietigt de huurovereenkomst

Ymere vernietigt de huurovereenkomst die we met u hebben gesloten buitengerechtelijk op grond van dwaling, misleiding, bedrog cq. misbruik van omstandigheden. Ymere doet hierbij een beroep op artikel 6:228 lid 1 BW en artikel 3:44 lid 1 BW jo, artikel 3:49 BW.

Wij sommeren u de woning leeg en ontruimd aan Ymere op te leveren en hiervoor een datum met ons af te spreken. Stuur bijgaand formulier uiterlijk 31 januari 2022 terug.

Voorkom een juridische procedure

Doet u niet wat wij in deze brief van u vragen? Dan neemt Ymere juridische stappen. We vorderen dan via de rechtbank in kort geding ontruiming van de woning.”.

2.6.

[gedaagden] hebben de brief van 13 januari 2022 op 25 januari 2022 ondertekend en retour gestuurd naar Ymere. Als opleverdatum is 1 augustus 2022 overeengekomen.

2.7.

Het Gooi en Omstreken heeft de woning van Ymere gekocht en op 29 april 2022 geleverd gekregen.

2.8.

Op enig moment hebben [gedaagden] Het Gooi en Omstreken verzocht om uitstel van de oplevering van de woning tot de zomer van 2023. Het Gooi en Omstreken heeft per e-mail van 23 mei 2022 afwijzend op dit verzoek gereageerd.

2.9.

Per brief van 28 juni 2022 schrijft de gemachtigde van [gedaagden] namens hen – voor zover van belang – het volgende aan Het Gooi en Omstreken:

“
Het is daarom niet juist dat dit nu op de verhuurdersverklaring staat vermeld. Cliënt kan daardoor bovendien geen nieuwe woning meer vinden. (…)

Indien u niet bereid bent om de verklaring te veranderen, zal cliënt gedwongen zijn om met zijn gezin op de woning te blijven wonen. Hij zal zich dan verzetten tegen de buitengerechtelijke ontbinding op basis van het feit dat hij in persoon niet bij de oplichting van AB-Vastgoed betrokken is geweest, zodat er voor die ontbinding geen goede reden is geweest.”.

3.Het geschil

3.1.

Het Gooi en Omstreken vordert – kort samengevat – ontruiming van de woning, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

3.2.

Het Gooi en Omstreken legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden] de woning sinds 1 augustus 2022 zonder recht of titel onder zich houden en daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van Het Gooi en Omstreken. Volgens Het Gooi en Omstreken is (de rechtshandeling tot het aangaan van) de huurovereenkomst voor de woning bij brief van 13 januari 2022 door Ymere buitengerechtelijk vernietigd. [gedaagden] hebben in die vernietiging berust, zodat de buitengerechtelijke vernietiging rechtsgevolg heeft gehad. Bovendien is de huurovereenkomst tot stand gekomen onder invloed van bedrog dan wel dwaling. De buitengerechtelijke vernietiging is daarom rechtsgeldig, aldus Het Gooi en Omstreken.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Beoordelingskader in kort geding

4.1.

In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of Het Gooi en Omstreken een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van Het Gooi en Omstreken niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Het Gooi en Omstreken een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. Het Gooi en Omstreken heeft onweersproken gesteld dat zij er belang bij heeft om te laten merken dat frauduleus handelen niet getolereerd wordt. Met andere woorden: het spoedeisend belang is gelegen in de signaalwerking van streng optreden in geval van fraude. Bovendien gaat het om een sociale huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat het aanbod van dit type woningen schaars is en dat voor deze woningen lange wachtlijsten met kandidaat-huurders bestaan. Van Het Gooi en Omstreken kan niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.

4.2.

Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vordering van Het Gooi en Omstreken in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.

De buitengerechtelijke vernietiging is rechtsgeldig op grond van dwaling

4.3.

Volgens Het Gooi en Omstreken had Ymere door de vervalste gegevens een onjuiste voorstelling van zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het Gooi en Omstreken stelt dat Ymere de huurovereenkomst op basis van de juiste gegevens niet met [gedaagden] zou zijn aangegaan, omdat hun inkomen niet passend is voor deze woning en zij op basis van hun vorige adres(sen) niet als eerste kandidaat-huurder in aanmerking waren gekomen voor een huisvestingsvergunning. Volgens Het Gooi en Omstreken is de dwaling primair te wijten aan een inlichting van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 sub a van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW), omdat Ymere is afgegaan op de stukken die door of namens [gedaagden] ingediend zijn en vervalst bleken te zijn. Subsidiair hadden [gedaagden] Ymere volgens Het Gooi en Omstreken moeten inlichten (artikel 6:228 lid 1 sub b BW), bijvoorbeeld over het feit dat zij niet ingeschreven stonden op een adres in [woonplaats] .

4.4.

[gedaagden] voeren als verweer aan dat Ymere de huurovereenkomst ook op basis van de juiste gegevens had kunnen aangaan. Volgens [gedaagden] kent de Huisvestingsverordening Gooise Meren 2019 (hierna: Huisvestingsverordening) woningcorporaties als Ymere de bevoegdheid toe om bij de toebedeling van dit soort sociale huurwoningen uitzonderingen te maken op de geldende inkomenseisen en rangorde. Bovendien kan de dwaling van Ymere volgens [gedaagden] niet aan hen worden toegerekend, omdat zij zich er niet van bewust zijn geweest dat A&B Vastgoed Diensten namens hen vervalste gegevens heeft ingediend.

4.5.

Voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is vereist dat het gaat om een overeenkomst 1) die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en 2) die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Verder moet sprake zijn van 3) een van de drie dwalingsgevallen uit artikel 6:228 lid 1 BW. Het Gooi en Omstreken draagt de stelplicht en bewijslast van deze vereisten.

4.6.

Vast staat dat de verstrekte gegevens vervalst zijn en dat Ymere op basis van die gegevens de huurovereenkomst met [gedaagden] is aangegaan. Daarmee is sprake van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Aan het eerste vereiste is dus voldaan.

4.7.

De volgende vraag die moet worden beantwoord is of Ymere de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Oftewel: bestaat een causaal verband tussen de huurovereenkomst en de onjuiste voorstelling van zaken? De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Dat Ymere op grond van de Huisvestingsverordening de mogelijkheid had om af te wijken van de geldende inkomenseisen en rangorde en deze woning vrij toe had kunnen wijzen aan [gedaagden] , betekent nog niet dat Ymere bij een juiste voorstelling van zaken van die mogelijkheid gebruik zou hebben gemaakt. Het Gooi en Omstreken stelt juist dat Ymere de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet aan [gedaagden] had willen verhuren, omdat hun inkomen niet passend is voor de huurprijs van deze woning en zij niet als eerste voor deze woning in aanmerking kwamen. Met andere woorden: Ymere zou geen gebruik hebben gemaakt van de vrije toewijzingsruimte uit de Huisvestingsverordening. [gedaagden] hebben die stelling van Het Gooi en Omstreken niet weersproken. Daarom is komen vast te staan dat Ymere de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Aan het tweede vereiste voor dwaling is dus ook voldaan.

4.8.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW is de huurovereenkomst – die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten – vernietigbaar als de dwaling bij Ymere te wijten is aan een inlichting van [gedaagden] , tenzij [gedaagden] mochten aannemen dat de huurovereenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Dat de onjuiste voorstelling van zaken bij Ymere te wijten is aan de vervalste gegevens, staat vast. Deze valse informatie moet worden aangemerkt als een inlichting die door [gedaagden] zelf is gedaan, ook al is het feitelijk A&B Vastgoed Diensten geweest die de vervalste documenten heeft geüpload en waren [gedaagden] zich naar eigen zeggen niet van de vervalsing bewust. [gedaagden] hebben hun persoonlijke gegevens aan A&B Vastgoed Diensten verstrekt, zodat A&B Vastgoed Diensten hen kon vertegenwoordigen. Inlichtingen die door een vertegenwoordiger aan de dwalende worden verstrekt, zullen (in beginsel) met de door de vertegenwoordigde(n) verschafte informatie op één lijn moeten worden gesteld. Daarvoor is niet vereist dat de vertegenwoordigde ervan op de hoogte is dat de vertegenwoordiger een onjuiste mededeling doet. Dat [gedaagden] naar eigen zeggen te goeder trouw waren, staat – wat daar ook van zij – dus niet aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg. Het feit dat onjuiste informatie aan Ymere is verstrekt, komt onder de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagden] . Door in het geheel geen zicht te houden op het handelen van A&B Vastgoed Diensten hebben [gedaagden] dat risico ook aanvaard.

4.9.

Op grond van het voorgaande is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Ymere de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van dwaling. Artikel 7:231 BW staat daar niet aan in de weg, zoals door [gedaagden] ten onrechte is bepleit, omdat dat artikel uitsluitend ziet op een verbod tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en niet op een verbod tot een buitengerechtelijke vernietiging. Het beroep van Het Gooi en Omstreken op bedrog ex artikel 3:44 BW lid 3 BW behoeft in het kader van dit kort geding daarom geen nadere bespreking meer.

Bovendien hebben [gedaagden] in de vernietiging berust

4.10.

Het Gooi en Omstreken stelt dat [gedaagden] hebben berust in de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst door Ymere. Volgens Het Gooi en Omstreken blijkt dit onder andere uit het feit dat [gedaagden] de brief van 13 januari 2022 ondertekend retour hebben gestuurd aan Ymere, uit het verzoek om uitstel voor de oplevering aan Het Gooi en Omstreken, uit het tijdsverloop en uit de brief van 28 juni 2022 die namens [gedaagden] aan Het Gooi en Omstreken is verstuurd. [gedaagden] betwisten dat zij in de buitengerechtelijke vernietiging hebben berust. Volgens [gedaagden] hebben zij door ondertekening van de brief van 13 januari 2022 alleen getekend voor oplevering per 1 augustus 2022 en hebben zij niet begrepen wat buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst exact inhield. Als de berusting desondanks komt vast te staan, moet die berusting volgens [gedaagden] worden vernietigd. [gedaagden] voeren aan dat zij hebben gedwaald over de noodzaak om in te stemmen met de buitengerechtelijke vernietiging. Ook voeren zij aan dat sprake is van bedreiging en misbruik van omstandigheden, omdat Ymere in de brief van 13 januari 2022 dreigt met een ontruiming op korte termijn.

4.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Het Gooi en Omstreken voldoende omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat [gedaagden] in de buitengerechtelijke vernietiging hebben berust. Daarbij weegt de kantonrechter mee:

1) dat [gedaagden] de brief van 13 januari 2022 voor akkoord hebben ondertekend;

2) dat zij dat pas op 25 januari 2022 – en dus bijna twee weken nadat zij van de brief kennis hebben genomen of in ieder geval kennis hadden kunnen nemen – hebben gedaan en de brief daarna ondertekend retour hebben gestuurd;

3) dat zij Het Gooi en Omstreken om uitstel van de overeengekomen opleverdatum hebben verzocht;

4) dat het tot 28 juni 2022 heeft geduurd voordat [gedaagden] enig bezwaar tegen de buitengerechtelijke vernietiging aan Het Gooi en Omstreken kenbaar hebben gemaakt, en;

5) dat in de brief van 28 juni 2022 alleen bezwaar wordt gemaakt voor zover Het Gooi en Omstreken niet bereid zou zijn om de verhuurdersverklaring aan te passen.

In het licht van deze omstandigheden hebben [gedaagden] de door Het Gooi en Omstreken gestelde berusting onvoldoende gemotiveerd weersproken. Uit de brief van 23 januari 2022 blijkt duidelijk dat Ymere de huurovereenkomst vernietigt. Daar komt bij dat [gedaagden] na ontvangst van de brief van 13 januari 2022 voldoende tijd hebben gehad om juridische bijstand in te schakelen, voordat zij de brief ondertekend retour hebben gestuurd. Kennelijk hebben zij pas maanden later juridisch advies gevraagd. Dat zij de gevolgen van de buitengerechtelijke vernietiging niet begrepen toen zij de brief van 13 januari 2022 ondertekenden, kunnen zij daarom niet tegenwerpen aan Het Gooi en Omstreken. Op grond van het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat [gedaagden] ook in de buitengerechtelijke vernietiging hebben berust.

4.12.

Het beroep van [gedaagden] op vernietiging van de berusting wegens dwaling faalt. [gedaagden] hebben niet duidelijk gemaakt dat en waarom in dit geval sprake is van een causaal verband tussen de vermeende onjuiste voorstelling van zaken en de berusting en van een dwalingsgeval uit artikel 6:228 lid 1 BW. [gedaagden] hebben daarom niet aan hun stelplicht voldaan. Bovendien staat vast dat de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst door Ymere rechtsgeldig is. Daarom kan geen sprake zijn van een onjuiste voorstelling van zaken bij [gedaagden] . Ook in het geval [gedaagden] wel voldoende hadden gesteld, zou het dwalingsverweer dus falen.

4.13.

Ook het beroep van [gedaagden] op vernietiging van de berusting wegens bedreiging en misbruik van omstandigheden faalt. Ymere heeft niet onrechtmatig gehandeld door [gedaagden] in de brief van 13 januari 2022 te waarschuwen voor een gerechtelijke procedure waarin zij ontruiming van de woning zou vorderen. Van bedreiging in de zin van artikel 3:44 lid 2 BW is dan ook geen sprake. Voor misbruik van omstandigheden zoals bedoeld in artikel 3:44 lid 4 BW is vereist dat sprake is van bijzondere omstandigheden aan de zijde van [gedaagden] waardoor zij ertoe werden bewogen om de brief van 13 januari 2022 te ondertekenen. Daarnaast is vereist dat Ymere van het bestaan van die omstandigheden op de hoogte was, dat Ymere wist of had moeten begrijpen dat [gedaagden] door die omstandigheden bewogen werden om de brief te ondertekenen en dat Ymere desondanks de ondertekening bevorderde in plaats van [gedaagden] daarvan te weerhouden. Van dit alles is niets gesteld of gebleken, zodat ook van misbruik van omstandigheden geen sprake is.

4.14.

Op grond van het voorgaande is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter ook zal oordelen dat [gedaagden] in de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst door Ymere hebben berust.

Belangenafweging in het kader van de redelijkheid en billijkheid

4.15.

[gedaagden] voeren nog aan dat de beëindiging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens [gedaagden] hebben [gedaagde sub 1] en hun twee minderjarige kinderen een sterke binding met hun huidige woonplaats. Bij toewijzing van de vordering tot ontruiming wordt het hele gezin dakloos en worden de kinderen de dupe van een crimineel bemiddelingsbureau, aldus [gedaagden] .

4.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de beëindiging van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het belang van Het Gooi en Omstreken bij een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen gaat in dit geval van woonfraude voor op het persoonlijk belang van [gedaagden] bij het behoud van de woning. De huisvestingsproblemen van (het gezin van) [gedaagden] , hoe bezwarend deze problemen ook voor hen mogen zijn, komen voor hun eigen rekening en risico.

Ontruiming

4.17.

Naar het oordeel van de kantonrechter is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat Ymere de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling, dat [gedaagden] bovendien in die vernietiging hebben berust en dat [gedaagden] sinds 1 augustus 2022 zonder recht of titel in de woning verblijven. De vordering van Het Gooi en Omstreken tot ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen.

Proceskosten en nakosten

4.18.

[gedaagden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Het Gooi en Omstreken worden begroot op:

dagvaarding € 134,33

griffierecht € 128,00

salaris gemachtigde € 374,00 (zijnde 2 punten x tarief € 187,00)

Totaal € 636,33.

4.19.

Als Het Gooi en Omstreken nog kosten moet maken om de beslissing uit te voeren, moeten [gedaagden] die kosten ook betalen. Die eventuele kosten worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.20.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat van ieder van de veroordeelden kan worden verlangd dat hij of zij het volledige bedrag betaalt, ook als de ander niet betaalt. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om de woning aan de [adres] in [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hen toebehoren en niet aan Het Gooi en Omstreken, en om de woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Het Gooi en Omstreken te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Het Gooi en Omstreken tot op heden begroot op € 636,33;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Het Gooi en Omstreken volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 93,50 aan salaris gemachtigde;
te vermeerderen, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2022.