Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/330
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: B. de Jong)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(vertegenwoordiger: D. Ruiter).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 236.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
Bij uitspraak van 29 december 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de zitting van de rechtbank van 30 juni 2022.
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. In het ter toelichting op de beschikking verstrekte taxatieverslag (het Taxatieverslag) wordt de woning omschreven als een rijwoning, gebouwd in 1999, met een oppervlakte van 87 m2, een vrijstaande berging met een oppervlak van 7 m2 en een perceel grond met een oppervlakte van 139 m2.
Geschil
2. In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van de woning van € 236.000 te hoog is.
Standpunten en conclusies van partijen
3. Eiser neemt het standpunt in dat de vastgestelde waarde te hoog is. Hij heeft ter onderbouwing van dit standpunt als bijlage bij het beroepschrift een ‘Woningwaarderapport’ (het waarderapport) ingediend, dat is opgesteld op 25 oktober 2021 door Avix. Het waarderapport bevat gegevens van de woning en zes ‘referentieverkopen’. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 212.000,-.
Verder heeft eiser – samengevat – het volgende aangevoerd:
De vastgestelde waarde van de woning [adres 2] is € 223.000. Deze woning maakt deel uit van hetzelfde bouwproject en ligt vlak bij de woning aan dezelfde straat. Uit de vastgestelde waarde van blijkt de woning [adres 2] de dat vastgestelde warde van de woning van € 236.000 te hoog is.
4. Verweerder neemt het standpunt in dat de vastgestelde waarde van de woning van
€ 236.000 niet te hoog is. Hij heeft ter onderbouwing van dit standpunt in beroep een taxatierapport overgelegd dat op 7 juni 2022 is opgemaakt door [taxateur] , taxateur. Onderdeel van dit taxatierapport is een overzicht van gegevens van de woning en van drie eveneens aan de [locatie] in [woonplaats] gelegen woningen (het Taxatieoverzicht).
5. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en nadere vaststelling van de waarde van de woning op ten hoogste € 212.000,-.
6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
7. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 236.000 niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde mede in de beschouwing betrekken. Alleen als de rechtbank tot de conclusie komt dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 212.000,- niet te laag is.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Ter zitting heeft verweerder onweersproken verklaard dat de waarde van de woning modelmatig is bepaald. Deze vorm van waardebepaling houdt in dat op basis van de permanent door de gemeente verzamelde, vastgelegde en geanalyseerde gegevens van woningen (de permanente marktanalyse) op geautomatiseerde wijze een waarde wordt berekend [2] , in dit geval op € 236.000,-.
De in het Taxatieoverzicht genoemde vergelijkingsobjecten ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) zijn goed vergelijkbaar met de woning (zelfde type (rijwoning) , zelfde ligging (gelegen aan dezelfde straat,) zelfde bouwjaar (1999), zelfde vloeroppervlak (87 m2), eenzelfde berging en een vergelijkbare kavelgrootte (varieert van 132 m2 tot 163 m2).
Met de verschillen in de kavelgrootte is in de vergelijking van de woning met de vergelijkingsobjecten rekening gehouden door de deelwaarden van de kavels te berekenen met toepassing van rekenprijs per m2 van € 325,-. Voor de bergingen van de woning en de vergelijkingsobjecten is dezelfde rekenprijs per stuk (€ 3.500) in aanmerking genomen Er is vanuit uitgegaan dat de woning en de vergelijkingsobjecten een zelfde bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud hebben. Voorts zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de hand van de gemeente verzamelde en geanalyseerde verkoopcijfers gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarden van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum ( 1 januari 2020) en de verkoopdata (respectievelijk 31 maart 2020, 2 april 2020 en 17 juni 2020).
Met het Taxatieoverzicht en wat hij ter zitting ter toelichting daarop heeft aangevoerd, heeft verweerder de keuzes, aannames en gegevens die bij de waardebepaling zijn gemaakt, onderscheidenlijk gebruikt, inzichtelijk en voldoende controleerbaar gemaakt.
De rechtbank heeft geen reden om aan deze keuzes, aannames en gegevens te twijfelen. Gesteld noch gebleken is dat tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en/of tussen de vergelijkingsobjecten onderling andere waarderelevante verschillen bestaan dan die welke in het Taxatieoverzicht zijn vermeld.
10. Wat eiser heeft aangevoerd ter betwisting van het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eiser neemt het standpunt in dat nabij de woning sprake is van parkeerdruk en dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect hiervan. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zij neemt hierbij in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft verklaard dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat zijn gelegen en dezelfde parkeerdruk kennen als de woning. Als de parkeerdruk in de [locatie] een negatieve invloed op de waarde van de in die straat gelegen woningen heeft, dan is deze invloed verdisconteerd in verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Er is geen reden is om aan te nemen dat de parkeerdruk bij de woning groter is dan die bij de vergelijkingsobjecten.
11. Ook het door eiser overgelegde waarderapport is onvoldoende om op grond daarvan te concluderen dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. De transactieprijzen van de “referentieverkopen” in waarderapport van respectievelijk € 252.500,-, € 284.921,-, € 270.000,-, € 300.500,-, € 265.000,- en € 305.000,- zijn beduidend hoger dan de vastgestelde waarde van de woning. Dit geldt in nog sterkere mate voor de in het waarderapport vermelde “gecorrigeerde transactieprijzen” van de vergelijkingsobjecten van respectievelijk € 293.813,-, € 329.204,-, € 327.734,-, € 361.086,-, € 289.187,- en € 345.467,-. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat in het waarderapport de verkoopprijzen van de “referentieverkopen” niet zijn gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum maar aan de hand van de “ Avix Woning Prijs Index” (AWPI) voor de waardeontwikkeling tussen de transactiedatum en 25 oktober 2021, zijnde de datum van het waarderapport. Ook het standpunt dat uit de vastgestelde waarde van de woning [adres 2] van € 223.000,- blijkt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 236.000,- te hoog is, faalt. De vastgestelde waarde van één woning (hier: [adres 2] ) is geen op de markt tussen van elkaar onafhankelijke partijen overeengekomen verkooprijs die bij de bepaling van de waarde van een andere woning (hier: de woning van eiser) kan worden gebruikt.
12. Voor zover eiser de vastgestelde waarde van [adres 2] heeft aangevoerd om daarmee aan te tonen dat er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die ertoe moet leiden dat de vastgestelde waarde van de woning wordt verlaagd tot € 223.000,-, volgt de rechtbank eiser daarin niet. Ook als de woning van eiser en de woning [adres 2] volledig gelijk zijn – de rechtbank laat in het midden of dat zo is – dan nog is er geen reden om de ongelijke behandeling van de (eigenaren van de) beide woningen aan te merken als een schending van het gelijkheidsbeginsel omdat gesteld noch gebleken is dat de ongelijke behandeling het gevolg is van een begunstigend beleid, een oogmerk van begunstiging of een afwijking van de wet in een meerderheid van de met het litigieuze geval vergelijkbare gevallen.
13. Gelet op het vorenoverwogene heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Derhalve komt de rechtbank niet toe aan een beantwoording van de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 212.000,- niet te laag is (zie onder 8).
14. Het beroep is ongegrond.
15. De rechtbank ziet geen reden voor veroordeling van verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2022.
De rechter is verhinderd
om deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.