Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5128
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 413.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, D. Mertens.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1976 gebouwde hoek-/kwadrantwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 409 m3 en een kaveloppervlak van 205 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 389.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 413.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 januari 2020 voor € 445.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 april 2020 voor € 489.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 december 2019 voor € 450.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Stijgings- en dalingspercentages
8. Eiser heeft de beroepsgrond met betrekking tot de stijgings- en dalingspercentages als waarschijnlijkheidscontrole op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
Inzichtelijkheid KOUDV+L-factoren
9. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen met betrekking tot de KOUDV+L-factoren zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV+L-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de woningen wel gewaardeerd voor de KOUDV+L-factoren, maar verweerder heeft dit niet getalsmatig uitgewerkt, dus verweerder kan deze gegevens, zoals eiser dat vraagt, niet overleggen. Voor de (gedateerde) staat van voorzieningen van de woning heeft verweerder wel een correctie toegepast van -€ 10.000,-. Eiser onderbouwt niet dat dit onjuist is. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid indexering
10. Eiser stelt verder dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de verkooptransacties binnen 3 maanden van de waardepeildatum zijn gelegen en dat de verkoopcijfers niet geïndexeerd hoeven te worden. Uit de matrix blijkt dat de referentiewoningen op 8 januari 2020, 1 april 2020 en 30 december 2019 zijn verkocht. Dit is binnen 3 maanden van de waardepeildatum 1 januari 2020. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen, gelet op de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin is geoordeeld dat het achterwege laten van de indexering van de referentieobjecten die binnen drie maanden van de waardepeildatum zijn verkocht niet onjuist is. [1] De beroepsgrond slaagt niet.
De grondstaffel
11. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt welke waarde verweerder toekent aan de grond. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de grondstaffels op 27 mei 2021, voorafgaand aan de hoorzitting, aan de gemachtigde van eiser zijn verstuurd. Als gemachtigde van eiser op de hoorzitting had laten weten deze niet te hebben ontvangen, dan had verweerder dit alsnog kunnen verstrekken. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.