Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 233.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, C. Bakker.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1982 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m2 en een kaveloppervlak van 182 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 215.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 233.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 17 december 2019 voor € 235.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 september 2019 voor € 225.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 mei 2019 voor € 220.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder in bezwaar gehanteerde referentiewoning
8. Eiser heeft de beroepsgrond dat de door verweerder in bezwaar gehanteerde referentiewoning [adres 5] een lagere waarde onderbouwt op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Inzichtelijkheid indexering
9. Eiser stelt verder dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft toegelicht dat voor de indexeringspercentages is aangesloten bij de gegevens van de Waarderingskamer. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze gegevens zijn gebaseerd op de permanente marktanalyse in de gemeente [gemeente] . In 2019 was het indexeringspercentage 12,5% en in 2020 13%. De rechtbank overweegt dat het in beginsel toelaatbaar is dat bij de indexering van meer algemene gegevens wordt uitgegaan, tenzij aannemelijk is dat het gebruik van meer specifieke gegevens tot een relevant andere uitkomst zou leiden. [1] De rechtbank stelt vast dat eiser tegenover deze wijze van indexeren geen andere gegevens of indexeringscijfers heeft gesteld en daarmee niets heeft aangevoerd waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van onjuiste indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee de door hem gebruikte indexering voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardering KOUDV+L factoren
10. Eiser stelt dat de waardering op de KOUDV+L-factoren in beroep afwijkt van de waardering op de KOUDV+L-factoren in bezwaar. In bezwaar was de woning voor de KOUDV+L-factoren gewaardeerd op ‘3’ (gemiddeld). In beroep heeft verweerder dit aangepast. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Verweerder heeft de KOUDV+L-factoren van de referentiewoningen in bezwaar en beroep hetzelfde gewaardeerd als de woning. Zowel de woning als de referentiewoningen hebben in beroep op kwaliteit een ‘3’, onderhoud een ‘2’, voorzieningen een ‘2’ en ligging een ‘3’. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV+L-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt (zie ook onder punt 9). Daarbij komt dat de prijs per m2 van de woning (€ 1.735,-) de laagste is. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
11. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser is de woning gelegen aan een drukke doorgaande weg, de [locatie] . Hierdoor is er sprake van verkeersoverlast. Dit heeft een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat ook de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 6] is gelegen aan de [locatie] .
De rechtbank is van oordeel dat de (waardeverlagende) invloed van de ligging aan de [locatie] daarmee in het verkoopcijfer van deze referentiewoning en dus in de WOZ-waarde van de woning is verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.